TOD模式下軌道交通沿線土地利用開發(fā)初探

官 劍

(海峽(福建)交通工程設(shè)計有限公司，福建 福州 350000)

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TOD模式下軌道交通沿線土地利用開發(fā)初探

官 劍

(海峽(福建)交通工程設(shè)計有限公司，福建 福州 350000)

介紹了軌道交通TOD開發(fā)模式的定義及應(yīng)用現(xiàn)狀，分析了軌道交通建設(shè)與沿線土地利用的關(guān)系，結(jié)合跳蹬至江津城市客運專線工程，闡述了其沿線土地利用及物業(yè)開發(fā)的對策，以供參考。

軌道交通，土地利用，TOD模式，物業(yè)開發(fā)

0 引言

目前，國內(nèi)各大城市軌道交通建設(shè)隨著城市化及機動化進程的不斷加快而加快推進，各類制約城市發(fā)展的問題也日益突出，例如空間無限蔓延、交通擁塞、環(huán)境污染、無序開辟土地等。上述問題的產(chǎn)生，使我們必須忖量當(dāng)下城市發(fā)展與交通之間的關(guān)聯(lián)，力求尋找一種可持續(xù)性發(fā)展的城市交通系統(tǒng)。本文通過分析吸收國內(nèi)外TOD發(fā)展的經(jīng)驗，以新建跳蹬至江津城市客運專線(跳蹬至濱江新城南)工程為例，提出其沿線土地利用及物業(yè)開發(fā)的相關(guān)建議。

1 TOD的模式及定義

TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通為導(dǎo)向”的開發(fā)模式。它是一種以公共交通為導(dǎo)向，遵循土地利用與公共交通協(xié)調(diào)發(fā)展，強調(diào)土地綜合利用的集約型土地開發(fā)模式(見圖1)，典型TOD功能結(jié)構(gòu)見圖2。

2 國內(nèi)外TOD模式的應(yīng)用

2.1 中國香港的TOD模式應(yīng)用

中國香港是世界上人口最密集的城市之一，但其擁有最先進、效率最高的軌道交通系統(tǒng)。它是世界上屈指可數(shù)的沒有虧損的軌道交通系統(tǒng)之一。依托著香港的軌道交通系統(tǒng)與沿線土地的聯(lián)合開發(fā)，雖然其軌道交通建設(shè)起步較晚，通過十多年的發(fā)展，目前通車130 km，且持續(xù)保持著可持續(xù)發(fā)展的勢頭。

2.2 丹麥哥本哈根的TOD模式應(yīng)用

丹麥?zhǔn)锥几绫竟?947年提出“指狀規(guī)劃”,這份規(guī)劃為哥本哈根未來的城市建設(shè)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。在后續(xù)的城市規(guī)劃中，哥本哈根通過軌道交通系統(tǒng)引導(dǎo)形成放射型的城市，軌道交通與土地開發(fā)完美結(jié)合，滿足沿線的出行需求，從而形成了資源節(jié)約型城市。

3 軌道交通沿線土地利用及物業(yè)開發(fā)

3.1 軌道交通建設(shè)與沿線土地利用的關(guān)系

軌道交通與土地利用緊密相連，二者相互依存相互影響。

1)軌道交通的建設(shè)能刺激沿線土地的開發(fā)利用。

軌道交通為沿線土地開發(fā)利用提供了良好的外部環(huán)境，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，軌道交通沿線土地的開發(fā)速度加快、開發(fā)強度加大、用地規(guī)模擴大。

2)軌道交通的建設(shè)能影響沿線土地的利用性質(zhì)。

隨著軌道交通的不斷發(fā)展完善，軌道交通沿線的土地利用性質(zhì)也將發(fā)生轉(zhuǎn)變，以軌道交通站點為中心進行的開發(fā)利用，將不斷優(yōu)化城市空間布局，使土地利用趨于合理化，集約化。

3)軌道交通的建設(shè)能帶動區(qū)域活力。

軌道交通的建設(shè)，能促進沿線居住、商業(yè)、公共服務(wù)、工業(yè)等用地的重組和優(yōu)化，帶動周邊商業(yè)、辦公設(shè)施、綠地公園、娛樂設(shè)施的發(fā)展，使城市能保持健康良好的發(fā)展勢頭，增強沿線區(qū)域的活力。

3.2 物業(yè)開發(fā)的模式

1)站點空間權(quán)聯(lián)合開發(fā)。

此聯(lián)合開發(fā)模式通常與軌道交通設(shè)施結(jié)合在一起，即上蓋物業(yè)開發(fā)模式。

2)點鄰近地區(qū)聯(lián)合開發(fā)。

此聯(lián)合開發(fā)模式通常是指軌道交通設(shè)施與其周邊的建筑一體化開發(fā)。

3)車輛段基地上蓋物業(yè)開發(fā)。

由于車輛段存在占地面積較大、建筑密度較小、容積率較低等因素，因此此類開發(fā)模式能協(xié)調(diào)周邊用地，優(yōu)化規(guī)劃布局。

4)沿線區(qū)域綜合開發(fā)。

此開發(fā)模式以沿線各站點為中心，從內(nèi)向外、由高強度至低強度的開發(fā)模式。

4 跳蹬至江津城市客運專線土地利用及綜合物業(yè)開發(fā)研究

跳蹬至江津城市客運專線是江津區(qū)連接重慶市主城區(qū)的一條便捷、快速客運通道，作為一種新型軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)與市郊城區(qū)間運行，長距快速，可以直達市內(nèi)主要客流集散地，同時能引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向城市周邊各級城鎮(zhèn)聚集，全面提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量，實現(xiàn)城市現(xiàn)代化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化，更能實現(xiàn)城鄉(xiāng)區(qū)域交通結(jié)合。

