土地發(fā)展空間置換中土地增值收益均衡分配——以鄂州市城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤為例

胡 越， 張安錄

(華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院， 武漢 430070)

?

土地發(fā)展空間置換中土地增值收益均衡分配
——以鄂州市城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤為例

胡 越， 張安錄*

(華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院， 武漢 430070)

依據(jù)貢獻(xiàn)分配理論，對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中土地增值及其來源進(jìn)行分析，并測算了農(nóng)民和政府的增值收益分配比例，為改革和完善土地發(fā)展空間置換中的增值收益分配機(jī)制，保障項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民的權(quán)益提供參考依據(jù).經(jīng)計(jì)算得出鄂州市城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中拆舊區(qū)農(nóng)民、建新區(qū)農(nóng)民和政府分享土地增值收益的合理比例分別為40%～50%、10%～20%、20%～30%.該結(jié)果表明，基于各個(gè)參與主體的貢獻(xiàn)額所確定的土地增值收益均衡分配測算模型可以從定量的角度為農(nóng)民分享土地增值收益提供依據(jù)，具有一定的可行性.

空間置換； 貢獻(xiàn)分配； 土地增值； 收益分配

隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，對(duì)土地的需求大增.但由于城市規(guī)模、土地用途規(guī)劃管制的剛性控制，使得新增建設(shè)用地供給有限，同時(shí)，在城市建設(shè)用地緊缺的情況下，我國農(nóng)村建設(shè)用地卻由于種種原因而處于低效、閑置、廢棄的狀態(tài)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地存在巨大的存量差異.據(jù)國土資源部測算，2015年我國農(nóng)村建設(shè)用地約有2.7億hm2，約為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的2.5倍.為了挖掘農(nóng)村建設(shè)用地潛力、改善城鄉(xiāng)建設(shè)用地配置的低效率局面，地方政府在遵照國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行工作創(chuàng)新，土地發(fā)展空間置換應(yīng)運(yùn)而生，即將農(nóng)村建設(shè)用地的土地發(fā)展的權(quán)利，在空間上置換到城鎮(zhèn)中進(jìn)行建設(shè)，既達(dá)到了可以強(qiáng)化耕地保護(hù)，又充分盤活存量集體建設(shè)用地發(fā)展工業(yè)和城市，優(yōu)化土地資源配置統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的目的.其中的集體建設(shè)用地既有土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的變化，也有建設(shè)用地在城鄉(xiāng)之間的重新布局、集聚以及在用地性質(zhì)、方向和使用者之間的重新分配.土地增值收益分配面臨更多的利益主體和復(fù)雜的利益關(guān)系.土地發(fā)展空間置換后增值收益的均衡分配，不僅能有效的保障農(nóng)民的權(quán)益，縮小城鄉(xiāng)差距，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，還能為我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的動(dòng)力.

各地土地發(fā)展空間置換的表現(xiàn)形式多樣，如天津“宅基地?fù)Q房工程”，建設(shè)新型小城鎮(zhèn)，宅基地按標(biāo)準(zhǔn)無償換房，農(nóng)村建設(shè)用地統(tǒng)一整理復(fù)墾，新型小城鎮(zhèn)預(yù)留市場出讓土地；江蘇“萬頃良田建設(shè)工程”，建設(shè)集中連片高效農(nóng)田，縮村騰地；浙江“千村示范萬村整治工程”，實(shí)施集約節(jié)約用地行動(dòng)計(jì)劃、“百萬”造地保障工程和耕地代保；福建涉農(nóng)部門整合資金聯(lián)合建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，對(duì)土地整治項(xiàng)目實(shí)行工程化管理和動(dòng)態(tài)監(jiān)管等[1].其中最典型的普遍做法是各地的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，各地均有試點(diǎn)，作為土地發(fā)展空間置換的一種典型形式，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中指標(biāo)的配置方式有兩種情形[2]，一種是行政配置，即掛鉤指標(biāo)是地方政府通過行政指令在全縣或項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行配置，統(tǒng)一調(diào)配，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)地方政府間一般是無償獲得掛鉤指標(biāo)，掛鉤指標(biāo)不進(jìn)行交易，不具有交易價(jià)格；一種是市場配置，掛鉤指標(biāo)可以入市交易，即地方政府可以通過購買其他地方的用地指標(biāo)緩解本地用地指標(biāo)緊缺的狀況，掛鉤指標(biāo)具有交易價(jià)格.

