城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入“下半場(chǎng)”更要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事

文/苗樂如

城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入“下半場(chǎng)”更要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事

文/苗樂如

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

圍繞這次的研討，大家發(fā)表了很多意見，對(duì)于我個(gè)人來(lái)說(shuō)，很受啟發(fā)，作用很大。你們的意見我們會(huì)客觀全面地向有關(guān)部門反映，同時(shí)也可以作為研究的成果，推動(dòng)決策部門在制定政策的時(shí)候作為借鑒。

我長(zhǎng)期在北京工作，在協(xié)會(huì)工作，可能對(duì)全國(guó)的情況并不是十分了解。我想講幾方面的具體問(wèn)題：

第一，在我們貫徹推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的過(guò)程當(dāng)中，首先要認(rèn)識(shí)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，把握好中國(guó)的國(guó)情，包括近10年的調(diào)控、1998年的房改和建立政策性住房。

第二，提到公積金，因?yàn)橹柏?fù)責(zé)過(guò)這個(gè)事情，所以比較有體會(huì)。老實(shí)說(shuō)，我們沒有按照規(guī)矩去做。為什么新加坡沒有我們今天的問(wèn)題呢？因?yàn)槿思沂侨P錢擱到一起優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，隨時(shí)調(diào)整。而我們是錢全部給到政府，養(yǎng)老的錢社保拿走，房改的錢建設(shè)部拿走，醫(yī)療的錢衛(wèi)生部拿走。人家是按照規(guī)律做事，我們是按照行政部門做事。

第三，今天我們談到REITs問(wèn)題，我曾經(jīng)跟華盛頓的REITs總部接觸過(guò)兩次。對(duì)美國(guó)來(lái)說(shuō)，大批新建房屋、新建投資的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，目前到了存量房階段，所以美國(guó)REITs對(duì)接的就是存量房。他們奉行“雙80”政策，一是基金的80%要用在物業(yè)管理當(dāng)中，一是存量物業(yè)80%的收入用來(lái)還基金的錢。為什么REITs拿到中國(guó)

來(lái)行不通呢？因?yàn)樘叩姆績(jī)r(jià)和太高的行業(yè)利潤(rùn)沒有REITs生存的土壤。所以現(xiàn)在只能在保障房上嘗試運(yùn)用。

第四，舊城的更新改造問(wèn)題。香港有“20%服從80%”的規(guī)矩，這個(gè)我贊成。咱們最早學(xué)習(xí)北歐，在社區(qū)當(dāng)中成立合作社，業(yè)主是股東。發(fā)展到現(xiàn)在，舊城復(fù)興再次別重提，更新、修復(fù)、保護(hù)，都是我們要研究的問(wèn)題。

第五，市場(chǎng)本身是分化的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，既然是分化的市場(chǎng)就不可能用一套同樣的政策解決出現(xiàn)的所有問(wèn)題。無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲還是去庫(kù)存，又或者是“地王”現(xiàn)象，出現(xiàn)在市場(chǎng)上都是正常的，不能一刀切地看待。要用綜合而不是單一的思維去看待問(wèn)題，從而解決問(wèn)題。要因城施策，做符合市場(chǎng)規(guī)律的事。

第六，說(shuō)一下租賃市場(chǎng)。繼5月4日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)之后，5月6日，住建部提出了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的6條具體措施，從培育供應(yīng)主體、鼓勵(lì)租賃消費(fèi)等多個(gè)角度，構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。自1998年“房改”以來(lái)，我國(guó)的住房供應(yīng)基本上是住房銷售市場(chǎng)的“單極化”發(fā)展，而本該平行發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)則一直不被重視，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分散，缺乏機(jī)構(gòu)性的組織來(lái)支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展。目前，城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，這個(gè)時(shí)候，人口開始向大城市及周邊集聚，各大城市房?jī)r(jià)暴漲，樓市存量凸顯，租賃需求的邊際增長(zhǎng)更快。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)租賃不足主要有兩方面的原因，一是政府公租房供應(yīng)少。二是地價(jià)和財(cái)務(wù)成本高，相比開發(fā)和銷售，租賃收益太低。同時(shí)，企業(yè)自有或收購(gòu)房屋占用資金體量大，租金收益低，投資期限錯(cuò)配，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出，加上證券化或信托投資基金滯后，機(jī)構(gòu)租賃很難成氣候。

租賃制度的提出應(yīng)該是完善保障制度下的市場(chǎng)環(huán)境，機(jī)構(gòu)要支撐市場(chǎng)穩(wěn)定租賃關(guān)系。第一，要保護(hù)居民存量房上市的收益，讓市場(chǎng)配置更加全面，防止負(fù)面效應(yīng)產(chǎn)生；第二，舊城更新的持續(xù)性需要有政策上的配置和相應(yīng)的鼓勵(lì)，不能光停留在中央城市工作會(huì)議上；第三，落實(shí)這些問(wèn)題應(yīng)該有制度性的建設(shè)和制度上的保障。

