房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存形勢(shì)和策略分析

文/熊方軍

房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存形勢(shì)和策略分析

文/熊方軍

四川名著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)

1999-2015年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)共出現(xiàn)了三次下行，分別在2008年、2012年和2014年，具體表現(xiàn)為商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均出現(xiàn)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，形成了較高的房地產(chǎn)庫(kù)存。在政府的政策刺激下，前兩輪的庫(kù)存都得到了有效釋放，市場(chǎng)交易額快速反彈，并未形成實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。但本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性低迷卻未能得到快速調(diào)整，使得庫(kù)存不斷積累，對(duì)房市和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，“去庫(kù)存”成為我國(guó)2016年的五大經(jīng)濟(jì)工作之一。

截止目前，在中央政府政策的引導(dǎo)下，有超過(guò)150個(gè)城市因地制宜的出臺(tái)了具體的去庫(kù)存策略，主要手段有以下五類(lèi)：一是活用公積金杠桿，在貸款額度、年限、首付比例、提取條件、異地貸款、覆蓋范圍等方面進(jìn)行了調(diào)整；二是放寬信貸、降低稅費(fèi)，如降低首付比例和貸款利率等；三是推進(jìn)農(nóng)民工市民化，如給予補(bǔ)貼貸款利息和物業(yè)費(fèi)，減免契稅等；四是加快棚戶區(qū)改造，提高貨幣化補(bǔ)貼，通過(guò)回購(gòu)商品房作為保障房等，如山西要求在商品房庫(kù)存較大的市保障房貨幣化安置占比要達(dá)到80%以上；五是實(shí)施供給側(cè)改革，一方面是減少或停止庫(kù)存嚴(yán)重地區(qū)的土地供應(yīng)，另一方面是實(shí)施存量改革，如山東、寧夏、海南等省鼓勵(lì)企業(yè)將存量住房改造為旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)新等地產(chǎn)。

在多種手段作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存總量并未明顯緩解。據(jù)萬(wàn)德（w ind）數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2016年3月末，我國(guó)商品房待售面積為73516萬(wàn)平方米，比2月下降了0.56%，但比2015年末上升了2.3%。其中待售住宅的面積為45983萬(wàn)平方米，占總量的62.55%，比2015年年末上升了1.624%。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的兩極分化。根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市數(shù)據(jù)，截至2016年3月底，一二三線城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增幅分別為-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分別為-18.7%、-5.3%和0.2%。由此可見(jiàn)，一二線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存有明顯下降，但三四線城市區(qū)庫(kù)存不減反增，壓力巨大。究其分化的原因，主要在于大城市的虹吸效應(yīng)加劇，成為人口流入中心，而三四線城市則因?yàn)橥恋卮媪抗┙o太多，且產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，人口出現(xiàn)凈流出，導(dǎo)致去庫(kù)存缺乏有效需求支撐。在樓市冰火兩重天的背景下，政府的相關(guān)政策也應(yīng)該實(shí)現(xiàn)差異化，達(dá)到因城施策、定向調(diào)控的目的。

第一，應(yīng)慎重使用廣泛寬松的信貸政策，因?yàn)楸会尫刨Y金會(huì)自動(dòng)流向上漲預(yù)期更高的一二線城市，而不是被期望的三四線城市。反之，應(yīng)實(shí)施定向定點(diǎn)的寬松政策，明確支持高庫(kù)存區(qū)域的購(gòu)房需求。

第二，對(duì)于目前過(guò)熱的一線城市和環(huán)一線城市，應(yīng)著力于降低其價(jià)格泡沫。除了以往經(jīng)常使用的需求側(cè)調(diào)控，如限購(gòu)、限貸、加息等以平抑短期需求為目的的手段外，更應(yīng)該注意的是供給側(cè)調(diào)控，應(yīng)加大一二線城市的土地供應(yīng)量，在短期內(nèi)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，在長(zhǎng)期內(nèi)增加住房供給，達(dá)到供需均衡。

