樓市該降溫了

王易

在中國，房價一直是個熱門話題，今年則更“熱”！

連續(xù)兩年低迷后，從今年3月開始，樓市日趨火爆，讓人驚呼不已。一線城市和二線熱點城市房價一路高歌猛進，快速飆升?！胺繓|一天漲價70萬”“還沒過戶已漲百萬”“上市公司賣房保殼”……來自樓市的勁爆新聞頻頻吸引人們的眼球。

熱點城市房價過快上漲

樓市，在2016年以火爆的態(tài)勢刺激著大眾的神經(jīng)。誰能想到，2015年底還在強調(diào)“去庫存”的房地產(chǎn)市場，會以如此迅猛的速度轉(zhuǎn)身。從一線城市深圳、上海、北京，到二三線的合肥、廈門、南京、蘇州、杭州、鄭州……房價動輒三四成的漲幅。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的8月份70個大中城市新建商品住宅價格，超過90%的城市房價環(huán)比上漲。從環(huán)比看，鄭州漲幅最高，為5.6%，其次是上海（5.2%）、無錫（4.9%）和合肥（4.8%）；從同比看，廈門以44.3%、合肥以40.5%、南京以38.8%分列漲幅前三位，北上廣深漲幅則分別達25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

伴隨著部分城市房價暴漲，一房難求，“買到即賺到”的觀點在民眾中流傳并被不斷證實，“排隊離婚”“新盤日光”“買房搖號”“全民搶房”等等奇葩現(xiàn)象見諸報端，印證著市場的狂熱。樓市制造的各種“神話”層出不窮，似乎在這里，一切皆有可能，“沒有做不到，只有想不到”。

地王頻出沒。8月18日，上海一天驚爆三個地王，這算不算瘋狂？8月29日，深圳誕生全國新總價地王，310億元。

2016年，是中國有史以來地王最密集的年份，也是地王最昂貴的年份。截至9月23日，全國地王數(shù)量已達246宗，將2013“地王年”的60宗記錄遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在身后。

自3月份以來，土地市場明顯回暖，地王數(shù)量直線提升，價格不斷刷新紀(jì)錄。到了8月，地王逐漸從之前的一線城市和二線“四小龍”（廈門、蘇州、合肥、南京）向其它二線城市蔓延。杭州、武漢、鄭州、濟南等城市地王頻繁出現(xiàn)。

土地市場的火爆持續(xù)刺激著樓市，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊拉高了房價上漲的整體預(yù)期，越來越多的資金蜂擁而入。這些地王頻出的城市，恰恰就是房價“漲聲”不斷，上漲最迅速的區(qū)域。

限購前“沖刺”。 一條限購令，五千追隨者，9月18日的杭州，上演了一出大戲“最后的瘋狂”。在限購實施前一天簽約5105套房產(chǎn)，成交創(chuàng)歷史新高，購房者稱之為“驚心動魄的一天”。

據(jù)媒體報道當(dāng)時的“盛況”，限購令出臺后，有買房急急忙忙下單，飯都沒吃就馬不停蹄趕來簽合同；開發(fā)商紛紛通知外地客戶趕緊簽約，甚至有銷售拿著POS機趕到上海讓客戶刷卡；有二手房業(yè)主直接將購房定金從5萬增加到20萬，身在外地的買家一口應(yīng)承，只為在限購前完成網(wǎng)簽。

天價“鴿籠房”。6平米的房子售價88萬，11套半天時間賣光，你能想象嗎？

媒體報道，在熱炒了近兩個月后，深圳某樓盤推出的“鴿籠房”于9月24日亮相，并宣稱當(dāng)日售罄。以每平方米15萬的均價，買一個也許還不如人家?guī)蟮姆孔?，這是有多么的無奈？

雖然兩天后，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會通報稱“鴿籠房”涉嫌違法改建，銷售半天售罄的傳聞不實，對已達成的買賣協(xié)議全部撤銷。但88萬元一間的“鴿籠房”面世，引發(fā)了輿論對于高房價時代充滿了魔幻現(xiàn)實主義情節(jié)的驚嘆和自嘲。

賣房為保殼。9月20日，A股上市的*ST寧通B公司（南京普天通信股份有限公司）董事會決定以公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓北京市西城區(qū)的兩套房產(chǎn)。如果能夠成功出售，該公司將實現(xiàn)凈收益1200萬元（公告所述），不僅部分抹平上半年虧損，還有可能借此保殼。

賣房或能成為保殼的救命稻草，這算不算奇聞？據(jù)不完全統(tǒng)計，截至9月28日，今年已有76家上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，賣房減虧保業(yè)績的，受讓房產(chǎn)度過難關(guān)的，不一而足。這些涉及房產(chǎn)交易的上市公司其主業(yè)均不是房地產(chǎn)。