對(duì)于城市復(fù)興問(wèn)題，應(yīng)該是“供給+結(jié)構(gòu)+改革”，必然是涉及到制度。談到政府的職責(zé)轉(zhuǎn)變，要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定作用，這個(gè)問(wèn)題值得房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的借鑒，無(wú)論如何改革，最終還是要尊重市場(chǎng)規(guī)律。對(duì)于一部分確實(shí)有困難的特殊群體，則可以通過(guò)保障房的途徑來(lái)解決住房問(wèn)題。解決老百姓的居住難題，是實(shí)現(xiàn)住有所居并非是住有所房，這是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。

提到市場(chǎng)體制改革，講到需要地方政府釋放市場(chǎng)的新動(dòng)力，原來(lái)的政商結(jié)構(gòu)構(gòu)成了對(duì)改革和增長(zhǎng)的動(dòng)力，現(xiàn)在打開了，導(dǎo)致地方官員和企業(yè)同時(shí)面臨著太多風(fēng)險(xiǎn)，面臨風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候沒有相應(yīng)的激勵(lì)，他就會(huì)選擇安全性指標(biāo)。那么我們?cè)谕苿?dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性改革過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)遵循什么思路，具體到房地產(chǎn)業(yè)，我談幾點(diǎn)意見：

第一，住宅市場(chǎng)在發(fā)生變化，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也在發(fā)生深刻的變化，比如電商發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。住宅市場(chǎng)有兩個(gè)特點(diǎn)，我們?cè)谘芯糠康禺a(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的時(shí)候需要考慮，一是目前人均居住面積已經(jīng)達(dá)到33平方米，戶均一套，這種情況下還需要蓋多少新房子？用于租賃的房屋還需不需要建設(shè)？二是市場(chǎng)出現(xiàn)分化，城市不同地域不同，房地產(chǎn)存在的問(wèn)題并不相同，有的地區(qū)供應(yīng)緊張，有的地區(qū)庫(kù)存嚴(yán)重，很難在全局范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)供求平衡。全國(guó)人民都想要居住在北京，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)平衡不了。

這兩個(gè)特點(diǎn)給行業(yè)帶來(lái)的變化是什么？

首先，市場(chǎng)會(huì)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽繛橹鳎瑢?shí)際上，我們現(xiàn)在正經(jīng)歷歐美國(guó)家在上世紀(jì)五六十年代經(jīng)歷的市場(chǎng)過(guò)程。目前我們需要研究解決的是市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)題，政策要有所突破。數(shù)據(jù)顯示，北京去年成交的新建房屋是28.7萬(wàn)套，商品住房5.99萬(wàn)套，自住性商品房3.7萬(wàn)套，二手房19.9萬(wàn)套，這是北京目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況。這個(gè)市場(chǎng)發(fā)生了什么樣的變化？我們現(xiàn)在拿400萬(wàn)以下的

錢是買不到新房的，而在存量房當(dāng)中有大量的小戶型，因此400萬(wàn)以下就只能購(gòu)買存量房。由次帶來(lái)的問(wèn)題是改善型需求將會(huì)成為市場(chǎng)主體。為什么面粉比面包還貴？因?yàn)楫a(chǎn)品的品種不一樣，供應(yīng)的對(duì)象也不一樣。認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過(guò)程。

第二，大量小戶型的房子涉及到城市的更新改造，因?yàn)楹芏嘁呀?jīng)不符合綠色低碳的時(shí)代要求。全國(guó)270億平米的房屋市場(chǎng)，投資是可以轉(zhuǎn)化的。所以不要老是盯著新房，舊房改造之后的結(jié)構(gòu)也可以非常創(chuàng)新。

第三，京津冀協(xié)同發(fā)展的問(wèn)題，也值得大家注意。

第四，是區(qū)域中心城市問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展問(wèn)題。人口流入城市還會(huì)有增長(zhǎng)，流入集中的時(shí)候，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，這是發(fā)展的規(guī)律和必然過(guò)程。這是市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，帶來(lái)需要我們考慮的問(wèn)題。

第五，是生態(tài)文明協(xié)調(diào)問(wèn)題。劉志峰會(huì)長(zhǎng)最近提出從設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、配套、技術(shù)講到房地產(chǎn)行業(yè)的“四個(gè)不足”，本質(zhì)上就是強(qiáng)調(diào)生態(tài)文明的協(xié)調(diào)問(wèn)題。我們現(xiàn)在在建筑技術(shù)方面存在的問(wèn)題，建造方式的問(wèn)題，使用管理的問(wèn)題，后期維護(hù)的問(wèn)題，都需要有效的調(diào)整。(本文引自房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革研討會(huì)上發(fā)言）