城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)對我國房地產(chǎn)發(fā)展的影響

文/徐會軍

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)對我國房地產(chǎn)發(fā)展的影響

文/徐會軍

我國長期實(shí)行的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，把人口分為城市居民和農(nóng)民，并將就業(yè)、住房、醫(yī)療、子女教育等公民權(quán)益同戶口掛鉤，形成了包括公民遷徙、勞動(dòng)就業(yè)、教育、財(cái)產(chǎn)和社會保障在內(nèi)的諸多方面對農(nóng)民的不平等。城鄉(xiāng)二元分割的格局，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了至為重要的影響。

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)對收入的分割

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)所帶來的最大的影響就是對收入的分割。建國后我國實(shí)行偏向城市和重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展的趕超戰(zhàn)略，以圖在較短的時(shí)期內(nèi)建立完善的工業(yè)體系和縮小與發(fā)達(dá)國家的差距。然而重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展需要很大的投入和很長的建設(shè)周期，而在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，我國的底子一窮二白，又遭到西方國家的封鎖，很難通過自由市場在短期內(nèi)積累起工業(yè)發(fā)展的資金，因而要實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的最重要的一環(huán)就是在農(nóng)村實(shí)行公社制，通過把土地收歸國有和把農(nóng)民變?yōu)樯鐔T而加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)資源的計(jì)劃控制和分配。通過一系列計(jì)劃控制和分配，農(nóng)村的剩余被大量轉(zhuǎn)移到城市，使城市及工業(yè)得以較快發(fā)展，而農(nóng)村則發(fā)展滯后，幾乎毫無剩余。

改革開放后，雖然實(shí)行了土地制度改革，家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的推行極大的提高的農(nóng)民的勞動(dòng)積極性和激發(fā)了他們的創(chuàng)造性，使農(nóng)村得以較快發(fā)展和農(nóng)民收入得以較快提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1979-1985年這段時(shí)期是農(nóng)民收入提高較快的時(shí)期，也是城鄉(xiāng)收入差距縮小的事情。然而1985年后，隨著改革的重心從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市和市場化的推進(jìn)，城鄉(xiāng)收入差距變化呈擴(kuò)大趨勢，并一直延續(xù)至今。我國改革后的城鄉(xiāng)收入差距呈現(xiàn)出以下特征：

1.從初次分配的結(jié)果來看，目前中國城鄉(xiāng)差距過大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國的城鄉(xiāng)收入差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界發(fā)達(dá)國家和中等收入國家的城鄉(xiāng)收入差距比1.2：1—1.5：1，即使一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的發(fā)展中國家，差距也不像中國這樣大。農(nóng)村資源流出的一個(gè)突出問題是20世紀(jì)90年代以來城市化過程中土地收益分配和農(nóng)民補(bǔ)償問題，有資料顯示，土地收益分配中，農(nóng)民只得8%—10%，村集體得25%—30%，政府部門得60%—70%，據(jù)統(tǒng)計(jì)，農(nóng)村轉(zhuǎn)移出去的土地收益高達(dá)2萬億元。

2.從再分配的角度考察，稅收、社會保障和轉(zhuǎn)移支付在城鄉(xiāng)之間存在巨大差距。農(nóng)民很窮，但稅負(fù)卻高于城市居民。

3.社會保障制度主要著眼于城鎮(zhèn)居民，而大部分農(nóng)民無法享受到。

城鄉(xiāng)收入分割對我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。這種影響主要體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

（1）減少對房地產(chǎn)的需求。由于城鄉(xiāng)二元分割導(dǎo)致農(nóng)村居民收入過低，農(nóng)民很難以其低薄的收入維持在城市的生活，更別說在城市購房安家了。即便對于那些進(jìn)城打工的農(nóng)民工來說，多數(shù)人的收入也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐其在城市購房安家，何況他們的收入的穩(wěn)定性和保障性都很差。這樣一來，房地產(chǎn)的發(fā)展就遇到了一個(gè)需求限制，即占中國人口大多數(shù)的農(nóng)民無法在城市購房。此外，即便一些農(nóng)民的子女通過上大學(xué)后在城市就業(yè)了，但一則他們的收入的很大一部分要寄回家贍養(yǎng)父母和支持兄弟姊妹，二則，他們無法獲得農(nóng)村父母的金錢支持，這就令他們只能對普遍較高價(jià)格的住房望而卻步，這也就抑制了他們對房