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中，農(nóng)民幾乎難以獲得合理的土地增值收益，特別是拆舊區(qū)農(nóng)民僅僅獲得房屋所有權(quán)的補(bǔ)償，難以獲得宅基地的土地增值收益.構(gòu)建均衡的土地增值收益分配機(jī)制，有效調(diào)節(jié)各個(gè)參與主體之間的分配比例，是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中的關(guān)鍵問題.以往的研究幾乎沒有定量的確定各個(gè)參與主體的具體分配比例，并且都是將拆舊區(qū)和建新區(qū)的增值收益分配單獨(dú)進(jìn)行研究，即分別研究宅基地退出的增值收益或農(nóng)地非農(nóng)化的增值收益，少有專門針對(duì)整個(gè)過程的增值收益測算.因此，本文依據(jù)貢獻(xiàn)分配理論，嘗試建立合理的分配模型，以中部湖北省鄂州市為典型實(shí)證，鄂州市是典型的市場配置下的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，定量確定整個(gè)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中各個(gè)參與主體之間的分配比例，進(jìn)而為其他地區(qū)的土地發(fā)展空間置換中土地增值收益均衡分配，提供較為科學(xué)的方法支撐和參考依據(jù).

1 研究依據(jù)

按照貢獻(xiàn)分配原則是指按照各種要素在價(jià)值形成過程中所作的實(shí)際貢獻(xiàn)而獲取相應(yīng)的報(bào)酬.貢獻(xiàn)分配理論由來已久，土地增值中的要素貢獻(xiàn)思想可以追溯到19世紀(jì)末美國著名政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家Henry George于1879年出版《Progress and Poverty》一書中所提出的，后來被諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯蒂格利茨譽(yù)為的亨利.喬治定理(Henry George Theorem)[3].土地增值簡明扼要的表達(dá)就是土地價(jià)值的增長，表現(xiàn)形式為土地價(jià)格的增加，按照“誰貢獻(xiàn)，誰受益”的原則及成本補(bǔ)償原則，土地增值形成的內(nèi)涵就是土地增值收益分配的依據(jù).城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中土地增值收益涉及拆舊區(qū)農(nóng)民、建新區(qū)農(nóng)民、政府等不同主體，各個(gè)主體具有各自不同的目標(biāo)效用函數(shù)，并通過各自的行為選擇追求收益最大化，不同的主體投入的要素有別，對(duì)增值的貢獻(xiàn)大小也不一樣[4]，因此，對(duì)各主體所提供的生產(chǎn)要素的成本在整體收益中的貢獻(xiàn)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，按照投入要素貢獻(xiàn)額的大小確定收益分配的多少，是公平合理分配土地增值收益的基本思路，多貢獻(xiàn)多分配.

參與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中土地增值收益分配的主體主要有貢獻(xiàn)了宅基地這一土地要素的拆舊區(qū)農(nóng)民，貢獻(xiàn)了農(nóng)用地這一土地要素的建新區(qū)農(nóng)民和掛鉤指標(biāo)生產(chǎn)與管理的政府這三個(gè)主體.

1.1拆舊區(qū)農(nóng)民的貢獻(xiàn)額

我國《物權(quán)法》中明確界定農(nóng)民的農(nóng)村宅基地使用權(quán)為我國特有的一種用益物權(quán)形式，農(nóng)村居民對(duì)其所有的集體土地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利.在項(xiàng)目實(shí)施過程中，拆舊區(qū)農(nóng)民的宅基地是農(nóng)村建設(shè)用地的重要組成部分，但現(xiàn)行的一般做法中，只通過“以房補(bǔ)房”的方式對(duì)農(nóng)民的房屋及附屬物給予補(bǔ)償，沒有考慮農(nóng)民原宅基地的收益權(quán)，農(nóng)民更是不參與原宅基地的增值收益分配.

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中土地增值收益產(chǎn)生最主要的因素是土地資本的投入，拆舊區(qū)的宅基地拆遷復(fù)墾為一定數(shù)量和質(zhì)量的耕地后，農(nóng)民和農(nóng)村集體不再有機(jī)會(huì)在此申請(qǐng)宅基地，故喪失了該地塊改變?yōu)榧w建設(shè)用地用途的權(quán)利，并將復(fù)墾的耕地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的建新地塊.政府在城鎮(zhèn)建新區(qū)得到相當(dāng)數(shù)量的耕地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)許可，即拆舊地塊整理復(fù)墾為耕地后的土地發(fā)展權(quán)有償轉(zhuǎn)移到建新地塊供城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)，拆舊區(qū)農(nóng)民土地資本的最終貢獻(xiàn)表現(xiàn)為宅基地(不包含房屋及附屬物)的價(jià)值.