4.1 項目概況

新建跳蹬至江津城市客運專線是江津區(qū)連接重慶市主城區(qū)的一條便捷、快速客運通道，起于軌道五號線的終點站——跳蹬車站，沿華福路北側(cè)東西向穿過中梁山，上跨白市驛至珞璜鐵路貨車線，經(jīng)九龍園、巴福后，沿九江大道行進，于雙福鎮(zhèn)高滸村折向南，沿津馬路、南北大道行進，一期工程止于江津區(qū)濱江新城的濱洲路口北側(cè)。

線路全長26.671 km，其中地下線路長9.228 km，高架線約15.062 km，地面線約2.381 km。共新設(shè)5座車站，其中高架站(雙福東站、雙福西站、濱江新城南站)3座，半地下站(九龍園站)1座，地下站(濱江新城北站)1座，平均站間距5.2 km，詳細情況如表1所示。

表1 車站表

4.2 物業(yè)開發(fā)設(shè)想及分析

1)積極推廣以公共交通為導(dǎo)向的“主城+衛(wèi)星城市”開發(fā)模式，以客運專線為主體，營造一個可持續(xù)發(fā)展的“綠色”交通環(huán)境，依托公共交通進行土地開發(fā)，提升沿線相鄰客運專線站點的綜合開發(fā)能力。

2)通過利用車站及區(qū)間的地下、地上、站內(nèi)、站外等空間，推行綜合開發(fā)立體化，構(gòu)建節(jié)約型土地利用城市。例如：利用車站進出口能聚集人流的特點，因地制宜的設(shè)置商鋪、銀行自助設(shè)備等；可以在車站及區(qū)間內(nèi)提供各運營商信號來服務(wù)乘客。

3)車輛段、停車場的占地面積較大，建筑密度較小，土地利用率低，通過對車輛段合理規(guī)劃，整合相同功能的建筑，優(yōu)化車輛段的布局。

4.3 物業(yè)開發(fā)的建議

1)地下明挖站。

對車站主體全部或大部分設(shè)置于道路旁地塊內(nèi)明挖的車站，可合理利用軌道交通施工場地，結(jié)合周邊地面規(guī)劃情況，進行上部或地下物業(yè)開發(fā)，如濱江新城北站。

2)高架站、地面站。

本工程的高架站主要為路中高架兩層形式，地面站主要為路側(cè)地面站廳(九龍園站、濱江新城北站)形式。對于路中高架站，需考慮天橋通道與周邊地塊的聯(lián)系，對于在路側(cè)用地范圍內(nèi)的附屬建筑，可考慮與周邊建設(shè)項目聯(lián)合修建，如雙福東站、雙福西站、濱江新城南站；對于路側(cè)地面站廳車站(九龍園站、濱江新城北站)，在滿足城市景觀需求的前提下，盡量與周邊地塊建設(shè)項目聯(lián)合修建。

3)車輛段。

車輛段在滿足生產(chǎn)功能要求，不影響車輛段生產(chǎn)運行的基礎(chǔ)之上，可充分利用上蓋進行開發(fā)如住宅、商業(yè)、倉儲、娛樂等項目，下部的車輛段的工藝、場地、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)在設(shè)計中按上蓋物業(yè)建筑進行工程接口預(yù)留，待上蓋物業(yè)方案得到行政部門批準(zhǔn)后得以實施。

5 結(jié)語

隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，我國城市建設(shè)的腳步亦不斷加快，一些制約城市發(fā)展的問題日益突出。能耗低、污染少的軌道交通，是解決各類城市綜合問題的重要突破口，能促進城市的可持續(xù)發(fā)展。因此我國的軌道交通建設(shè)必須依托城市總體規(guī)劃，強調(diào)交通規(guī)劃與土地利用規(guī)劃協(xié)同發(fā)展，通過不斷優(yōu)化城市空間布局，提升土地利用率，促進地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)長遠的社會經(jīng)濟效益。

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On land utilities and development along rail traffic under TOD model

Guan Jian

(Strait(Fujian)CommunicationsEngineeringDesignCo.,Ltd,Fuzhou350000,China)

The paper introduces the definition and applied status of TOD development model of rail traffic, analyzes the relationship between the rail traffic construction and land utilities along routes, and illustrates its land utilities along the routes and property development strategies by combining with Tiaodeng-Jiangjin Urban Passenger Transport Line, so as to provide some reference.

rail traffic, land utilities, TOD model, property development

1009-6825(2016)13-0031-02

2016-02-28

官 劍(1988- )，男，助理工程師

F301.2

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