北京樓市觀察

唐杰

增加供地才是房地產(chǎn)調(diào)控的王道。增加供地不僅有利于抑房?jī)r(jià)，還有利于穩(wěn)增長(zhǎng)，可謂兩全其美。相比之下，打擊購(gòu)房需求只能抑房?jī)r(jià)，不能穩(wěn)增長(zhǎng)。

近期北京房?jī)r(jià)上漲較快，最終導(dǎo)致國(guó)慶前夕北京市政府重拳調(diào)控，并帶動(dòng)很多城市跟進(jìn)。房?jī)r(jià)上漲的原因是什么？房地產(chǎn)調(diào)控效果如何？為了回答這些問(wèn)題，一個(gè)很重要的觀察視角就是供地?cái)?shù)量。正因?yàn)楣┑厣伲績(jī)r(jià)才漲得快。供地少的原因是去庫(kù)存、控人口。房地產(chǎn)調(diào)控的效果取決于能否解放思想、大量供地。

房?jī)r(jià)飛漲

根據(jù)最新公布的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月份北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲30.4%，二手住宅價(jià)格同比上漲40.5%。從圖1、圖2和圖3中可以得出幾個(gè)重要的結(jié)論。第一，無(wú)論是新建住宅，還是二手住宅，這波價(jià)格上漲幅度都創(chuàng)下了紀(jì)錄，可謂史無(wú)前例。在此之前，新建住宅和二手住宅的價(jià)格漲幅最高只在20%左右，9月份的數(shù)據(jù)比以前的最高紀(jì)錄還高10～20個(gè)百分點(diǎn)。以后的數(shù)據(jù)是否會(huì)低于9月份還不確定，有可能寫(xiě)下新的“傳奇”。

考慮到以前房?jī)r(jià)上漲起點(diǎn)相對(duì)低，從房?jī)r(jià)上漲的絕對(duì)額來(lái)看，這波上漲更大。9月份北京商品住宅銷售均價(jià)3.15萬(wàn)元，同比增加8833元，而6月份更是同比增加了萬(wàn)元以上。根據(jù)圖3，在此之前的最高紀(jì)錄都沒(méi)有超過(guò)8000元。需要提醒的是，商品住宅銷售均價(jià)的變化低估了房?jī)r(jià)漲幅，因?yàn)殡S著時(shí)間推移，新建商品住宅的位置距離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)。如果按照同一地點(diǎn)的房?jī)r(jià)計(jì)算，房?jī)r(jià)上漲的絕對(duì)額會(huì)更大。

住宅價(jià)格特別是新建住宅價(jià)格具有明顯的周期性，大約每3年經(jīng)歷一個(gè)完整的周期。從同比增速角度看，第一次谷底是在2009年3月～6月，第二次谷底是在2012年4月～6月，第三次谷底是在2015年2月～3月。在每次谷底階段，北京房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)?？梢?jiàn)，北京房?jī)r(jià)只漲不跌的神話在過(guò)去也是不存在的。不過(guò)每次負(fù)增長(zhǎng)的期限都比較短、幅度也比較小。2015年這次谷底比以前的谷底更低，最近的漲幅也高于以往，似乎呈現(xiàn)波動(dòng)加大的特點(diǎn)。

二手住宅價(jià)格在早期相對(duì)平穩(wěn)，漲幅弱于新建住宅價(jià)格。但從2012年啟動(dòng)的那波上漲開(kāi)始，二手價(jià)格漲幅已和新建住宅價(jià)格一致，最近這波漲幅反而高于新建住宅價(jià)格?？紤]到新建住宅越來(lái)越少，二手住宅價(jià)格指數(shù)更能準(zhǔn)確的反映北京整體房市的變化。從二手住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，本輪上漲較大的結(jié)論更加確鑿。

泡沫之辯

北京房?jī)r(jià)是否有泡沫，不同人有不同的看法。不過(guò)，對(duì)于泡沫要有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。首先，即使存在泡沫，短期內(nèi)也有可能繼續(xù)膨脹，正如2007年股市從5000點(diǎn)漲到6000點(diǎn)不妨礙5000點(diǎn)泡沫論。其次，是否存在泡沫跟時(shí)間點(diǎn)有關(guān)，因?yàn)椴煌臅r(shí)間點(diǎn)代表著不同的發(fā)展階段。2001年股市2000點(diǎn)就是泡沫，如今股市2000點(diǎn)就不是泡沫。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的提高，長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)可能不斷創(chuàng)新高，但如果在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)大量透支了未來(lái)漲幅，也可能存在泡沫。因此，泡沫主要是一個(gè)中期概念，短期或長(zhǎng)期的意義有限。當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)歷史大頂?shù)目赡埽@時(shí)泡沫就具有長(zhǎng)期意義。