1.2建新區(qū)農(nóng)民的貢獻(xiàn)額

建新區(qū)土地要素投入主要體現(xiàn)為農(nóng)用地的投入，拆舊區(qū)的宅基地復(fù)墾后，獲得增減掛鉤指標(biāo)，在建新區(qū)占同等面積大小的農(nóng)用地，建新區(qū)農(nóng)民失去自己的土地，因此建新區(qū)農(nóng)民的貢獻(xiàn)就是農(nóng)用地的價(jià)值.農(nóng)用地的價(jià)值按照其功能可以概括為3類[5]：經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值、生態(tài)服務(wù)價(jià)值、社會(huì)保障價(jià)值.按照價(jià)值歸屬，農(nóng)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值及社會(huì)保障價(jià)值中的為農(nóng)民提供就業(yè)保障和養(yǎng)老保障價(jià)值屬于農(nóng)民所有，其余的價(jià)值歸屬于國家[6].因此測算以上兩種價(jià)值成本作為建新區(qū)農(nóng)民參與項(xiàng)目的貢獻(xiàn)額.

1.3政府的貢獻(xiàn)額

政府在項(xiàng)目實(shí)施的過程中具有管理者和資金投入者的雙重身份，因此政府的要素投入分為管理要素和資本要素投入兩部分，其中管理要素投入屬于政府的職能工作，不參與土地增值收益返還的分配，政府要承擔(dān)的資本要素投入主要包括拆舊區(qū)復(fù)墾和建新區(qū)的一級(jí)開發(fā)、技術(shù)投入等方面.

拆舊區(qū)宅基地整理復(fù)墾為耕地過程中，政府方需要投資進(jìn)行宅基地拆遷，復(fù)墾，還需要支付被拆遷農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償款；建新區(qū)獲得指標(biāo)，由農(nóng)村的土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫貢r(shí)需要進(jìn)行較大的投入，在此過程中政府方需要進(jìn)行土地開發(fā)資本的投入，如實(shí)現(xiàn)“三通一平”或“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還需要經(jīng)過對(duì)土地追加投資后形成利于土地高效利用的配套基礎(chǔ)設(shè)施等，一般來說，對(duì)土地的固定資本投資是形成土地資本的基本手段，從而也是土地資產(chǎn)價(jià)值的物質(zhì)前提，由此政府對(duì)拆舊區(qū)及建新區(qū)土地的開發(fā)投入和相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入對(duì)于土地產(chǎn)生增值有重要影響.

綜上所述，對(duì)各參與主體的投入要素的價(jià)值貢獻(xiàn)可以進(jìn)行初步測算，土地增值收益應(yīng)該按照測算的貢獻(xiàn)比例進(jìn)行合理的分配.

2 測算模型

2.1增值收益額的測算

要素投入、供求變化、用途變更等因素均是引起地租量變化的原因，在現(xiàn)實(shí)中，各個(gè)因素所帶來的土地增值可以通過土地交易體現(xiàn)出來，價(jià)值的貨幣表現(xiàn)為價(jià)格，價(jià)格是通過市場形成的，因此土地增值表現(xiàn)為土地市場交易中土地價(jià)格的變化.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中指標(biāo)的配置方式不同，其土地增值收益的測算過程不同，因此要分別進(jìn)行測算.

2.1.1行政配置下的增值收益測算過程 大部分通過行政配置掛鉤指標(biāo)的項(xiàng)目，在編制實(shí)施規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)通過行政配置的方式，大致確定了掛鉤指標(biāo)在縣域內(nèi)的落地位置、范圍和規(guī)模，掛鉤指標(biāo)的使用時(shí)序上也由縣級(jí)地方政府在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)配，掛鉤指標(biāo)是無償獲得的.

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目區(qū)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，質(zhì)量不降低，因此拆舊區(qū)整理復(fù)墾的農(nóng)用地的數(shù)量與質(zhì)量與建新區(qū)占用的農(nóng)用地的數(shù)量和質(zhì)量相等，故兩個(gè)地塊的農(nóng)用地價(jià)格應(yīng)該相等，因此將指標(biāo)生產(chǎn)階段和指標(biāo)落地階段的土地增值收益相加得到行政配置下的土地發(fā)展空間置換總的土地增值收益，即總土地增值收益=土地出讓成交價(jià)款-土地前期開發(fā)費(fèi)用-宅基地拆遷整理復(fù)墾費(fèi)用(圖1).其中土地出讓成交價(jià)款包括新增建設(shè)用地土地出讓金和返還給項(xiàng)目區(qū)的新增建設(shè)用地使用費(fèi)與耕地開墾費(fèi).

圖1 行政配置下的土地增值收益測算原理Fig.1 The measurement principle of land incremental value in the administrative configuration

2.1.2市場配置下的增值收益測算過程 市場配置下的掛鉤指標(biāo)的供需雙方是由經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、宅基地整理潛力大的供給區(qū)和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、缺乏建設(shè)用地指標(biāo)的需求區(qū)構(gòu)成，交易雙方區(qū)域間存在區(qū)位級(jí)差地租是掛鉤指標(biāo)進(jìn)行交易的前提條件.市場配置下的土地增值收益體現(xiàn)在掛鉤指標(biāo)的市場交易價(jià)格中，而掛鉤指標(biāo)的市場交易價(jià)格是以政府定價(jià)為基礎(chǔ)，在市場充分競爭中所形成并進(jìn)行交易的價(jià)格.本文參照王婷[2]的研究，測算市場配置下的土地增值收益，土地增值收益的測算公式為：

U=P-(E+C+T+r1+r2)=P-Ve.