第三，對(duì)于三四線等庫(kù)存壓力依然巨大的城市，目前許多地方政府已經(jīng)減少甚至停止了新增土地供給，但是由于存量土地供給太多，所以待售、在建和待建庫(kù)存量依然巨大。與此同時(shí)，政策刺激所產(chǎn)生的購(gòu)房需求卻并未流向三四線城市，而是流向了一二線城市。

究原因有三，一是一二線城市的住房升值需求較大，三四線城市不具備升值預(yù)期；二是三四線城市目前大多處于人口凈流出狀態(tài)，住房需求不具有有效支撐；三是新增購(gòu)房目標(biāo)人群，即農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，有客觀的購(gòu)房需求，但其落戶意愿不在三四線城市，同時(shí)其購(gòu)買(mǎi)力有限?！?015年四川進(jìn)城務(wù)工人員市民化現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》顯示，有53.8%的務(wù)工人員不愿意轉(zhuǎn)移戶口，只有14.8%明確表示愿意在城鎮(zhèn)落戶；而在愿意落戶的人口中，接近80%的人選擇在大中型城市市區(qū)落戶。二是其收入水平較低，目前四川省60%以上的農(nóng)民工月收入不足3000元，但平均房?jī)r(jià)卻達(dá)到5500左右。因此，要提升三四線城市的購(gòu)房需求，著重點(diǎn)在于如何吸引人口回流，提升新市民的落戶意愿以及提升其購(gòu)買(mǎi)力。

首先，轉(zhuǎn)變?nèi)丝趦袅鞒霈F(xiàn)狀，提升轉(zhuǎn)移人口的落戶意愿。這一方面需要進(jìn)一步加快戶籍制度改革，全面放開(kāi)三四線城市的落戶條件。另一方面需要縮小一二線城市和三四線城市在基礎(chǔ)設(shè)施、

產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)機(jī)會(huì)、社會(huì)保障等方面的差距，加快三四線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源轉(zhuǎn)移，并積極完善轉(zhuǎn)移人口的公共服務(wù)保障機(jī)制，使其獲得市民化的均等公共服務(wù)。

其次，提升轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)買(mǎi)力。由于轉(zhuǎn)移人口的收入普遍較低，在購(gòu)房時(shí)需要政府給與其相對(duì)于普通城鎮(zhèn)戶籍居民更多的優(yōu)惠條件。如對(duì)于在中小城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)民工，進(jìn)一步降低其購(gòu)房的首付比例，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼的方式降低其貸款利率，并對(duì)其進(jìn)行稅收減免；依托農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行或建立專門(mén)的金融機(jī)構(gòu)，為農(nóng)民工購(gòu)房提供金融支持。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，主動(dòng)去庫(kù)存。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式主要是以開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售為主。但在市場(chǎng)需求增速持續(xù)下降，銷(xiāo)售規(guī)模難以突破的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)該進(jìn)行創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，應(yīng)該轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售+運(yùn)營(yíng)模式。

首先，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的大型房企，可以參考萬(wàn)科的“長(zhǎng)租公寓”模式，利用自身所開(kāi)發(fā)的公寓以及購(gòu)置存量房地產(chǎn)，提供規(guī)?；拈L(zhǎng)租服務(wù)；也可以使用“租售聯(lián)動(dòng)”模式，采用重慶萬(wàn)科的“租金抵房款”的營(yíng)銷(xiāo)模式來(lái)鎖定潛在購(gòu)房者，提高客戶的粘性。這兩種模式對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資能力和資金管理能力有較高的要求。

其次，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其自身開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較少，融資能力較弱，很難復(fù)制萬(wàn)科模式，在兼并重組之外，建議他們采取“租售聯(lián)盟”的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)“以租促售”。具體來(lái)講，就是同一城市或不同城市的中小型房企將其樓盤(pán)資源進(jìn)行整合，在聯(lián)盟內(nèi)推廣萬(wàn)科的“租售聯(lián)動(dòng)”模式。即無(wú)論租客租賃哪一家公司的樓盤(pán)，其已付租金可以抵扣其購(gòu)買(mǎi)任一樓盤(pán)的房款，其所支付租金可以跨時(shí)間和跨地域進(jìn)行累積。聯(lián)盟的企業(yè)越多，其吸引的潛在客戶越多，可以和大型房企形成競(jìng)爭(zhēng)。