房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理現(xiàn)狀與建議

尹浩春（寶雞市房屋經(jīng)營開發(fā)公司,陜西　寶雞　721001）

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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理現(xiàn)狀與建議

尹浩春
（寶雞市房屋經(jīng)營開發(fā)公司,陜西寶雞721001）

摘 要：國民經(jīng)濟(jì)的飛速增長，使得建筑行業(yè)蓬勃發(fā)展起來，逐漸的成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)要想在競爭中獲得更多的利潤并且利于不敗之地，就應(yīng)該對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理工作加以重視，加強(qiáng)對成本控制的監(jiān)管。文章對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的管理現(xiàn)狀加以分析，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；企業(yè)效益

思想保守是企業(yè)管理存在的普遍問題，比如企業(yè)不重視對項(xiàng)目的初期成本控制，沒有進(jìn)行項(xiàng)目決策階段的成本控制，沒有使項(xiàng)目的投資實(shí)現(xiàn)更大的效益化，也沒有使工程設(shè)計(jì)達(dá)到全面化，有些中小型的房地產(chǎn)缺乏專門的設(shè)計(jì)人才，有些設(shè)計(jì)人員只重視項(xiàng)目的質(zhì)量，沒有做到質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)相統(tǒng)一的原則，不利于項(xiàng)目成本的控制。

1　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的現(xiàn)狀

1.1建筑企業(yè)對成本控制缺乏規(guī)范化的管理

建筑工程的每一個環(huán)節(jié)都需要資金，不能有效的實(shí)施成本控制，對工程項(xiàng)目的施工過程就達(dá)不到合理的監(jiān)督和管理，開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)一般會拆分工程，然后把拆分的工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包和分包，開發(fā)商通過這樣的方式來達(dá)到成本控制的目的。

開發(fā)商這種拆分工程的做法，在工程建設(shè)初期會起到一定的積極作用，但是在工程項(xiàng)目的施工后期，開發(fā)商和分包單位之間、分包單位和總分包單位之間以及分包單位和分包單位之間就會出現(xiàn)各式各樣的問題，不利于工程后期的管理。

1.2招標(biāo)文件的制定不完善

有些開發(fā)商在招標(biāo)時(shí)，制定的招標(biāo)文件不詳細(xì)、不完善，致使開發(fā)商對后期的監(jiān)管不到位，簽訂的合同漏洞百出，不利于對建筑工程實(shí)施成本控制，有個別施工企業(yè)只考慮自身所獲得的利益，缺乏良好的合作意識，造成管理上的混亂和工期的延期，不能達(dá)到成本控制的目的。

1.3項(xiàng)目壽命周期的管理不規(guī)范

從項(xiàng)目的決策評估到項(xiàng)目的招標(biāo)施工，直至項(xiàng)目的竣工和后期的售后服務(wù)，這一過程就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個壽命周期，但是開發(fā)商對項(xiàng)目的整個壽命周期缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)化管理，資金的流動貫穿到項(xiàng)目壽命周期的各個環(huán)節(jié)，所以開發(fā)商要想進(jìn)行有效的成本控制，就要制定完善的管理措施，管理和控制項(xiàng)目壽命周期的每一個環(huán)節(jié)[1]。

2　如何進(jìn)行成本的控制

2.1實(shí)施相對和絕對以及全面成本控制的方法

從產(chǎn)量、收入和成本三者之間的關(guān)系入手，實(shí)施相對成本控制的方法，針對企業(yè)自身的情況，用發(fā)展的眼光處理問題。絕對成本控制的主要措施是預(yù)算控制和標(biāo)準(zhǔn)控制，在絕對的金額當(dāng)中進(jìn)行成本控制。全面成本控制的目標(biāo)就是利益的最大化，對工程項(xiàng)目施工的各個環(huán)節(jié)都進(jìn)行成本控制，并且制定完善的施工方案。