(1)

式中，U為市場配置下的土地增值總收益；P為掛鉤指標(biāo)市場交易價(jià)格；E為退地補(bǔ)償成本(包括拆舊區(qū)農(nóng)民宅基地退出的補(bǔ)償費(fèi)用和建新區(qū)農(nóng)民的農(nóng)用地的征收補(bǔ)償費(fèi))；C為拆遷整理復(fù)墾成本；T為稅費(fèi)；r1為利息；r2為投資的平均利潤，Ve為掛鉤取得成本.

2.2增值收益分配模型的構(gòu)建

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中所產(chǎn)生的增值收益與拆舊區(qū)農(nóng)民、建新區(qū)農(nóng)民和政府這3方利益主體有著密不可分的關(guān)系，聯(lián)盟利益分配機(jī)制是為了解決聯(lián)盟利益分配主體之間的利益關(guān)系而存在的[7].各利益主體組成一個(gè)聯(lián)盟體共同分配土地增值收益，聯(lián)盟伙伴之間按分配要素及貢獻(xiàn)程度進(jìn)行合理分配.客觀評(píng)估聯(lián)盟利益成員對(duì)土地增值收益作出的貢獻(xiàn)，充分考慮聯(lián)盟成員的投入及貢獻(xiàn)，按照投入和貢獻(xiàn)的大小分配土地增值收益，保證各個(gè)利益主體之間的公平分配，使得聯(lián)盟成員得到的分配收益達(dá)到帕累托最優(yōu)的狀態(tài)[8].

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中，聯(lián)盟利益分配機(jī)制中土地增值收益貢獻(xiàn)函數(shù)為

(2)

其中，U表示總的增值收益額，x1、x2等分別表示各個(gè)主體投入的要素價(jià)值.

根據(jù)“誰投資，誰受益，按貢獻(xiàn)分配，按需調(diào)節(jié)”的原則，各個(gè)參與主體的利益分配的目標(biāo)函數(shù)為：

Vi=Ti+ui,

(3)

其中，Vi表示各個(gè)主體獲得的最終收益，Ti表示項(xiàng)目實(shí)施時(shí)主體獲得的補(bǔ)償，ui表示各個(gè)主體應(yīng)該分享的增值收益額.

關(guān)于ui的計(jì)算：

ui=αiU，

(4)

(5)

其中，αi表示各個(gè)主體的增值收益分配比例，i表示各個(gè)參與主體，n表示參與主體的個(gè)數(shù).

關(guān)于αi的計(jì)算：

(6)

其中，Ri表示各個(gè)主體對(duì)總的土地增值收益的貢獻(xiàn)率，Gi表示各個(gè)參與主體對(duì)總增值收益的貢獻(xiàn)額，各個(gè)主體獲得的增值收益分配額與其引起的增值收益的貢獻(xiàn)率Ri，以及各個(gè)主體對(duì)增值收益的貢獻(xiàn)額Vi密切相關(guān)，并且成正比例關(guān)系.土地增值收益額由各個(gè)參與主體共同分享，并且主體對(duì)增值收益的貢獻(xiàn)越高，其獲得的增值收益分配額就越高.

2.2.1拆舊區(qū)農(nóng)民的貢獻(xiàn)測算模型 關(guān)于宅基地價(jià)值的測算，有的學(xué)者認(rèn)為宅基地絕對(duì)地租、級(jí)差地租、壟斷地租之和為宅基地價(jià)值定量化的測算基礎(chǔ)[9]，有的學(xué)者則從發(fā)展權(quán)的角度提供了土地發(fā)展空間置換中農(nóng)村宅基地價(jià)值測算的思路[10]，本文則從成本逼近法的角度建立宅基地價(jià)值評(píng)估模型.成本逼近法的基本公式：

L=Wa+Wd+K+I1+T+I2+I3,

(7)

式中，L表示土地價(jià)格；Wa表示土地取得費(fèi)，即宅基地價(jià)值；Wd表示土地開發(fā)費(fèi)；K表示管理費(fèi)用；I1表示土地開發(fā)投資利息；T表示稅費(fèi)(包括耕地開墾費(fèi)和耕地占用稅)；I2表示土地開發(fā)投資利潤；I3表示土地增值收益.

