上海老洋房二房東的生意經(jīng)

王欣怡

把“老法租界”的洋房改造后出租，已經(jīng)成為一門(mén)不小的生意。

“現(xiàn)在的上海小囡哪知道什么居住體驗(yàn)??？”王軒惆悵的神情中，藏著一絲不易察覺(jué)的不屑。成長(zhǎng)于上世紀(jì)七八十年代的上海弄堂里，他有很多90后、00后以及因?yàn)楦母镩_(kāi)放而涌入的一批“新上海人”沒(méi)有的城市記憶。這些童年記憶可以基本概括在4個(gè)字里——“老法租界”。

以衡山路、復(fù)興中路為中心的總面積7.75平方公里的街區(qū)，是舊上海時(shí)期的法租界，如今橫跨徐匯和黃浦兩區(qū)。

徐匯區(qū)的五原路，很可能是外國(guó)游客記住上海的第一條路，盡管它對(duì)現(xiàn)時(shí)生活在上海的人來(lái)說(shuō)很陌生。老洋房下午茶、老洋房花店、老洋房咖啡店、老洋房西服店，可以概括這條街道的商業(yè)業(yè)態(tài)。日暮時(shí)分找一個(gè)開(kāi)在洋房花園中的西餐店吃完晚飯，踏著樹(shù)影斑駁的石子路一路晃到滿(mǎn)是酒吧的永康路，喝著酒、看著上海人家的市井生活、租住一晚老洋房，這是一個(gè)老外的標(biāo)準(zhǔn)上海一日游。

在老上海時(shí)，最好的住宅是“邨”，其次是“坊”和“里”，以這些字結(jié)尾的住宅往往是當(dāng)年的高尚社區(qū)和名流住所。早期的建筑風(fēng)格是洋房（1910年前后），后期是新式里弄（1930年以后），更晚期（1950年以后）是建國(guó)后給知識(shí)分子建造的公寓，但游客們不管這些，統(tǒng)統(tǒng)看作是老洋房。

如今，這些表面仍然“傳統(tǒng)”的老房子，里面已經(jīng)裝飾一新，被掛在了房屋租賃網(wǎng)站Airbnb、Agoda等短租平臺(tái)上，提供最上海的居住體驗(yàn)并帶來(lái)可觀的投資回報(bào)。

2015年8月，Airbnb正式進(jìn)入中國(guó)，同年12月，Agoda也來(lái)了。雖然早已經(jīng)有許多上海的短租房源登錄到了平臺(tái)上，但上海老洋房一直是稀缺資源。即便是到現(xiàn)在，以“法租界”作為關(guān)鍵詞搜房，Airbnb平臺(tái)上有107套，Agoda只有10套。而王軒和他的合伙人，可以提供400多套。

二房東誕生記

越來(lái)越多的原住民受不了類(lèi)似“住在酒吧樓上”的生活，逐漸搬離“老法租界”，去中環(huán)線以外尋求更寬敞的居住環(huán)境。王軒卻執(zhí)意把家遷回了老洋房中，“早年我就說(shuō)過(guò)一定會(huì)把老洋房買(mǎi)回來(lái)，現(xiàn)在我做到了?！?/p>

2002年，王軒一家生活的老洋房以300萬(wàn)元售出，當(dāng)時(shí)中環(huán)100平方米的2室2廳新建商品房在30萬(wàn)元左右。2016年，上海老洋房的掛牌價(jià)以?xún)|元計(jì)，最高單價(jià)突破40萬(wàn)元/平方米。

8年前，還是音樂(lè)人的王軒向年少時(shí)的承諾邁出了第一步：愚園路的一套老公寓。這是王軒收藏的第一套老房子，本來(lái)打算用來(lái)自住，但卻在裝修期間就被參觀者踏破了門(mén)檻。參觀者中有好奇“老房子居然可以這么摩登”的鄰居、“這房子賣(mài)不賣(mài)”的房產(chǎn)中介、在“老法租界”壓馬路的老外。

王軒沒(méi)想到，自己的改造會(huì)惹來(lái)這么多注意，更沒(méi)想到的是還招來(lái)了生意。一位來(lái)參觀的老外直接提出要租下王軒的這套小公寓，月租金直接出價(jià)到1.5萬(wàn)元，而當(dāng)時(shí)同樣的兩居室公寓月租金不過(guò)5000元。3倍的差價(jià)和頻繁上門(mén)的房產(chǎn)中介，讓王軒意識(shí)到了商機(jī)。

