倒逼出的房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

文/李景國

倒逼出的房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

文/李景國

中國社科院城環(huán)所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任

看了很多供給側(cè)改革方面的文章，西方的，國內(nèi)的，都分析得很復(fù)雜。就我本人來講，我對(duì)供給側(cè)改革的理解比較簡單。實(shí)際上，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這件事是倒逼出來的。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，放到房地產(chǎn)領(lǐng)域好像不太容易理解，但是放到其他領(lǐng)域好像要容易得多。拿前段時(shí)間中國人跑到日本買馬桶蓋來說，是因?yàn)橘|(zhì)量的問題。其實(shí)我國的馬桶蓋供給是能夠滿足消費(fèi)者基本需求的，但是為什么要千里迢迢跑到日本去買，是質(zhì)量問題。再比如過剩問題，拿鋼鐵行業(yè)來說，河北一下子下馬了那么多項(xiàng)目，就屬于數(shù)量問題。所以我想供給側(cè)改革可以簡單地理解為數(shù)量問題和質(zhì)量問題，本質(zhì)上是供求關(guān)系。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)的改革實(shí)際上也是倒逼出來的。主要原因是，我們的住房市場已經(jīng)告別了總量短缺的時(shí)代。GDP減速、投資重點(diǎn)和發(fā)展動(dòng)力轉(zhuǎn)移、人口總量增速減緩、人口老齡化、城鎮(zhèn)化速度相對(duì)于前期減緩、投資和投機(jī)減少、保障住房增加、二手房市場逐步擴(kuò)大，這些因素使住房市場的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。這種變化最主要的表現(xiàn)是全社會(huì)的住房需求量在逐步減少，新房市場在這種趨勢(shì)下如果依然提供以往規(guī)模的供給，則必然導(dǎo)致過剩問題，就是庫存問題。住房市場是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)性的組成部分，所以房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也是被倒逼出來的。

現(xiàn)在大家一談到房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，很多在談配套、綠色、低碳等等，這些當(dāng)然需要。制度性改革改革也需要，但確實(shí)比較難，體制性改革談了半天經(jīng)常還是原地踏步走，因?yàn)轶w制性改革是大的改革，涉及各方面利益，牽一發(fā)而動(dòng)全身，需要慎重行事。比如說土地供給體制的改革——建立建設(shè)用地市場問題?，F(xiàn)在建設(shè)用地實(shí)施的是建設(shè)用地指標(biāo)制度，但不同的地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、水平不同，建設(shè)用地需求量就有很大差異。江浙一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較高，所以建設(shè)用地量非常大，而中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還比較低，發(fā)展速度相對(duì)緩慢得多，建設(shè)用地需求少。這樣就形成了地域空間上的用地指標(biāo)多少不均的矛盾。因此，我們?cè)诋?dāng)時(shí)提出了一種設(shè)想——成立全國統(tǒng)一的建設(shè)用地指標(biāo)市場，解決區(qū)域之間用地不平衡問題。舉例來說，假如河北有剩余的建設(shè)用地指標(biāo)，而北京當(dāng)年的建設(shè)用地指標(biāo)又不夠，就可以到河北購買。假如可以建立全國統(tǒng)一的建設(shè)用地指標(biāo)市場，那么工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村就有了渠道。將農(nóng)村閑置的宅基地、建設(shè)用地集中起來，平衡城市的建設(shè)用地指標(biāo)，既有效利用了土地資源，又可以為農(nóng)村帶來經(jīng)濟(jì)收益，反哺農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，一舉多得。到目前為止，許多地區(qū)建立了區(qū)域性的建設(shè)用地指標(biāo)市場，但范圍小，難以在更大范圍內(nèi)平衡建設(shè)用地指標(biāo)，建立全國這個(gè)問題始終沒有破局，可以想見制度性改革的艱難。

這些年，熟悉農(nóng)村的人都對(duì)農(nóng)村部分宅基地“荒蕪”的現(xiàn)象有所感慨，城鎮(zhèn)化自然是不可逆轉(zhuǎn)的，未來的農(nóng)民數(shù)量肯定會(huì)大大減少，農(nóng)村土地改革向市場化方向推進(jìn)也是必然趨勢(shì)。經(jīng)營性建設(shè)用地在農(nóng)村集體建設(shè)用地所占的比例只是很少的一部分，而宅基地的比例較大，但宅基地不入市，或者不能出臺(tái)激勵(lì)農(nóng)民騰退閑置、廢棄宅基地的政策，占補(bǔ)就不能平衡就成了死角，人們就會(huì)覺得城市建設(shè)用地、居住用地不夠用，影響市場預(yù)期。

近幾年來房價(jià)屢調(diào)屢漲的原因之一，是以短期措施為主進(jìn)行調(diào)控，市場管理缺乏中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，社會(huì)對(duì)市場沒有明晰的長期預(yù)期，短期措施沒有長期發(fā)展戰(zhàn)略做基礎(chǔ)。需要從基礎(chǔ)做起準(zhǔn)確掌握居民住房基本數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)信息，制定房地產(chǎn)中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，給社會(huì)明確穩(wěn)定的市場預(yù)期，也使短期措施有據(jù)可依。中長期發(fā)展規(guī)劃要提出房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展的指導(dǎo)思想、原則、目標(biāo)、任務(wù)、重點(diǎn)等，量化確定商品房和保障性住房協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系。因?yàn)槌鞘虚g房地產(chǎn)市場已明顯出現(xiàn)分化，這種分化還將繼續(xù)，各城市應(yīng)根據(jù)其人口增長、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等狀況，建立房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增長、土地市場、城市化進(jìn)程、保障房建設(shè)、金融體系安全等因素的協(xié)調(diào)發(fā)展體系，確定土地供應(yīng)目標(biāo)，制定適合自己城市的土地投放計(jì)劃，并公之于眾，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，促進(jìn)房市穩(wěn)定發(fā)展，避免大起大落。