關(guān)于搭建北京市統(tǒng)一房屋租賃信息平臺(tái)的構(gòu)想

于明明

關(guān)于搭建北京市統(tǒng)一房屋租賃信息平臺(tái)的構(gòu)想

于明明

近年來(lái)，北京市房屋租賃市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。但是政府對(duì)房屋租賃市場(chǎng)管理手段落后，并因此帶來(lái)了一系列社會(huì)問(wèn)題。在詳細(xì)分析北京房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，筆者建議運(yùn)用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及先進(jìn)的應(yīng)用體系，搭建房屋租賃信息管理系統(tǒng)，以提高城市房地產(chǎn)精細(xì)化管理。

房屋租賃 政府管理 信息平臺(tái)

近年來(lái)，房?jī)r(jià)居高不下、政府限購(gòu)政策調(diào)控、流動(dòng)人口不斷增加，三大因素催生了北京市房屋租賃市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。然而，目前北京市政府對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)的管理不夠完善，帶來(lái)了政府在城市綜合管理方面的一系列問(wèn)題，如反恐治暴疏漏、房屋租賃稅收名存實(shí)亡等。究其根本，是因?yàn)檎畬?duì)于北京市房屋租賃市場(chǎng)沒(méi)有建立一套完善的信息服務(wù)與管理系統(tǒng)。

房屋租賃過(guò)程涉及房產(chǎn)、工商、稅務(wù)、消防、流動(dòng)人口等多方面的管理，需要多部門(mén)協(xié)調(diào)配合，因此，是城市綜合管理中的一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。為了實(shí)現(xiàn)房屋租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，筆者提出運(yùn)用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及先進(jìn)的應(yīng)用體系，搭建全面、規(guī)范的房屋租賃信息管理系統(tǒng)的構(gòu)想，為城市房地產(chǎn)精細(xì)化管理提供有效的技術(shù)手段。

一、北京市房屋租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)過(guò)度自由，缺乏監(jiān)管

目前房屋租賃主要有幾個(gè)渠道：（1）通過(guò)房租經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃；（2）通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行租賃；（3）通過(guò)二房東進(jìn)行租賃；（4）通過(guò)個(gè)人進(jìn)行租賃。租賃市場(chǎng)過(guò)度自由滋生了很多問(wèn)題，如虛假房源信息大量充斥各房產(chǎn)網(wǎng)站，不良中介機(jī)構(gòu)哄抬房租價(jià)格導(dǎo)致租金非合理上漲，各種群租打隔斷亂象叢生，租賃雙方的權(quán)利義務(wù)得不到有效保障等等。

（二）流動(dòng)人口管理問(wèn)題。一線(xiàn)大城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)尤為突出

國(guó)務(wù)院提出“以房管人”是我國(guó)戶(hù)籍制度改革、城市綜合管理的創(chuàng)新管理手段。大量流動(dòng)人口涌入，一方面為城市的發(fā)展提供了充足的人力資源，另一方面也給城市的社會(huì)管理帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)。目前主要手段采用登記制度，通過(guò)暫住證，居住證來(lái)對(duì)流動(dòng)人口進(jìn)行管理，但此類(lèi)證件辦理流程繁瑣，流動(dòng)人員通常情況下不會(huì)主動(dòng)登記辦證，相關(guān)職能部門(mén)也無(wú)法掌握流動(dòng)人員的正確信息。再則流動(dòng)人員或短期逗留或無(wú)力購(gòu)買(mǎi)固定房產(chǎn)，在不需要辦理任何證件的前提條件下租房成無(wú)疑為最佳選擇方案。所以租房的主力軍往往以流動(dòng)人口為主。這種現(xiàn)象在一線(xiàn)城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)尤為凸顯。

二、搭建房屋租賃信息平臺(tái)的意義

1、通過(guò)平臺(tái)發(fā)布真實(shí)的房源信息和租賃價(jià)格，使租賃雙方在公開(kāi)透明的環(huán)境下進(jìn)行房屋租賃交易。

2、通過(guò)平臺(tái)向政府有關(guān)部門(mén)提供準(zhǔn)確的租賃成交數(shù)量，租賃價(jià)格走向及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，研究市場(chǎng)變化規(guī)律，可以為政府決策提供依據(jù)和參考。