從若干指標(biāo)來(lái)看，北京房?jī)r(jià)面臨較高的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。第一，經(jīng)歷了長(zhǎng)期而較大的漲幅。如前所述，一年內(nèi)平均漲幅為30%～40%，個(gè)別樓盤(pán)的漲幅還會(huì)遠(yuǎn)高于平均水平。過(guò)去十年，很多樓盤(pán)價(jià)格上漲在10倍左右。在長(zhǎng)期而較大的漲幅刺激下，容易產(chǎn)生房?jī)r(jià)只漲不跌的信念以及盡可能多買(mǎi)的行為，社會(huì)各界對(duì)于房市討論之熱烈猶如去年上半年的股市。盡管北京實(shí)施了較為嚴(yán)格的限購(gòu)，但在驚人利益的誘惑下，投資及投機(jī)需求會(huì)想方設(shè)法繞過(guò)限購(gòu)。最起碼，可以在符合資格的前提下提前購(gòu)買(mǎi)或者購(gòu)買(mǎi)面積盡可能大，高杠桿現(xiàn)象嚴(yán)重。為了買(mǎi)房而離婚、造假也屢見(jiàn)不鮮，非理性行為泛濫。

第二，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)無(wú)論是跟收入比還是跟其他國(guó)家比都已位于高位。根據(jù)全球最大消費(fèi)物價(jià)數(shù)據(jù)中心Numbeo的數(shù)據(jù)，2016年6月，在世界40大城市中，北京房?jī)r(jià)排第11位，略低于深圳和上海。法國(guó)巴黎、美國(guó)洛杉磯、日本大阪、意大利羅馬等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的大城市的房?jī)r(jià)都已落在北京后面。金磚經(jīng)濟(jì)體中，印度孟買(mǎi)、俄羅斯莫斯科、巴西里約熱內(nèi)盧的房?jī)r(jià)相當(dāng)于北京的70%、40%、30%左右。

從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，北京高達(dá)33.3，意味著需要33年的全部收入才能買(mǎi)下一套房，全球排名第4位，低于深圳而高于上海。在40大城市中，只有香港、倫敦和京滬深一樣高房?jī)r(jià)的同時(shí)房?jī)r(jià)收入比也高。東京、新加坡、紐約、蘇黎世、舊金山、首爾等地房?jī)r(jià)雖高，但房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)低于京滬深。

居民收入增速較快的國(guó)家，固然可以承受更高的房?jī)r(jià)收入比。但印度和中國(guó)一樣是人口超過(guò)10億的超級(jí)大國(guó)，同樣享有較高經(jīng)濟(jì)增速，但只有孟買(mǎi)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比排在世界前十位。印度首都新德里所在的德里市人口超過(guò)2000萬(wàn)，是全國(guó)第二大城市，房?jī)r(jià)收入比屬于印度第三高（16.3倍），僅為北京的一半?？梢?jiàn)，收入增速不能解釋北京的房?jī)r(jià)收入比。

第三，房貸急速增加，杠桿迅速攀升。2015年底，北京金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房貸款余額為5832億元，同比增30.8%;公積金貸款余額2492億元，同比增33.1%。2016年，即使只根據(jù)上半年情況進(jìn)行年化，個(gè)人住房貸款全年增速也將有40%之多，公積金貸款的增速也應(yīng)類似。根據(jù)2015年房貸總量8324億元計(jì)算，40%的增速意味著新增房貸3330億元。預(yù)計(jì)今年北京GDP為2.5萬(wàn)億元左右。照此計(jì)算，新增房貸與GDP的比例將高達(dá)13.3%，超過(guò)美國(guó)、日本房地產(chǎn)泡沫最高峰時(shí)的水平，盡管房貸余額與GDP的比例（接近50%）還低于美國(guó)。

供地緊張

造成房?jī)r(jià)飛漲的因素有很多，其中一個(gè)很重要的原因就是供地緊張，今年尤其是這樣。北京國(guó)土局官網(wǎng)在今年4月底掛出一則土地出讓公告后就長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有新消息，土地零供應(yīng)的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月之久。直到8月9月，北京國(guó)土局官網(wǎng)才開(kāi)始推出新地塊。

