于明明
關(guān)于搭建北京市統(tǒng)一房屋租賃信息平臺的構(gòu)想
于明明
近年來,北京市房屋租賃市場的迅猛發(fā)展。但是政府對房屋租賃市場管理手段落后,并因此帶來了一系列社會問題。在詳細分析北京房屋租賃市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,筆者建議運用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及先進的應用體系,搭建房屋租賃信息管理系統(tǒng),以提高城市房地產(chǎn)精細化管理。
房屋租賃 政府管理 信息平臺
近年來,房價居高不下、政府限購政策調(diào)控、流動人口不斷增加,三大因素催生了北京市房屋租賃市場的迅猛發(fā)展。然而,目前北京市政府對于房屋租賃市場的管理不夠完善,帶來了政府在城市綜合管理方面的一系列問題,如反恐治暴疏漏、房屋租賃稅收名存實亡等。究其根本,是因為政府對于北京市房屋租賃市場沒有建立一套完善的信息服務(wù)與管理系統(tǒng)。
房屋租賃過程涉及房產(chǎn)、工商、稅務(wù)、消防、流動人口等多方面的管理,需要多部門協(xié)調(diào)配合,因此,是城市綜合管理中的一個復雜的系統(tǒng)工程。為了實現(xiàn)房屋租賃市場的健康有序發(fā)展,筆者提出運用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及先進的應用體系,搭建全面、規(guī)范的房屋租賃信息管理系統(tǒng)的構(gòu)想,為城市房地產(chǎn)精細化管理提供有效的技術(shù)手段。
(一)當前房屋租賃市場過度自由,缺乏監(jiān)管
目前房屋租賃主要有幾個渠道:(1)通過房租經(jīng)紀機構(gòu)進行租賃;(2)通過互聯(lián)網(wǎng)進行租賃;(3)通過二房東進行租賃;(4)通過個人進行租賃。租賃市場過度自由滋生了很多問題,如虛假房源信息大量充斥各房產(chǎn)網(wǎng)站,不良中介機構(gòu)哄抬房租價格導致租金非合理上漲,各種群租打隔斷亂象叢生,租賃雙方的權(quán)利義務(wù)得不到有效保障等等。
(二)流動人口管理問題。一線大城市和經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)尤為突出
國務(wù)院提出“以房管人”是我國戶籍制度改革、城市綜合管理的創(chuàng)新管理手段。大量流動人口涌入,一方面為城市的發(fā)展提供了充足的人力資源,另一方面也給城市的社會管理帶來了極大的挑戰(zhàn)。目前主要手段采用登記制度,通過暫住證,居住證來對流動人口進行管理,但此類證件辦理流程繁瑣,流動人員通常情況下不會主動登記辦證,相關(guān)職能部門也無法掌握流動人員的正確信息。再則流動人員或短期逗留或無力購買固定房產(chǎn),在不需要辦理任何證件的前提條件下租房成無疑為最佳選擇方案。所以租房的主力軍往往以流動人口為主。這種現(xiàn)象在一線城市和經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)尤為凸顯。
1、通過平臺發(fā)布真實的房源信息和租賃價格,使租賃雙方在公開透明的環(huán)境下進行房屋租賃交易。
2、通過平臺向政府有關(guān)部門提供準確的租賃成交數(shù)量,租賃價格走向及市場動態(tài),研究市場變化規(guī)律,可以為政府決策提供依據(jù)和參考。
3、通過平臺加強租賃合同登記備案管理,提供便民服務(wù)平臺,為房屋租賃稅收的收取提供信息和依據(jù)。
4、通過平臺建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的信用評價體系,規(guī)范和引導轄區(qū)內(nèi)經(jīng)紀機構(gòu)的租賃經(jīng)營行為,規(guī)范租賃市場,有效減少群租打隔斷的違法違規(guī)行為。
(一)房屋租賃管理的備案管理
目前北京市對房屋租賃備案的管理處于一種比較松散的狀態(tài),由于沒有強制性的法律法規(guī)要求,備案率一直處于偏低的水平,導致部分稅收的流失和治安管理的困難。房屋租賃備案的非強制性對房屋租賃平臺的建設(shè)也是不利因素,不能用強制性手段將北京市成交的房屋租賃業(yè)務(wù)全部收集到平臺范圍之內(nèi)。因此,需要繼續(xù)呼吁出臺相關(guān)的法律法規(guī),強化提高房屋租賃的法律地位;同時政府為了加強對出租房屋的管理,尤其是加強對群租房屋流動人口的管理,可以考慮允許暫時對存在群租情況的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移進行限制,以便督促房屋產(chǎn)權(quán)人及時整改,并遏制房屋產(chǎn)權(quán)人的群租愿望。
(二)如何吸引廣大居民和經(jīng)紀機構(gòu)使用平臺
對于在沒有強制力保證的情況下,平臺要通過什么方法手段,盡可能地將區(qū)域內(nèi)成交的房屋租賃業(yè)務(wù)納入平臺管理的問題,是平臺設(shè)計的一個重要問題。一是設(shè)計友好便捷的用戶界面能使廣大居民和經(jīng)紀機構(gòu)輕松方便的發(fā)布房屋出租和承租信息;二是設(shè)計較高的安全性對客戶隱私進行保護;三是通過政府資源和公信力,進行房源核驗,發(fā)布真實有效的房源信息,吸引廣大居民使用平臺交易;四是在平臺中設(shè)計房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員的信用評價體系模塊。所有通過平臺成交的用戶均可以對經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員進行評價和評級,同時政府主管部門也結(jié)合機構(gòu)的基本情況和投訴情況等對機構(gòu)進行評價評級,引導平臺內(nèi)的經(jīng)紀機構(gòu)進行良性競爭,給廣大居民選擇經(jīng)紀機構(gòu)和人員進行服務(wù)時提供信用參考。
(三)如何實現(xiàn)大部分業(yè)務(wù)通過平臺成交的目的
房屋租賃信息平臺提供免費網(wǎng)上發(fā)布租房信息,免費房源核驗的功能,也提供網(wǎng)上租賃合同簽約和備案功能。而一筆業(yè)務(wù)只有實現(xiàn)了網(wǎng)上簽約和備案的程序,才符合政府采集真實成交數(shù)據(jù)和掌握出租雙方真實信息便于管理的要求。為了避免租賃雙方僅僅通過平臺獲取信息而在平臺外成交,在搭建信息技術(shù)平臺的同時也要制定相關(guān)的平臺管理辦法,吸引用戶通過平臺成交,可以通過設(shè)立投訴綠色通道等方法,優(yōu)先受理通過平臺成交的用戶的投訴,鼓勵消費者通過平臺進行簽約和備案。還可以將經(jīng)紀機構(gòu)成交備案率與其信用評級相掛鉤,促使經(jīng)紀機構(gòu)積極主動促成租賃雙方通過平臺簽約和備案等。
(作者單位:北京城市學院眾城智庫)
于明明,女,法學碩士,北京城市學院眾城智庫,研究方向:民商法、公共政策與立法第三方評估。