3、通過(guò)平臺(tái)加強(qiáng)租賃合同登記備案管理，提供便民服務(wù)平臺(tái)，為房屋租賃稅收的收取提供信息和依據(jù)。

4、通過(guò)平臺(tái)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)價(jià)體系，規(guī)范和引導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的租賃經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)范租賃市場(chǎng)，有效減少群租打隔斷的違法違規(guī)行為。

三、建立房屋租賃信息平臺(tái)所需解決的問(wèn)題

（一）房屋租賃管理的備案管理

目前北京市對(duì)房屋租賃備案的管理處于一種比較松散的狀態(tài)，由于沒(méi)有強(qiáng)制性的法律法規(guī)要求，備案率一直處于偏低的水平，導(dǎo)致部分稅收的流失和治安管理的困難。房屋租賃備案的非強(qiáng)制性對(duì)房屋租賃平臺(tái)的建設(shè)也是不利因素，不能用強(qiáng)制性手段將北京市成交的房屋租賃業(yè)務(wù)全部收集到平臺(tái)范圍之內(nèi)。因此，需要繼續(xù)呼吁出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，強(qiáng)化提高房屋租賃的法律地位；同時(shí)政府為了加強(qiáng)對(duì)出租房屋的管理，尤其是加強(qiáng)對(duì)群租房屋流動(dòng)人口的管理，可以考慮允許暫時(shí)對(duì)存在群租情況的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移進(jìn)行限制，以便督促房屋產(chǎn)權(quán)人及時(shí)整改，并遏制房屋產(chǎn)權(quán)人的群租愿望。

（二）如何吸引廣大居民和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用平臺(tái)

對(duì)于在沒(méi)有強(qiáng)制力保證的情況下，平臺(tái)要通過(guò)什么方法手段，盡可能地將區(qū)域內(nèi)成交的房屋租賃業(yè)務(wù)納入平臺(tái)管理的問(wèn)題，是平臺(tái)設(shè)計(jì)的一個(gè)重要問(wèn)題。一是設(shè)計(jì)友好便捷的用戶(hù)界面能使廣大居民和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)輕松方便的發(fā)布房屋出租和承租信息；二是設(shè)計(jì)較高的安全性對(duì)客戶(hù)隱私進(jìn)行保護(hù)；三是通過(guò)政府資源和公信力，進(jìn)行房源核驗(yàn)，發(fā)布真實(shí)有效的房源信息，吸引廣大居民使用平臺(tái)交易；四是在平臺(tái)中設(shè)計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的信用評(píng)價(jià)體系模塊。所有通過(guò)平臺(tái)成交的用戶(hù)均可以對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行評(píng)價(jià)和評(píng)級(jí)，同時(shí)政府主管部門(mén)也結(jié)合機(jī)構(gòu)的基本情況和投訴情況等對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)評(píng)級(jí)，引導(dǎo)平臺(tái)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)，給廣大居民選擇經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行服務(wù)時(shí)提供信用參考。

（三）如何實(shí)現(xiàn)大部分業(yè)務(wù)通過(guò)平臺(tái)成交的目的

房屋租賃信息平臺(tái)提供免費(fèi)網(wǎng)上發(fā)布租房信息，免費(fèi)房源核驗(yàn)的功能，也提供網(wǎng)上租賃合同簽約和備案功能。而一筆業(yè)務(wù)只有實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上簽約和備案的程序，才符合政府采集真實(shí)成交數(shù)據(jù)和掌握出租雙方真實(shí)信息便于管理的要求。為了避免租賃雙方僅僅通過(guò)平臺(tái)獲取信息而在平臺(tái)外成交，在搭建信息技術(shù)平臺(tái)的同時(shí)也要制定相關(guān)的平臺(tái)管理辦法，吸引用戶(hù)通過(guò)平臺(tái)成交，可以通過(guò)設(shè)立投訴綠色通道等方法，優(yōu)先受理通過(guò)平臺(tái)成交的用戶(hù)的投訴，鼓勵(lì)消費(fèi)者通過(guò)平臺(tái)進(jìn)行簽約和備案。還可以將經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交備案率與其信用評(píng)級(jí)相掛鉤，促使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)積極主動(dòng)促成租賃雙方通過(guò)平臺(tái)簽約和備案等。

（作者單位：北京城市學(xué)院眾城智庫(kù)）

于明明，女，法學(xué)碩士，北京城市學(xué)院眾城智庫(kù)，研究方向：民商法、公共政策與立法第三方評(píng)估。