2.2在投資決策階段進(jìn)行成本控制

投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵，加強(qiáng)對項(xiàng)目的決策和投資階段的成本控制至關(guān)重要，主要從項(xiàng)目的選址和建設(shè)兩個方面進(jìn)行成本控制，對項(xiàng)目定位和地皮的購買等環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析，對項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行仔細(xì)的評估預(yù)算，做好項(xiàng)目的調(diào)研工作，充分的考慮戶型、環(huán)境等因素，做好項(xiàng)目立項(xiàng)的工作，以市場價(jià)格為基礎(chǔ)，使用擬定目標(biāo)利潤的方式來估算目標(biāo)的成本和利潤。

2.3在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和招投標(biāo)階段進(jìn)行成本控制

前期工程的費(fèi)用主要是開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本和招投標(biāo)階段的成本，成本控制的關(guān)鍵是對設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，使開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案不僅能夠節(jié)約成本，提高效益，而且能夠適應(yīng)市場的需求，獲得更大的社會效益，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的好與壞直接影響項(xiàng)目后期的施工與銷售，通過項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案招標(biāo)的方式確定設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位，以此來達(dá)到對設(shè)計(jì)造價(jià)的控制，開展有效的限額設(shè)計(jì)。

在招標(biāo)階段也可以進(jìn)行成本控制，招標(biāo)時(shí)，要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作[2]，對施工單位的情況要做詳盡的了解，對施工單位的承建能力要了解透徹，掌握施工單位的資金和進(jìn)度情況。招標(biāo)時(shí)要編制好招標(biāo)文件，把影響工程造價(jià)的因素考慮在內(nèi)，對于招標(biāo)文件里面的條款做認(rèn)真的研究核實(shí)，避免不必要的資金浪費(fèi)。

2.4在項(xiàng)目工程的施工階段進(jìn)行成本控制

成本控制最重要的就是對施工階段的資金控制，主要從施工物料的成本、施工設(shè)備成本和工期成本進(jìn)行控制，在施工的過程中，對于物料的采集要做好相應(yīng)的工作，增加其透明度，對于機(jī)械設(shè)備的使用和管理，要進(jìn)行及時(shí)的保養(yǎng)和維護(hù)，從而提高設(shè)備的使用率，降低成本，再者就是要及時(shí)解決施工過程中出現(xiàn)的各種問題，優(yōu)化工期，降低成本。

施工階段的成本控制，還應(yīng)加大對施工技術(shù)和施工進(jìn)度以及施工合同的成本控制，在技術(shù)的成本控制階段，在確保施工技術(shù)方案無誤的前提下，在施工時(shí)使用新方法、新材料和新技術(shù)，以此來提高施工效率、減少工程量、縮短工期和降低成本[3]。對施工合同的成本控制主要是控制工程的變更，在施工前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，審核好每個月的工程進(jìn)度款，根據(jù)相應(yīng)的資料進(jìn)行核算后，對工程的進(jìn)度款進(jìn)行相應(yīng)的支付。

3　結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)日趨激烈的競爭環(huán)境下，只有低成本高質(zhì)量的運(yùn)營方式才能提高企業(yè)的競爭能力。降低企業(yè)的開發(fā)成本，制定完善的措施加強(qiáng)對成本控制的管理，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商迫切需要解決的問題，影響成本控制的原因有很多，重點(diǎn)是對項(xiàng)目施工階段的成本控制管理，但是要重視項(xiàng)目初期階段的成本控制管理，把成本控制貫穿到項(xiàng)目壽命周期的各個階段，轉(zhuǎn)變成本控制的管理觀念，制定切實(shí)可行的管理措施，最終實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王健.芻議房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理[J].四川水泥,2015(01):101.

[2]顧曙旭.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理探究[J].現(xiàn)代商業(yè),2012(20):164-165.

[3]李斌.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀和對策研究[J].城市建筑,2013(08):161-162.

作者簡介：尹浩春（1972-），男，陜西寶雞人，工程師。

DOI:10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.03.216