史上最強(qiáng)調(diào)控風(fēng)暴下，樓市會(huì)冷凍嗎？

馬光遠(yuǎn)

國慶期間的限購成績單可謂壯觀，短短七天時(shí)間，北京、天津、南京、廈門、深圳、蘇州等19個(gè)城市出臺了限購限貸政策。

這次樓市限購限貸有三大特點(diǎn)：一是時(shí)間集中在國慶黃金周，傳統(tǒng)的購房的黃金窗口，選擇在這個(gè)時(shí)間，說明管理層不希望過熱的房市借黃金周失控；二是大多是在半夜出臺。熟悉中國宏觀政策的人都明白，凡是夜深人靜出臺政策的，后面透露的信號是很明確的，那就是對市場目前的表現(xiàn)不滿意，甚至可以說是強(qiáng)烈不滿；三是力度之大，前所未有。首套房貸有的提高至35%的歷史高點(diǎn)，二套房貸甚至有提高至80%的，限購的力度也比以前更為嚴(yán)格，這次限購限貸，不僅僅是兩年后的重啟，也是以前限購限貸的加強(qiáng)版。

接下來的問題大家比較關(guān)心了：在如此嚴(yán)厲的調(diào)控風(fēng)暴下，房價(jià)會(huì)否迎來大跌？市場會(huì)不會(huì)冷凍？

還是得吐槽一下，但凡股市房市牛氣沖天，13億人中至少有7億就會(huì)成為股神房神，專家遍地，各種廉價(jià)的觀點(diǎn)滿天飛。什么暴跌啊，什么拐點(diǎn)啊，什么大跌啊，什么資金正在悄悄逃離房地產(chǎn)啊。筆者倒真希望發(fā)表觀點(diǎn)的都是專家，但事實(shí)上是，房地產(chǎn)，特別是中國房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里算最復(fù)雜的現(xiàn)象。人類歷史上，房地產(chǎn)泡沫數(shù)次崩盤，但每次崩盤的表現(xiàn)和規(guī)律都不相同，很難從中找到某些邏輯。正因?yàn)槿绱?，?jīng)濟(jì)學(xué)家才不敢去研判泡沫。

首先，這次調(diào)控風(fēng)暴來得的確很猛，但對下一步房地產(chǎn)走勢的影響的判斷，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意圖。很顯然，管理層選擇在國慶黃金周期間緊鑼密鼓出臺史無前例的限購限貸政策，目的恰恰是防止房地產(chǎn)繼續(xù)過熱后出現(xiàn)崩盤的危險(xiǎn)，而不是為了加速其崩盤。這個(gè)時(shí)候出臺限購限貸政策，目的是為了保護(hù)房地產(chǎn)市場，而不是為了打壓房地產(chǎn)市場，目的是為了讓房市不要重蹈去年股市的災(zāi)難，而不是加速房地產(chǎn)災(zāi)難的來臨。如果在黃金周期間不出臺政策，從之前的情況看，由于市場已經(jīng)形成強(qiáng)大的合謀的力量，房價(jià)繼續(xù)上漲，市場繼續(xù)瘋狂，杠桿繼續(xù)增加的趨勢很難改變，如果對此置若罔聞，勢必加速房地產(chǎn)暴漲之后暴跌的來臨。所以，筆者的結(jié)論是，這明明是通過人為的手段為市場降溫，呵護(hù)市場，確保市場不要出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

其次，就市場本身而言，主要數(shù)據(jù)和指標(biāo)的拐點(diǎn)其實(shí)早已經(jīng)到來，無論是房地產(chǎn)投資的下滑，還是銷售數(shù)據(jù)，都已經(jīng)明白無誤地顯示拐點(diǎn)已經(jīng)到來，但今年房地產(chǎn)市場在地方政府控制土地供應(yīng)導(dǎo)致遍地地王、市場過度渲染避險(xiǎn)需求的情況下，導(dǎo)致市場恐慌情緒空前，投資投機(jī)需求前所未有的膨脹，乃至于在市場拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)的情況下又出現(xiàn)了瘋漲的局面，就市場本身而言，不管是否出臺調(diào)控措施，在六個(gè)月的周期內(nèi)市場降溫是大概率。