自那開(kāi)始，他決意退出搖滾樂(lè)隊(duì)，放下電貝斯，走上了一條精致二房東的道路。沒(méi)有任何設(shè)計(jì)和建筑學(xué)背景的王軒安慰自己：“藝術(shù)是相通的，審美比功底重要?！?/p>

2007年前后，以低價(jià)簽下長(zhǎng)租約，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)改造，再以高價(jià)出租的“二房東”們大多和王軒一樣沒(méi)有任何室內(nèi)設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)背書(shū)，憑借著各自的品味和收房的魄力在“老法租界”中揭竿而起。這是一段草莽期，人人都有機(jī)會(huì)成為豪杰。王軒認(rèn)為，自己最終能在混戰(zhàn)中異軍突起是因?yàn)椤斑^(guò)人的空間改造能力”。

雖然在衡復(fù)歷史街區(qū)從來(lái)不缺數(shù)百上千平方米的花園洋房，但是50平方米的“蝸居”更為常見(jiàn)。一棟很氣派的三層洋房里往往混居著七八戶(hù)居民，曾經(jīng)是“最上?！钡木幼顩r，其他二房東們并不考慮收租這類(lèi)房產(chǎn)，王軒卻敢于拿下這些“牙漏”，把一棟洋房里的單間臥室拿下，并像魔術(shù)一般變出一套客廳餐廳門(mén)廳齊全的現(xiàn)代公寓。

產(chǎn)證面積只有28平方米的安福路公寓，在王軒和團(tuán)隊(duì)手中蛻變出了帶兩個(gè)臥室、一個(gè)客餐廳的LOFT挑高公寓。這套可以住下兩個(gè)年輕游客或一個(gè)小型家庭的公寓，在Airbnb上的日租金為1500元。而且，這類(lèi)便宜的小房子很緊俏。

“一年中空關(guān)的時(shí)間不會(huì)超過(guò)90天?！蓖踯幭颉敦?cái)經(jīng)天下》周刊表示，“短租價(jià)格相比長(zhǎng)租有3倍的溢價(jià)率?！卑凑胀踯幍墓浪?，日租金1500元的短租房如果在長(zhǎng)租市場(chǎng)，月租金不會(huì)超過(guò)1.5萬(wàn)元，一年租金大約為18萬(wàn)元。但理想的短租可以達(dá)到1500元×270天，年收40.5萬(wàn)元。

自從2014年以來(lái)，王軒漸漸把到期的長(zhǎng)租房掛到了短租平臺(tái)上。但也不是每一套房產(chǎn)都適合短租，王軒目前在出租的衡復(fù)街區(qū)房產(chǎn)中最貴的月租金是15萬(wàn)元，如果放到短租平臺(tái)，日租金必須保持在2萬(wàn)元左右才能基本和長(zhǎng)租打平。但是愿意花2萬(wàn)元一晚體驗(yàn)老上海居住風(fēng)味的客人顯然還不夠多，至少?zèng)]有多到可以保證一年中有270天的出租比例。所以王軒寧可讓它繼續(xù)服務(wù)長(zhǎng)租客人。王軒掛牌的短租房中目前最貴的日租金是1.8萬(wàn)元，他也在考慮是否要將其轉(zhuǎn)回長(zhǎng)租市場(chǎng)。

“短租一定是趨勢(shì)，但長(zhǎng)租的客人更穩(wěn)定，而且供不應(yīng)求，一有退租很快就有新租客進(jìn)來(lái)。”王軒告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，目前他大約有六分之一的房產(chǎn)用來(lái)短租，長(zhǎng)租仍然占絕大多數(shù)。但在Airbnb進(jìn)入中國(guó)之前，這個(gè)數(shù)字只有十分之一。

最好或最壞的時(shí)代

Airbnb來(lái)了，王軒期待的好日子卻并沒(méi)有隨之而來(lái)，越來(lái)越多的中小二房東正在攪熱或者攪亂這個(gè)市場(chǎng)，還有不少一房東也摩拳擦掌地嘗試進(jìn)入。

