關(guān)于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)投融資制度缺陷的分析

張晨蓉

律師 福建旭豐律師事務(wù)所 361000

關(guān)于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)投融資制度缺陷的分析

張晨蓉

律師 福建旭豐律師事務(wù)所 361000

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)投融資制度是我國房地產(chǎn)行業(yè)中的一項(xiàng)重要制度，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要作用。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大，有融資制度的缺陷逐漸暴露出來，制度內(nèi)容與現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢呈現(xiàn)出不相適應(yīng)情況。本文主要針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)投融資制度產(chǎn)生的缺陷進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)；投融資；缺陷

一、前言

房地產(chǎn)投融資制度主要是針對房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)工作內(nèi)容制定出的法律規(guī)范制度，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)工作給與政策上的指導(dǎo)，對確保各項(xiàng)工作的高效執(zhí)行和順利開展具有重要作用。房地產(chǎn)投融資制度里面包含了多項(xiàng)政策制度，是各項(xiàng)政策制度的整合。房地產(chǎn)投融資制度的誕生是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投資、配置及建筑等方面工作的有效開展發(fā)揮了重要作用。能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。但是由于自身也存在著較大的缺陷，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了較大的投資風(fēng)險。

二、投資者盲從導(dǎo)致市場資金配置能力不強(qiáng)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國當(dāng)前的熱門行業(yè)，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的行業(yè)，房地產(chǎn)投融資市場中參與者眾多，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持有不同的觀點(diǎn)，對房地產(chǎn)行業(yè)的價格認(rèn)識理解程度不同，消費(fèi)群體和投資者由于對房地產(chǎn)行業(yè)的了解不深，盲從跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)行業(yè)的價格均有不穩(wěn)定性，在不同的階段呈現(xiàn)出不同的價格，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)供給滯后性時，會出現(xiàn)無法滿足人們供方需求的情況，一旦價值出現(xiàn)持續(xù)上漲，大多數(shù)投資者會做出買高不買低決策，該項(xiàng)行為更是加劇了房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾的增加。投資者普遍出現(xiàn)從眾行為，對信息的理解能力不強(qiáng)，成為房地產(chǎn)行業(yè)價格上漲的主要不因素，造成虛假信息頻出。房地產(chǎn)開發(fā)商充分利用了消費(fèi)者的這一心理來謀取自身的利潤，虛假的房地產(chǎn)價格導(dǎo)致市場的價格供應(yīng)鏈出現(xiàn)斷裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的價格出現(xiàn)較大的波動，極大的影響著投資者的投資心理，最終導(dǎo)致市場資金配置能力不強(qiáng)。

三、房地產(chǎn)泡沫對金融體系造成嚴(yán)重沖擊

房地產(chǎn)泡沫主要是指由于存在投機(jī)因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)價值與市場價值呈現(xiàn)出不相適應(yīng)情況，泡沫本質(zhì)上是對房地產(chǎn)行業(yè)價值不穩(wěn)定的真實(shí)表現(xiàn)，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象。同時，房地產(chǎn)泡沫也是房地產(chǎn)行業(yè)市場失靈的表現(xiàn)，市場信息的不完全性，無法給投資者提供良好的信息，使投資者的投資信心下降，該種現(xiàn)象也成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一種常態(tài)。市場供求直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的市場價格，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格具有靈活性及較高的彈性時，能夠確保市場供求的平衡性。受行業(yè)自身影響，房地產(chǎn)行業(yè)具有地理位置固定性、商品復(fù)雜性、耐用性等特點(diǎn)，通過三種特點(diǎn)的相互作用及相互影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的價格在短期內(nèi)不具備較高的彈性。而房地產(chǎn)行業(yè)的耐用性，使房地產(chǎn)行業(yè)不僅是消費(fèi)品也是投資品，在短期內(nèi)價格會有黏性，在長期內(nèi)價格會有升值的空間。因此，做好房地產(chǎn)價值的調(diào)節(jié)，對確保房地產(chǎn)行業(yè)的供需平衡具有重要作用。

四、房地產(chǎn)投融資市場壟斷導(dǎo)致市場失控

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，受市場機(jī)制影響較大。由于市場本身不具備具有保護(hù)效果的市場機(jī)制和手段，不能消除市場中存在的壟斷現(xiàn)象，給房地產(chǎn)市場行業(yè)的發(fā)展造成較大的限制。壟斷商品是市場經(jīng)濟(jì)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在發(fā)展中常會出現(xiàn)脫離軌道現(xiàn)象，導(dǎo)致無法獲取較大的市場利潤，受邊際效用遞減規(guī)律影響較大，呈現(xiàn)出供求混亂現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展存在較大的缺陷。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身的調(diào)節(jié)作用，從保護(hù)公平競爭原則和滿足社會平均福利的角度出發(fā)，對房地長市場的投融資活動進(jìn)行規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用到土地所有權(quán)不屬于房地產(chǎn)企業(yè)，而是屬于國家。有的地方政府為了獲取利益，常利用手中的職權(quán)，采用不當(dāng)?shù)氖侄蝸頂_亂市場秩序，導(dǎo)致土地市場出現(xiàn)混亂。土地使用權(quán)獲取機(jī)構(gòu)由于競爭機(jī)制的不完整，導(dǎo)致在實(shí)際的取地過程中出現(xiàn)負(fù)擔(dān)成本不同現(xiàn)象，導(dǎo)致土地獲取成本存在著一定的差異，造成差異的主要原因是由于政府機(jī)構(gòu)與土地使用人之間具有密切的集團(tuán)利益關(guān)系。在一級土地市場轉(zhuǎn)讓上，受市場均衡性影響，導(dǎo)致土地市場價格不會出現(xiàn)較大的差異。

五、投融資信息不對稱及產(chǎn)業(yè)鏈長導(dǎo)致投資失敗

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有位置固定性特點(diǎn)，給房地產(chǎn)行業(yè)的供求均衡造成了較大的阻礙，呈現(xiàn)出存貨難以出清情況，房地產(chǎn)金融市場自身具有復(fù)雜性特點(diǎn)，如果按照當(dāng)?shù)匾?guī)模定義出來的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在較短的時間內(nèi)會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，并且房地產(chǎn)的短缺在較短的時間內(nèi)無法得到消除。給投資者的投資心理造成較大的影響。首先，投融資市場給房地產(chǎn)買賣雙方提供的信息常會出現(xiàn)不對稱現(xiàn)象，導(dǎo)致市場效率下降，增加交易成本，市場交易過于死板。其次，房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過程中，涉及到的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈條很長，與其他行業(yè)常會出現(xiàn)信息不對稱情況，導(dǎo)致關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)投資失敗現(xiàn)象。投融資市場在發(fā)展中受制于房地產(chǎn)投資市場，導(dǎo)致市場機(jī)制功能無法得到充分運(yùn)用。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)投融資制度自身存在著兩面性，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的情況下，也給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的風(fēng)險和安全隱患。應(yīng)該辯證的看待這一制度，明確問題存在的根源，對存在的安全隱患風(fēng)險進(jìn)行深入的分析，制定出合理的解決措施，以便充分發(fā)揮房地產(chǎn)投融資制度的優(yōu)勢，使其更好的為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，指導(dǎo)我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

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[3]肖淦昌.我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資分析[J].中國房地產(chǎn)金融,2011,01：15-18.