第三，這次出臺限購限貸的19個(gè)城市，針對的對象都很明顯，主要是抑制投資投機(jī)需求，抑制過度炒作。19個(gè)城市都把土地供應(yīng)放到第一位，也說明高層對地方政府炒作土地稀缺導(dǎo)致的恐慌很不滿。因此，當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場最大的問題不是房價(jià)太高，而是投資投機(jī)過剩，人為抑制供應(yīng)導(dǎo)致的價(jià)格暴漲必然會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，避險(xiǎn)需求未來一定會(huì)拋售，而一旦拋售出現(xiàn)，這個(gè)市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，巨大的杠桿很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是高層不愿意看到的。至于本輪房價(jià)沒有太驚艷表現(xiàn)的城市，特別是筆者之前指出的沒有危險(xiǎn)的一些城市，的確出現(xiàn)了一個(gè)價(jià)值洼地，特別是像西安、長沙、重慶這些城市，本輪幾乎沒漲。而價(jià)格已經(jīng)很高的城市，不見得就是最危險(xiǎn)的城市，比如北京，土地供應(yīng)緊縮到如此嚴(yán)重的程度，今年已經(jīng)供應(yīng)的土地不到計(jì)劃的10%，恐慌性的需求仍然存在，即使出臺嚴(yán)格限購，預(yù)期仍然不會(huì)改變。但那些沒有稀缺概念但出現(xiàn)暴漲的城市，已經(jīng)非常危險(xiǎn)。所以，價(jià)格的表現(xiàn)是很復(fù)雜的，不可能出現(xiàn)普遍的下跌或者上漲，中國房地產(chǎn)市場極其鮮明的區(qū)域性決定了，出現(xiàn)什么普遍性大漲或者大跌已經(jīng)基本不可能。

第四，必須承認(rèn)，中國的房價(jià)已經(jīng)太高，從任何一個(gè)指標(biāo)去衡量，中國目前一些城市的房價(jià)完全可以位列全球最高房價(jià)行列，房價(jià)幾乎透支了未來幾十年的概念和增長空間。就投資的角度而言，如此高的房價(jià)投資的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，中國大城市住房作為最好投資品的時(shí)代在結(jié)束。再加上，住房供應(yīng)已經(jīng)基本足夠，現(xiàn)在在建面積和二手房，完全可以滿足中國未來城鎮(zhèn)化的需要，除了極個(gè)別的城市，筆者仍然建議中國的高凈值人士可以減持手頭的房子，以規(guī)避房地產(chǎn)小周期調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，用任何理由去解釋，中國房價(jià)目前都已經(jīng)高到不勝寒的程度。

第五，當(dāng)然，如果真的要反思，必須指出，本輪以“去庫存”為主題的房地產(chǎn)刺激政策完全偏離了主題，這是事前就可以預(yù)料到的。筆者曾多次指出，面對如此龐大的市場，政府沒有能力去抑制房價(jià)上漲，也沒有能力幫助市場去庫存。而且，“3.30新政”全面放松和去庫存的初衷也是背道而馳的，全面放松意味著刺激的主要是投資需求，大城市會(huì)更熱，而三四線會(huì)更冷，這是正常的。至此我們可以基本認(rèn)為，本輪去庫存的政策完敗，不尊重市場，一廂情愿寄托于農(nóng)民工去庫存，是完全不懂中國的房地產(chǎn)市場，政策制定者應(yīng)該再次反思。

最后，限購限貸盡管嚴(yán)厲，但從過去的經(jīng)驗(yàn)看，仍然不足以讓市場很快降溫，市場的各種力量仍然會(huì)博弈，局部市場仍然會(huì)高燒不退，如果這樣，還會(huì)出臺什么政策？前面已經(jīng)說明，這次出臺限購限貸是為了保護(hù)這個(gè)市場不重蹈去年股市的覆轍，如果真要打壓，完全可以學(xué)習(xí)溫哥華的政策，市場立即冷凍?，F(xiàn)在只是重啟限購限貸而言，增值稅、印花稅還沒收緊呢。如果市場繼續(xù)瘋狂，稅率肯定會(huì)調(diào)整。

至于國際貨幣基金組織亞太部建議中國推出房產(chǎn)稅，就是純粹不懂中國房地產(chǎn)市場的胡言亂語了。筆者在分析房地產(chǎn)市場的時(shí)候從來不提房產(chǎn)稅，是因?yàn)楣P者認(rèn)為短期內(nèi)根本不可能征收，更不可能影響中國房地產(chǎn)市場。當(dāng)然，中國房地產(chǎn)市場的杠桿已經(jīng)很大，但最大的泡沫不在房子，而在土地。限購限貸可以抑制投資的泡沫，但抑制不了土地市場的泡沫。當(dāng)然，拆除泡沫需要智慧和耐心，且不可犯去年股市的錯(cuò)誤，漲的時(shí)候到處吹噓改革牛，等到杠桿不可收拾時(shí)，又粗暴拆除，最終毀了市場。所以，預(yù)言中國房子還會(huì)暴漲或者暴跌的人恐怕都要失望了，市場會(huì)降溫，但市場一定不會(huì)冷凍。