地產(chǎn)的需求。

（2）加大房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。城鄉(xiāng)二元分割的收入結(jié)構(gòu)，使得財(cái)富向城市里的少數(shù)人集中，使這些人手上積累的較多的閑置資金，于是他們就可以利用閑置資金來炒房，進(jìn)行投機(jī)。這可以從我國這幾年來聞名全國的溫州炒房團(tuán)、深圳炒房團(tuán)的行為中可以看出來。這些投機(jī)行為加劇了我國房地產(chǎn)的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)，無益于房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展；而且也使得普通的購房者在購房時(shí)面臨更復(fù)雜的信息結(jié)構(gòu)，難以決策。

（3）使得我國的房地產(chǎn)業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，容易大起大落。一般來說，財(cái)富的較公平分配，會導(dǎo)致大數(shù)定律的出現(xiàn)，從而避免風(fēng)險(xiǎn)的過于集中。收入的差距過大，財(cái)富的過于集中于城市居民及城市居民中的少數(shù)群體，就很難出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)學(xué)中的大數(shù)定律，因而，對于市場風(fēng)險(xiǎn)的抗擊力就較低。這種情況反映在我國的房地產(chǎn)市場中，就是我國房地產(chǎn)市場容易大起大落，周期波動(dòng)劇烈和頻繁。

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)對要素流動(dòng)的分割

我國城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度在很大程度上阻礙了農(nóng)村勞動(dòng)力的流動(dòng)?，F(xiàn)存城鄉(xiāng)分割的二元戶籍就業(yè)制度極大地限制了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，嚴(yán)重地阻礙了社會的城市化和工業(yè)化進(jìn)程，從根本上阻塞了農(nóng)民通過社會轉(zhuǎn)型增加收入的途徑。我國的城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度始于1958年，并在1982年得到法律的確認(rèn)。將全國公民從戶籍上劃分為農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口，即占全國人口絕大多數(shù)的農(nóng)村居民被限制在農(nóng)業(yè)土地上，非經(jīng)審批不得進(jìn)入城市，從而，中國的勞動(dòng)者被分成兩大完全孤立的群體：農(nóng)村就業(yè)者和城市就業(yè)者。同時(shí)，這一制度也反映在社會保障等方面，具有城市戶口的居民可以享受農(nóng)村人口無法享受的諸多好處，如失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、教育、公共安全等方面的優(yōu)惠。

我國城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度從以下幾個(gè)方面影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：

（1）使農(nóng)業(yè)人口的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移就業(yè)受到了剛性約束，而且使農(nóng)民通過向城市遷徙就業(yè)來增加收入的途徑也被阻塞了，造成了農(nóng)民的制度性失業(yè)；農(nóng)民進(jìn)入城市渠道的減少，就限制了城市的勞動(dòng)力供給，使得房地產(chǎn)的發(fā)展所需的勞動(dòng)力短缺。

（2）城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度也制約了又購買力的農(nóng)村居民在城市安家置業(yè)，因?yàn)閼艏颍麄冏陨淼谋Ｕ虾推渥优木蛯W(xué)、就醫(yī)、就業(yè)等都受到歧視，因而，他們在城市安家置業(yè)的積極性也就受到影響。

（3）城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度阻礙了我國城市化的發(fā)展進(jìn)程。今天，我國的城市化發(fā)展水平僅為45%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于GDP發(fā)展水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界的平均水平，其中的一個(gè)主要原因就在于城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度所帶來的分裂作用。而城市化的發(fā)展對于房地產(chǎn)的發(fā)展而言無疑是相當(dāng)重要的，城市化發(fā)展越快、發(fā)展程度越高，房地產(chǎn)的發(fā)展空間就越大。

然而，城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有一定的正面促進(jìn)作用。這就是，在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下，城市的企業(yè)是不必支付進(jìn)城農(nóng)民工的社會保障等費(fèi)用支出的，而且，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)也會導(dǎo)致農(nóng)民工的工資性收入低下，這就為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的低成本勞動(dòng)力，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的分割

在我國，房地產(chǎn)市場嚴(yán)格意義上只存在于城市，而農(nóng)村的房地產(chǎn)市場基本還處于萌芽狀態(tài)。造成這種狀況的原因在于：

（1）城鄉(xiāng)二元分割制度所帶來的市場分割。城鄉(xiāng)二元分割制度下，農(nóng)村居民很難在城市購買房屋，尤其是在需要按揭貸款的情況下，由于農(nóng)村居民缺乏穩(wěn)定的工資性收入，無法在銀行獲得購房所需的按揭貸款；城市居民也很難在農(nóng)民購買房屋，因?yàn)檗r(nóng)村的房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)非常低，一旦需要轉(zhuǎn)賣，非常難以變現(xiàn)。