就在《財(cái)經(jīng)天下》周刊記者采訪王軒期間，中途被好幾個(gè)電話(huà)打斷，一位簽訂了10年租約的房東帶著一張法院傳票和一干社會(huì)人員沖擊了正在長(zhǎng)租中的房屋?！按?10報(bào)警，現(xiàn)在就打。把客人安置好，一定不能影響客人?！鼻熬€突發(fā)的沖突顯然激怒了王軒，他身上還有著沒(méi)被社會(huì)磨平的棱角，從他臉上能看到“這事兒我能理解但絕不能接受”的神情。

以8000～10000元的月租金簽訂了10年合約，改造完成后往往可以達(dá)到3萬(wàn)元的月收入，王軒可以理解這數(shù)倍的利益差會(huì)對(duì)房東產(chǎn)生誘惑力，但他不能接受以這種方式來(lái)結(jié)束合約。相比商業(yè)模式可能存在的漏洞和隱患，王軒更憂(yōu)慮的是這個(gè)事件會(huì)產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)。

現(xiàn)在的武康路、衡山路和五原路上，到處都有王軒用長(zhǎng)租約維系的物業(yè)，如果房東可以通過(guò)短租平臺(tái)和托管公司直接獲利，那么未來(lái)房源將會(huì)是一個(gè)大問(wèn)題。王軒最不擔(dān)心的反而是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，“有三五套房源的中小二房東越來(lái)越多，從我踏入這個(gè)圈子競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有停歇過(guò)，就算最好的年份里也有人做不下去，現(xiàn)在不算壞。關(guān)鍵是要有能讓客人認(rèn)同你的理念。”

王軒在短租平臺(tái)上的策略是只接受持旅游簽證的外籍游客，刻意挑客不是給自己增加難度，相反是讓王軒更快賣(mài)出自己產(chǎn)品的捷徑。和王軒的第一個(gè)主顧一樣，他們無(wú)一例外地喜歡王軒給傳統(tǒng)建筑外殼植入的摩登內(nèi)核。“幾百個(gè)出租記錄，好評(píng)率百分之百?！蓖踯幍靡獾卣故咀约涸诙套馄脚_(tái)上的評(píng)分。

出房率和出房速度是區(qū)分Airbnb上的“好房東”和“一般房東”的重要標(biāo)志。尤其是對(duì)于二房東來(lái)說(shuō)，出房率是空置率的一種美化版說(shuō)法，手上的房產(chǎn)中有多少比例處于出租狀態(tài)決定了二房東當(dāng)晚的睡眠指數(shù)。出房速度考驗(yàn)的是團(tuán)隊(duì)能力，平均多久可以收到一套房子，免租期內(nèi)（10年長(zhǎng)租合約中往往有2個(gè)月的免租期）能否完成有品質(zhì)的裝修，幾個(gè)在線解答可以敲定越洋客人的入住。

長(zhǎng)租與短租相結(jié)合

王軒關(guān)于收不到好房源的困擾，卻是魏嶺洪的強(qiáng)項(xiàng)。2005年來(lái)到上海后，魏嶺洪做過(guò)司機(jī)、房產(chǎn)中介和裝修設(shè)計(jì)，在整個(gè)“老法租界”都頗有名氣。從小區(qū)保安到居委會(huì)阿姨、房東和租客都管這個(gè)東北小伙叫“大衛(wèi)”，反倒是打聽(tīng)魏嶺洪這個(gè)大名時(shí)無(wú)人知曉。

和王軒誤打誤撞地遇上老洋房商機(jī)很相似，大衛(wèi)的財(cái)運(yùn)是被一位本地房東爺叔生生砸中的。當(dāng)年在做房產(chǎn)中介時(shí)，一位上海大叔要求大衛(wèi)幫忙托管這套公寓，并提議他重新裝修后賺取差價(jià)。大衛(wèi)清楚地記得當(dāng)時(shí)他只花了4500元就把房子給拾掇出來(lái)了，只用了3個(gè)月就賺回了裝修花費(fèi)。

但是，這種機(jī)遇現(xiàn)在已經(jīng)完全過(guò)時(shí)了，如今大衛(wèi)的改造成本大約在6000元/平方米，總花費(fèi)約40萬(wàn)元。加上收房時(shí)長(zhǎng)期租約的漲價(jià)，收回成本至少需要3～4年。