管理費(fèi)用K一般按照土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)的一定比例計(jì)算，提取比例為δ：

(8)

土地開發(fā)投資利息I1以土地取得費(fèi)為基數(shù)，以整個(gè)開發(fā)周期為計(jì)息期；以土地開發(fā)費(fèi)的一半為基數(shù)，以整個(gè)開發(fā)周期為計(jì)息期，利率為α，即

(9)

土地開發(fā)投資利潤I2以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用之和為基數(shù)計(jì)算，土地投資回報(bào)率為β，即

(10)

土地增值收益I3以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用、利息、利潤之和為基數(shù)計(jì)算，土地增值收益率為γ，即

(11)

將公式8～11代入到公式7中，簡化得到拆舊區(qū)農(nóng)民方貢獻(xiàn)額G1公式：

(12)

2.2.2建新區(qū)農(nóng)民的貢獻(xiàn)測算模型 農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值即農(nóng)用地產(chǎn)出糧食或經(jīng)濟(jì)作物的價(jià)值，評(píng)估農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的方法有許多[11]，本文采用收益還原法來計(jì)算，測算公式為：

(13)

式中，F(xiàn)表示農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值；A表示農(nóng)地的年凈收益；r表示土地還原利率；n表示土地的可使用年限.

農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值為農(nóng)地的養(yǎng)老保障價(jià)值和就業(yè)保障價(jià)值之和.

養(yǎng)老保障價(jià)值采用征地區(qū)域的農(nóng)地提供的人均養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值來代替，其計(jì)算公式為[12]：

(14)

式中，Y1表示農(nóng)地提供的人均養(yǎng)老保障價(jià)值；Yam表示年齡為a歲的男性公民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；m表示男性公民占總?cè)丝诘谋壤?；Yaw表示年齡為a歲的女性公民養(yǎng)老保險(xiǎn)躉繳金額基數(shù)；w表示女性公民占總?cè)丝诘谋壤?；Mi表示按照養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)的每月基本生活費(fèi)；M0表示每月養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù).

就業(yè)保障價(jià)值的計(jì)算按照農(nóng)民失去土地到退休這段時(shí)間人均領(lǐng)取的最低生活保障來測算，其計(jì)算公式為[13]：

(15)

式中，Y2表示農(nóng)地提供的人均就業(yè)保障價(jià)值；Tm、Tw分別表示男性農(nóng)民和女性農(nóng)民距離退休的年齡.

調(diào)查表明如今大多數(shù)的農(nóng)民屬于兼業(yè)農(nóng)民，即農(nóng)民除了獲得農(nóng)業(yè)收入之外，還會(huì)在農(nóng)閑季節(jié)從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲得非農(nóng)業(yè)收入；另外根據(jù)我國目前新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的實(shí)行，農(nóng)民的養(yǎng)老保障除了其承包的農(nóng)地外，集體和政府也會(huì)給其發(fā)放養(yǎng)老保險(xiǎn)金，因此還應(yīng)對(duì)農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值進(jìn)行修正，修正系數(shù)k的計(jì)算公式為：

(16)

式中，Ia表示農(nóng)民人均年農(nóng)業(yè)純收入；It表示農(nóng)民人均年總純收入.

因此修正后的建新區(qū)農(nóng)民的土地社會(huì)保障價(jià)值成本Y為

(17)

綜上所述，可得建新區(qū)農(nóng)民方貢獻(xiàn)額G2公式：

(18)

3 實(shí)證研究

鄂州市作為湖北省城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和綜合改革示范城市，依托農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的優(yōu)勢，在建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易方面進(jìn)行了大膽探索，并取得了初步成效，為湖北省城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地市場構(gòu)建提供了參考示范.鄂州市是全國繼成都、重慶后規(guī)范開展指標(biāo)交易的城市，也是湖北省第一個(gè)開展建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易的城市.本文以鄂州市2013年第一批太和鎮(zhèn)、涂家垴鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目為研究整體，應(yīng)用上述模型對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中土地增值收益及其分配比例進(jìn)行測算，該批項(xiàng)目試點(diǎn)村已通過驗(yàn)收生成了建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)35 hm2并交易成功.

關(guān)于項(xiàng)目建新區(qū)和拆舊區(qū)的基本情況數(shù)據(jù)來源于實(shí)地調(diào)研及訪談數(shù)據(jù)，另外由于該項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)為2013年，因此相關(guān)的統(tǒng)計(jì)變量和參數(shù)來源于2014年湖北省統(tǒng)計(jì)年鑒，鄂州市第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)，2013年鄂州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，鄂州市國土資源局和財(cái)政局相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及太平洋保險(xiǎn)公司相關(guān)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及其他相關(guān)政策規(guī)定.