（2）是我國的土地制度所帶來的問題。目前，我國的土地制度基本不允許土地的自由流轉(zhuǎn)和交易，農(nóng)民缺乏土地的所有權(quán)，無法將其土地變賣以便到城市購房置業(yè)；同時(shí)，農(nóng)村宅基地和住宅的交易也受到諸多限制。

（3）是各種行政力量所引起的分割。在我國，由于土地是地方政府的第二財(cái)政來源，來自土地轉(zhuǎn)讓的收入成了地方政府的重要財(cái)政支撐，因而，地方政府有激勵(lì)采取多種措施牢牢掌控土地的交易，控制土地的供應(yīng)，這也在某種程度上造成了城市和農(nóng)村房地產(chǎn)市場的分割，因?yàn)檗r(nóng)村的土地?zé)o法自由進(jìn)入城市。

然而，從全世界來看，房地產(chǎn)市場都是一體化的市場。加快并推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場一體化，意義重大。

（1）城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場一體化有利于中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展及可持續(xù)增長。房地產(chǎn)市場的城鄉(xiāng)分割，人為地縮小了房地產(chǎn)的供給市場，制造出房地產(chǎn)供不應(yīng)求的假象。中國人口眾多及民眾長期住房緊張的國情，決定了房地產(chǎn)業(yè)具有相當(dāng)大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)應(yīng)該而且能夠成為一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)。如果人為地或運(yùn)用行政力量，把農(nóng)村宅基地及住宅限制在市場之外，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)所謂的“供不應(yīng)求”，從而抬高房價(jià)，使房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們的購買承受力，并最終扼殺中國房地產(chǎn)業(yè)的生命力。尊重房地產(chǎn)市場城鄉(xiāng)

一體化的規(guī)律，可以保證中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟，并推動(dòng)其成為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展大產(chǎn)業(yè)。

（2）城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場一體化可以為部分農(nóng)村居民到城市居住并加快城市化進(jìn)程提供支持。中國的城市化進(jìn)程離不開房地產(chǎn)市場的城鄉(xiāng)一體化。只有允許農(nóng)村宅基地及住宅進(jìn)入一體化市場交易，農(nóng)村房價(jià)才能與城市房價(jià)同步上漲，在政府出臺把農(nóng)村宅基地土地所有權(quán)無償給農(nóng)民的配套政策拉動(dòng)下，會使部分區(qū)域的農(nóng)村房價(jià)與城市房價(jià)拉平甚至高于城市房價(jià)，由此而產(chǎn)生的結(jié)果，是農(nóng)民愿意賣掉農(nóng)村的房屋到城鄉(xiāng)定居。只有推動(dòng)房地產(chǎn)市場的城鄉(xiāng)一體化，才能真正實(shí)現(xiàn)中國的城市化進(jìn)程，否則，就是“勞動(dòng)力進(jìn)城而家留在農(nóng)村”虛擬城市化。因此，要順應(yīng)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場一體化的規(guī)律，為城市化進(jìn)程加快提供支持。

（3）城鄉(xiāng)房地產(chǎn)一體化有助于改善農(nóng)民的收入。城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的分割，農(nóng)村宅基地及住宅不能進(jìn)入市場交易的最大危害，是造成了民眾財(cái)產(chǎn)性收入獲取及增長的不公平，農(nóng)村居民被剝奪了獲取房產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)性收入的機(jī)會。以城鄉(xiāng)宅基地分類改革作為城鄉(xiāng)房地產(chǎn)一體化進(jìn)程的起點(diǎn)，不單純是為了改變房地產(chǎn)市場城鄉(xiāng)分割的現(xiàn)狀，更重要的是為了讓農(nóng)村居民能夠獲取房產(chǎn)類的財(cái)產(chǎn)性收入及民眾財(cái)產(chǎn)性收入可持續(xù)增長奠定現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度基礎(chǔ)。（本文節(jié)選自徐會軍所著的《中國轉(zhuǎn)軌時(shí)期的房地產(chǎn)周期研究》，該書已于2012年3月1日由中國經(jīng)濟(jì)出版社出版發(fā)行，原文有刪節(jié)）