隨著老洋房行情的水漲船高，大衛(wèi)也相中了溢價(jià)率更高的短租市場(chǎng)。2015年年初，大衛(wèi)發(fā)現(xiàn)了更令他擔(dān)憂(yōu)的現(xiàn)象，衡復(fù)歷史街區(qū)中長(zhǎng)租的外籍客人明顯減少，轉(zhuǎn)向短租更像是市場(chǎng)迫使他做出的決定。在采訪中他表示：“長(zhǎng)租和短租相結(jié)合，可能是最適合這個(gè)街區(qū)的方式?！痹诖笮l(wèi)看來(lái)，長(zhǎng)租和短租的旺季和淡季正好是互補(bǔ)的。游客來(lái)的季節(jié)正好是長(zhǎng)租客人回國(guó)探親的時(shí)節(jié)。

雖然借短租入場(chǎng)的小包租客多了，不過(guò)大衛(wèi)覺(jué)得近幾年海派文化的氛圍也越來(lái)越好了，他認(rèn)為“市場(chǎng)可以一起做大”。已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了13年二房東生意的大衛(wèi)，如今在上海阿叔阿姨中間找到了歸屬感，他也想把這種融入感和生活體驗(yàn)傳遞給初次來(lái)這個(gè)城市的游客。

對(duì)于類(lèi)似跳票的長(zhǎng)租約毀約情況，大衛(wèi)表示并不擔(dān)心：“這十多年在上海我知道的，上海人是不會(huì)占別人便宜的?！痹谒磥?lái)，上海是全國(guó)唯一有適合短租發(fā)展的商業(yè)土壤的城市。尤其是有“老法租界”這樣同時(shí)具有生活氣息和歷史印記的街區(qū)。

衡復(fù)歷史街區(qū)，既是建筑博物館，也有名人故居，更有步行街商業(yè)形態(tài)。在這里能找到5塊錢(qián)一碗的上海大餛飩，也有80元一杯的龍舌蘭雞尾酒，可以在最摩登的手工西服店門(mén)口遇到挎著竹籃賣(mài)白蘭花的上海阿婆，各種文化、味蕾、記憶的碰撞造就了與眾不同的居住體驗(yàn)，也成就了這里成為Airbnb上最“上?！钡臒衢T(mén)短租市場(chǎng)。

街區(qū)給人的印象可以是千人千面的，但大衛(wèi)和王軒這樣的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者卻希望提供更標(biāo)準(zhǔn)的居住體驗(yàn)，可以有6米層高的尖頂公寓，老虎窗外是寬敞的派對(duì)露臺(tái)；也可以有全白極簡(jiǎn)的高層公寓，樓里有健身房和游泳池。但無(wú)論客人選擇哪一種居住條件，感受的生活理念卻應(yīng)該是完整而一致的。

本著這個(gè)目標(biāo)，在2016年初，曾經(jīng)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大衛(wèi)和王軒決定合伙，成立了“OPUSONE一舍”品牌，并在幾個(gè)月內(nèi)推出了第一棟集中式民宿。大衛(wèi)告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊：“之前覺(jué)得只能做分散式民宿是錯(cuò)誤的，集中式民宿更能打造標(biāo)桿?！?/p>

在大衛(wèi)的鼓動(dòng)下，另外兩位曾經(jīng)的競(jìng)爭(zhēng)者也加入一舍，4個(gè)合伙人本著做大市場(chǎng)的共同目標(biāo)，掏光家底拿出了400余套“老法租界”民居，大衛(wèi)還把自己燒錢(qián)做了很久的房屋展示平臺(tái)“家在上?！币材昧顺鰜?lái)。盡管還沒(méi)有接入在線支付功能，純展示用途的這個(gè)平臺(tái)上已經(jīng)有上千套“老法租界”的房源，長(zhǎng)租、短租甚至掛牌信息都有，總房源數(shù)6762套，僅短租就有123套，超過(guò)了Airbnb。

4個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能走在一起，是一種魄力，也是一種對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的判斷。面對(duì)資本、面對(duì)收購(gòu)，4個(gè)合伙人的態(tài)度很一致，要對(duì)打造一舍品牌有幫助，不接受純粹的收購(gòu)。有意識(shí)或無(wú)意識(shí)的，他們?cè)噲D逐漸洗掉自己身上“二房東”的標(biāo)簽。