3.1鄂州市增值收益額測算

根據(jù)鄂州市人民政府《關(guān)于實(shí)行國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)“持證準(zhǔn)用”制度的公告》規(guī)定，鄂州市范圍內(nèi)的國有經(jīng)營性建設(shè)用地(含改變?yōu)榻?jīng)營性用途的其他用地)使用權(quán)首次出讓，競得人須持有同等面積的建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)證書，方可簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，意味著掛鉤指標(biāo)交易價(jià)格P等于土地出讓價(jià)款與掛鉤指標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)格之和，其中建新區(qū)的土地出讓平均價(jià)款按照實(shí)施方案的規(guī)定為879元/m2，掛鉤指標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)格按照鄂州市《關(guān)于建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)格的公告》的規(guī)定為240萬元/hm2，因此項(xiàng)目區(qū)掛鉤指標(biāo)交易價(jià)格P=1119元/m2.根據(jù)該項(xiàng)目區(qū)的實(shí)施方案，項(xiàng)目區(qū)的掛鉤取得成本包括拆舊地塊的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地整理復(fù)墾費(fèi)用、融資成本、交易成本和建新地塊的征地補(bǔ)償費(fèi)用等平均每公頃共計(jì)6 135.09萬元，即Ve=171.80元/m2.因此該項(xiàng)目實(shí)施后，土地增值收益總額U=P-Ve=947.2元/m2.

3.2鄂州市增值收益均衡分配比例的測算

3.2.1各個(gè)參與主體的貢獻(xiàn)額

1)拆舊區(qū)農(nóng)民增值收益貢獻(xiàn)額的確定.根據(jù)湖北省2013年度城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測成果，2013年鄂州市工業(yè)用地監(jiān)測地價(jià)數(shù)據(jù)得到L=417 元/m2，土地開發(fā)費(fèi)Wd=19.5元/m2；耕地占用稅按照《湖北省耕地占用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)》，鄂州市耕地占用稅45元/m2，耕地開墾費(fèi)按照《湖北省耕地開發(fā)專項(xiàng)資金征收和使用管理辦法》，鄂州市耕地開墾費(fèi)15元/m2，因此稅費(fèi)T=60元/m2；α取2013年貸款利率為6%；土地開發(fā)利潤一般為6～10%，因此土地投資回報(bào)率β取平均值8%；土地增值收益率一般為10～30%，因此土地增值收益率γ取平均值為20%；根據(jù)湖北省物價(jià)局和省財(cái)政廳關(guān)于降低部分住房建設(shè)行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知中規(guī)定“一次性征用耕地100畝以上、500畝以下，其他土地200畝以上，1000畝以下的，動(dòng)遷20戶以上或安置農(nóng)業(yè)人口80人以上的可按基數(shù)取1.8%的征地管理費(fèi)”，因此本例中管理費(fèi)用計(jì)提比例δ取1.8%.根據(jù)前面的公式12，可以得到拆舊區(qū)農(nóng)民的貢獻(xiàn)額G1=237.59元/m2.

2)建新區(qū)農(nóng)民增值收益貢獻(xiàn)額的確定.根據(jù)鄂州市2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)可知建新區(qū)農(nóng)地平均每公頃凈收益為A=3.347萬元，土地還原利率采取安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值之和的方法求得，安全利率取2013年銀行一年期定期存款利率3.25%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值參照鄂州市2013年消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長率2.7%，所以農(nóng)地的還原利率為r=5.95%，農(nóng)地剩余使用年限以參照土地承包經(jīng)營期n=30年來確定，根據(jù)前面的計(jì)算公式(13)，求得建新區(qū)農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值為46.32元/m2.

根據(jù)中國太平洋保險(xiǎn)公司太平盛世·長壽養(yǎng)老保險(xiǎn)A款(躉繳)繳費(fèi)表，查詢獲得a歲(此處取a=30)的中國男性公民(60歲領(lǐng)取)保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)Y30m=7956元；30歲的中國女性公民(55歲領(lǐng)取)保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)Y30w=11283元；建新區(qū)被征地的男性人口占總?cè)丝诘?2.58%，女性人口占總?cè)丝诘?7.42%.在本文內(nèi)，農(nóng)民按照養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)的每月基本生活費(fèi)與每月養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)近似相等，即Mi=M0.最后根據(jù)前面的計(jì)算公式(14)即可計(jì)算出建新區(qū)農(nóng)地提供的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值為9533.6634元/人.本文采取2013年鄂州市城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)人均400元/月，另根據(jù)襄陽市人口統(tǒng)計(jì)資料獲得被征地農(nóng)民的平均年齡為40歲，按照男性60歲，女性55歲退休年齡計(jì)算得到Tm=20、Tw=15，由此根據(jù)前面的公式(15)計(jì)算出建新區(qū)農(nóng)地為農(nóng)民提供的就業(yè)保障價(jià)值為84 619.2元/人.建新區(qū)人均農(nóng)地面積為0.17 hm2/人(鑒于數(shù)據(jù)的可獲取性，在此用人均耕地面積乘以1.4代替人均農(nóng)用地面積[9]，因此單位面積農(nóng)地提供的社會(huì)保障價(jià)值為(9533.6634+84619.2)/2.54=55.60元/m2(修正前)，建新區(qū)年均農(nóng)業(yè)純收入占農(nóng)民總收入的比例為46.83%，即k=46.83%，根據(jù)前面的公式17計(jì)算得到建新區(qū)農(nóng)民付出的農(nóng)地社會(huì)保障功能的成本為Y=26.04元/m2.