與歷史同期相比，土地供應(yīng)數(shù)量由于長(zhǎng)時(shí)間“斷頓”而自然創(chuàng)下新低。今年前8個(gè)月，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的土地面積僅有106萬(wàn)平米。這一數(shù)字僅相當(dāng)于過(guò)去十年前8個(gè)月供地平均值的37.8%。過(guò)去十年中，土地供應(yīng)的最高峰是2010年，前8個(gè)月供地有535萬(wàn)平米之多。今年還不到它的1/5。

考慮到供地結(jié)構(gòu)的變化，供地緊張狀況更加嚴(yán)重。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，購(gòu)置土地中能夠用于建設(shè)住宅的部分大約占70%左右。住宅又可分為商品房及保障房，過(guò)去幾乎都是商品房，近年來(lái)保障房成為土地供應(yīng)的重要組成部分。由于保障房的購(gòu)買(mǎi)具有嚴(yán)格的條件，多數(shù)人難以買(mǎi)到。即便少數(shù)能夠買(mǎi)到，買(mǎi)入后5年內(nèi)也難以出售。如果只看商品住宅，今年前8個(gè)月供地僅有42萬(wàn)平方米，平均每人連0.2平米也分不到。

當(dāng)前的供地?cái)?shù)量遠(yuǎn)不足以滿足銷售的需要。今年前8個(gè)月，北京商品房銷售面積是562萬(wàn)平米，而對(duì)應(yīng)的土地供應(yīng)是106萬(wàn)平米，后者不到前者的1/5;商品住宅銷售面積473萬(wàn)平米，而對(duì)應(yīng)的土地供應(yīng)是42萬(wàn)平米，后者不到前者的1/10。

當(dāng)前的供地?cái)?shù)量甚至都不足以替換房屋折舊的部分。建筑物外立面會(huì)因風(fēng)吹日曬而破損，內(nèi)部材料也會(huì)因?yàn)榻?jīng)年日久而老化。按照人均住房30平米，房屋使用壽命30年計(jì)算，每年要折舊一平米，也就是每年要新增一平米的供應(yīng)才能保證人均住房面積不減少。即便房屋使用壽命延長(zhǎng)到60年，平均每人每年也要折舊0.5平米，這也高于當(dāng)前人均供地?cái)?shù)量。

對(duì)于供地緊張推高房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，土地管理部門(mén)并不認(rèn)同。但不論是從理論還是從實(shí)踐來(lái)看，供地緊張推高房?jī)r(jià)都是無(wú)可置疑的。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品價(jià)格由供給和需求決定。在其他條件不變的情況下，供給減少自然導(dǎo)致價(jià)格上升?；趲资畟€(gè)城市房?jī)r(jià)變化和土地供應(yīng)的計(jì)量分析表明，人均供地多少在很大程度上決定了房?jī)r(jià)變化，人均供地少則房?jī)r(jià)漲幅高。重慶是供地充裕的典型，今年前8個(gè)月供地?cái)?shù)量高達(dá)478萬(wàn)平米，2012年同期數(shù)據(jù)更是高達(dá)1355萬(wàn)平米。受此影響，重慶房?jī)r(jià)長(zhǎng)期小幅波動(dòng)。

去庫(kù)存、控人口之誤

北京土地供應(yīng)大幅收緊的原因主要有兩個(gè)：一是去庫(kù)存，二是控人口。這兩個(gè)理由都值得商榷。

“去庫(kù)存”是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出來(lái)的5大任務(wù)之一，更準(zhǔn)確的叫法是“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。會(huì)議決定并沒(méi)有解釋為什么需要去庫(kù)存，但言下之意顯然是庫(kù)存太多了。為了去庫(kù)存，有關(guān)部門(mén)采取了降息、松貸、補(bǔ)貼等各種措施。這些措施在庫(kù)存高企的地方自然有利于去庫(kù)存，但在庫(kù)存不多的地方則會(huì)助推房?jī)r(jià)。正如人參，奄奄一息的人服用后可能起死回生，疲弱多病的人服用后會(huì)精神陡增，但身強(qiáng)體健的年輕人服用后則會(huì)狂流鼻血。

2015年底北京商品房待售期房面積為1049萬(wàn)平米、待售現(xiàn)房面積為1156萬(wàn)平米，合計(jì)為2205萬(wàn)平米，而2015年全年商品房銷售面積為1555萬(wàn)平米，現(xiàn)有庫(kù)存大約1.5年時(shí)間可消耗完畢。如果只看商品房中的住宅，待售期房面積為521萬(wàn)平米，待售現(xiàn)房面積為490萬(wàn)平米，合計(jì)為1011萬(wàn)平米，而2015年全年住宅銷售面積為1127萬(wàn)平米。不用一年時(shí)間，現(xiàn)有住宅庫(kù)存就可以全部賣(mài)完。