因此根據(jù)前面的公式(18)計(jì)算得到建新區(qū)農(nóng)民貢獻(xiàn)額G2=46.32+26.04=72.36元/m2.

3)政府增值收益貢獻(xiàn)額的確定.在本文研究的項(xiàng)目中，鄂州市政府方對(duì)項(xiàng)目中投入的資金成本主要包括拆舊區(qū)的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地整理復(fù)墾費(fèi)和建新區(qū)征地補(bǔ)償費(fèi)用.其中土地復(fù)墾費(fèi)參照往年城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤拆舊區(qū)土地復(fù)墾費(fèi)用，即每公頃11.7592萬元進(jìn)行復(fù)墾，具體相關(guān)費(fèi)用如下：①工程施工費(fèi)359.41萬元；②前期工作費(fèi)19.41萬元(包含規(guī)劃設(shè)計(jì)，招投標(biāo)等)；③竣工驗(yàn)收費(fèi)10.78萬元；④監(jiān)理費(fèi)5.39萬元；⑤業(yè)主管理費(fèi)7.90萬元；⑥不可預(yù)見費(fèi)8.26萬元；⑦設(shè)備費(fèi)10.21萬元；以上費(fèi)用共計(jì)421.36萬元.建新區(qū)共占用農(nóng)用地35.7103 hm2，其中占用耕地34.4758 hm2，根據(jù)湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，建新區(qū)征地補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)1 478.41萬元，青苗補(bǔ)償費(fèi)77.57萬元，建新區(qū)占用耕地的總補(bǔ)償費(fèi)為1 555.98萬元.拆舊區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為3 164.94萬元.

因此,政府方增值收益貢獻(xiàn)額G3為143.96 元/m2.

3.2.2增值收益均衡分配比例的測算 根據(jù)上述測算結(jié)果，運(yùn)用貢獻(xiàn)分配模型，測算出鄂州市城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)拆舊區(qū)農(nóng)民、建新區(qū)農(nóng)民和政府的土地增值收益分配比例分別為52.34%、15.94%、31.72%(表1).從增值收益均衡分配比例的測算結(jié)果上看，拆舊區(qū)農(nóng)民應(yīng)當(dāng)獲得大部分的土地增值收益，因?yàn)轫?xiàng)目實(shí)施過程中，拆舊區(qū)農(nóng)民的投入比重最大，以失去農(nóng)村宅基地及其房屋和附屬設(shè)施、相應(yīng)的庭院等基本生活資料為代價(jià)獲得掛鉤指標(biāo)，因此應(yīng)該分享較大比例的增值收益，分享增值收益的比例應(yīng)該在40%～50%之間.建新區(qū)農(nóng)民農(nóng)地的平均年收益是基于建新區(qū)農(nóng)地的平均年收益計(jì)算出來的，沒有考慮所征土地每畝最高最佳的年收益，故計(jì)算出的比例偏低，因此建新區(qū)農(nóng)民分享的增值收益的比例應(yīng)該在10%～20%之間.政府作為市場管理者，主要通過以征收稅費(fèi)的方式回收第二階段的土地增值收益，因此政府在此階段分享的增值收益的比例應(yīng)該在20%～30%之間.

表1 土地增值收益合理分配比例

4 結(jié)論與討論

通過對(duì)土地增值收益及其分配的分析與測算，可以看出，依據(jù)按照貢獻(xiàn)分配理論構(gòu)建增值收益均衡分配的定量模型具有一定的合理性與可行性，將為土地發(fā)展空間置換中的土地增值收益均衡分配提供較為科學(xué)的理論與方法支撐.該方法普遍適用，可以運(yùn)用到其他地區(qū)，在不同的區(qū)域使用，結(jié)果會(huì)略有差異，這樣就避免了所有地區(qū)不同情形下“一刀切”的不合理的增值收益分配模式，因地制宜，保障了農(nóng)民的權(quán)益，有助于縮小城鄉(xiāng)差距，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，為社會(huì)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的動(dòng)力.但同時(shí)在現(xiàn)實(shí)分配中也應(yīng)注意以下問題：對(duì)于增值收益的分配，確定比例之后對(duì)于屬于農(nóng)民部分的增值收益，政府不應(yīng)過多干預(yù)，農(nóng)民可以通過農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的民主決策自主決定，而這還就需要健全的農(nóng)村基層民主政治法律體制，保障土地增值收益在分配執(zhí)行過程中的公平合理.

本文由于部分?jǐn)?shù)據(jù)獲取的困難性等原因，在測算增值收益時(shí)，忽略了一些影響指標(biāo)交易市場價(jià)格的因素，此部分測算結(jié)果的準(zhǔn)確性受到一定的影響，因此在增值收益的量化上還需要更進(jìn)一步的研究.

[1] 顧漢龍， 馮淑怡， 張志林， 曲福田. 我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策與美國土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移政策的比較研究[J].經(jīng)濟(jì)地理， 2015， 39(6)：143-148，183．

[2] 王 婷. 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤制度創(chuàng)新研究[D].南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2012．

[3] STIGLITZ J E.Aggregate land rents，expenditure on public goods， and optimal city size[J].Quarterly Journal of Economics， 1979， 93(4)：471-500．

[4] 高 雅. 從要素角度論農(nóng)轉(zhuǎn)非土地增值收益分配[J].前沿， 2010(10)：76-78．

[5] 蔡運(yùn)龍， 霍雅勤. 中國耕地價(jià)值重建方法與案例研究[J].地理學(xué)報(bào)， 2006， 61(10)：1084-1092.

[6] 蔡銀鶯， 李曉云， 張安錄. 湖北省農(nóng)地資源價(jià)值研究[J].自然資源學(xué)報(bào)， 2007， 22(1)： 121-130.

[7] 宋 戈, 霍圣夫, 鄒朝暉. 耕地非農(nóng)化風(fēng)險(xiǎn)及增值收益分配機(jī)制研究——以哈爾濱市為例[J]. 中國土地科學(xué), 2015, 29(3):53-61．

[8] 曹昭煜, 洪開榮. 基于博弈論的集體建設(shè)用地入市聯(lián)盟利益分配機(jī)制研究[J]. 湖南社會(huì)科學(xué), 2015(5)：143-146．

[9] 阮梅洪， 虞曉芳， 牛建農(nóng). 宅基地價(jià)值化及其在城中村改造中的應(yīng)用研究-以義烏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為例[J].規(guī)劃師， 2010(9)：98-104．

[10] 汪 暉， 陶 然. 論土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移與交易的“浙江模式”-制度起源.操作模式及其重要含義[J].管理世界， 2009(8)：39-52

[11] 宋 敏， 張安錄. 湖北省農(nóng)地資源正外部性價(jià)值量估算-基于對(duì)農(nóng)地社會(huì)與生態(tài)之功能和價(jià)值分類的分析[J].長江流域資源與環(huán)境， 2009， 18(04)：314-319．

[12] 覃事婭， 尹惠斌， 熊 鷹. 基于不同價(jià)值構(gòu)成的耕地資源價(jià)值評(píng)估-以湖南省為例[J].長江流域資源與環(huán)境， 2012， 21(4)：466-471．

[13] 楊 杰， 黃賢金， 陳 濤， 等. 征地制度改革中社會(huì)保障制度建設(shè)的研究-以江蘇省太倉市為例[J].南京社會(huì)科學(xué)， 2003(7)：85-90．

[14] 彭開麗， 彭可茂， 席利卿. 中國各省份農(nóng)地資源價(jià)值量估算-基于對(duì)農(nóng)地功能和價(jià)值分類的分析[J].資源科學(xué)， 2012， 34(12)：2224-2233．

Research on equal distribution of landvalue increment in spatial replacement of land development:——a case study of variation on rural-urban construction land in Ezhou

HU Yue, ZHANG Anlu

(College of Public Administration, Huazhong Agriculture University, Wuhan 430070)

In the present work, the land incremental value and its source in the urban construction land increase and rural residential land decrease were analyzed based on factor contribution. The distribution ratio of land value increment between farmers and government were calculated, which would offer reference for protecting the rights of peasants in the project area. The results show that the rational allocation scheme will be that the farmers in demolition areas, the farmers in new construction district and government share 50%～60%、10%～20% and 20%～30% of the land value increment, respectively. It is concluded that the benefit equilibrium calculation model for land value increment established on different contribution of main parts is feasible and could provide quantitative basis for peasants to share their benefits from land value increment.

spatial replacement; contribution allocation; land value increment; increment distribution

2016-03-10.

教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)重大課題攻關(guān)項(xiàng)目(14JZD009)；國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(71373095；71573010)；湖北省國土資源廳科技研究項(xiàng)目(ETZ2014A06).

1000-1190(2016)04-0599-07

F301

A

*通訊聯(lián)系人. E-mail: zhanganlu@sina.com.