經(jīng)過(guò)今年的銷售，北京住宅庫(kù)存進(jìn)一步下降。截至9月底，待售期房面積為394萬(wàn)平米，待售現(xiàn)房面積為433萬(wàn)平米，合計(jì)為827萬(wàn)平米。庫(kù)存不足的情況更加嚴(yán)重。

控人口是近幾年來(lái)北京的一大任務(wù)，理由是北京人口過(guò)多，交通擁堵嚴(yán)重，資源與環(huán)境難以負(fù)載。其中最重要的理由是北京缺水。為了保證用水，需要開(kāi)采地下水，造成地下水位下降、地表塌陷風(fēng)險(xiǎn)增加等問(wèn)題。減少土地供應(yīng)后，房?jī)r(jià)變高，買(mǎi)不起房的人很可能會(huì)離開(kāi)北京。這是很多人的主張。

但是，北京缺水問(wèn)題并非只有控人口這一條出路。既然水資源稀缺，那就應(yīng)該提高水價(jià)。讓價(jià)格反映資源稀缺程度、讓市場(chǎng)機(jī)制解決供求問(wèn)題，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的道理。提高水價(jià)之后，一方面用水者會(huì)節(jié)約用水，減少需求;另一方面，供水者效益提高，會(huì)增加供水，最終供求自然平衡。只要有足夠的利益刺激，興建新的水庫(kù)甚至海水淡化都可以去做，只要減少地下水的開(kāi)采就行。實(shí)際上，隨著南水北調(diào)的實(shí)施，近年來(lái)北京地下水位已經(jīng)穩(wěn)中有升。用減少供地、推高房?jī)r(jià)的做法控人口無(wú)疑是殺雞用牛刀。

新一輪調(diào)控還需要加大供地力度

9月底，北京市政府頒布新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施，很多媒體稱之為史上最嚴(yán)。實(shí)際上，這種判斷并不準(zhǔn)確。在《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》這個(gè)文件中，前兩條都是增加供地，這是非常對(duì)的，但是對(duì)于供地?cái)?shù)量沒(méi)有明確，難以貫徹落實(shí)。社會(huì)各界對(duì)于調(diào)控新政的解讀中，對(duì)于增加供地也提得比較少，更多的是強(qiáng)調(diào)首付的增加。

增加供地才是房地產(chǎn)調(diào)控的王道。增加供地不僅有利于抑房?jī)r(jià)，還有利于穩(wěn)增長(zhǎng)，可謂兩全其美。相比之下，打擊購(gòu)房需求只能抑房?jī)r(jià)，不能穩(wěn)增長(zhǎng)。即便在抑制房?jī)r(jià)方面，打擊購(gòu)房需求也只有短期效果。這已被過(guò)去歷次調(diào)控所證實(shí)。購(gòu)房者可以不斷積累資金，最終攢夠首付，現(xiàn)在只是將需求暫時(shí)推遲而已。目前宏觀經(jīng)濟(jì)在低位徘徊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)艱巨。增加供地會(huì)帶動(dòng)下游的建筑、家裝等行業(yè)，提高經(jīng)濟(jì)增速，這對(duì)北京來(lái)說(shuō)，也很重要。

國(guó)慶前夕，北京市政府召集會(huì)議，決定下屬16區(qū)縣每一區(qū)縣拿出10萬(wàn)平方米，用于建設(shè)約1300套自住型商品房。這樣合計(jì)能增加自住房?jī)扇f(wàn)套左右。這比單純一句增加供地的表態(tài)更加實(shí)在，但數(shù)量還是不足。2013年10月，北京市住建委曾宣布將于2013、2014兩年供應(yīng)7萬(wàn)套自住房的供地，遠(yuǎn)高于這次自住房的數(shù)量。

在增加自住房供地的同時(shí)，還需要完善自住房的分配。自住房在價(jià)格方面和商品房存在明顯的差距，很容易被少數(shù)群體私分占用。近期首開(kāi)華潤(rùn)·花香四季項(xiàng)目就已暴露了自住房分配方面的問(wèn)題。以后需要加大監(jiān)督力度，對(duì)違規(guī)現(xiàn)象做出有力懲處。