扎堆房地產(chǎn)。上市公司購置房產(chǎn)和土地的熱情不斷高漲。截止今年二季末，A股有1305家上市公司有投資性房地產(chǎn)，合計達到5951億元。其中，投資性房地產(chǎn)超過100億元的上市公司就有12家。近6000億資金，這是什么概念？接近于消化掉“北上廣”這三個一線城市上半年的成交量。與此同時，民間資本以及大量金融機構(gòu)，特別是保險機構(gòu)的資金也大規(guī)模進入樓市。

今年2月有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以發(fā)布2015年年報的412家上市公司為準(zhǔn)，兩市共有46家公司的全年凈利潤不足1500萬元。這樣的金額，當(dāng)時就已經(jīng)買不起北上廣深黃金地段的一套房。對比一下，9月22日，A股上市公司云賽智聯(lián)公告了一筆出售上海房產(chǎn)的收益：確認(rèn)房屋買賣收入約5.04億元，扣除賬面成本、期間費用及稅金后，確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收益約1.86億元。

A股上市公司是中國優(yōu)秀公司的代表，“一年利潤夠不上一套房”，這會是一種怎樣的邏輯和暗示？有多少人還能堅守實業(yè)？有多少人還會謀求實業(yè)的轉(zhuǎn)型升級？既然做實體不如搞房地產(chǎn)賺錢快和多，那就趕緊“入市”吧，于是大量資金從實體經(jīng)濟“抽離”，流入到了房地產(chǎn)市場，進一步抬高了地價房價，樓市變得愈加火熱。

看一看這三個重要數(shù)據(jù)：一是目前中國居民房貸收入比是0.46，已經(jīng)超過了日本房地產(chǎn)泡沫時期的水平；二是從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，2016年上半年創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平；三是截至今年6月底，中國個人房貸余額16.55億元，單純從杠桿資金的絕對量而言，比去年的股市泡沫有過之而無不及。

除了漲漲漲，就是買買買，這就是樓市的現(xiàn)狀。持續(xù)多月的量價攀高，市場可說已近失控。正如9月20日人民日報微信公眾號刊文所稱：中國樓市瘋了？！

山雨欲來風(fēng)滿樓?！案邿钡臉鞘屑毙柰藷?！

各地調(diào)控政策密集出臺

“我漲我漲我漲漲漲”，面對瘋漲的房價，國慶期間，多個城市先后出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，為“高燒”的樓市降溫。

樓市版“十月圍城”上演！截至10月21日，實行調(diào)控城市已達22個，涵蓋一線、二線、三線城市，預(yù)期后續(xù)跟進城市還會增加。

本輪調(diào)控，一是覆蓋范圍廣，步調(diào)很一致，是自2014年中國樓市政策開始松綁后，熱點城市再次全面吹響收緊的號角。

二是決心大，力度強，從限貸限購、確保土地供應(yīng)和新房供應(yīng)、遏制資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場、強化市場監(jiān)管等方面多管齊下，祭出組合拳。

以重啟限貸限購為例，22城中“雙限”的有15個，限貸、限購的各2個。而限購這一行政辦法，可說是迄今為止最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，曾被視為抑制房價上漲的利器。它始于2010年4月的“新國十條”，其后全國近50個城市逐步實施限購，到2014年3月之后又陸續(xù)取消。此次重啟限購之前，只有北上廣深和三亞仍然執(zhí)行限購。而限貸，對于今年這輪“杠桿上的樓市”，也是極為重要。

三是因城施策，一城一策，注重差異化和精準(zhǔn)化，不搞“一刀切”。22個城市，絕大多數(shù)是去年到今年9月以來房價持續(xù)飆升的熱點城市。這些城市的限貸限貸政策不盡相同，均結(jié)合實際情況進行了細(xì)化；都提出要增加住宅用地供應(yīng)，增加中小戶型市場供應(yīng)，但各地存在差別；也都提出了加大市場監(jiān)管力度，對交易資金的監(jiān)管、對商品房價格增長做限定、對商品房預(yù)售嚴(yán)格管理等等。

“降了，降了，終于降了?！痹?2城疾風(fēng)驟雨般地密集出臺調(diào)控新政之后，效果可謂立竿見影。高燒不退的樓市降溫了，大多數(shù)城市新房成交量急劇萎縮，其中二線“四小龍”中有3個呈現(xiàn)斷崖式下跌，個別城市一天甚至出現(xiàn)“白板”；房價的過快上漲得到抑制，這一輪已持續(xù)18月的上漲周期或?qū)⒕痛私K結(jié)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。

22個城市集中出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，如此一致的行動，充分說明此輪政策并非地方主動出擊，而是中央統(tǒng)籌規(guī)劃下的集體行動。

此后，樓市調(diào)控再升級。媒體報道，10月12日下午，央行召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。5家國有大行及12家股份制銀行參會。

10月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實施方案》，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。

10月14日下午，住建部召開電視電話會議，就進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作進行部署。會上發(fā)布的一份文件，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為做了明確界定。10月份以來，住建部接連展開行動，嚴(yán)查市場違法違規(guī)行為，逼出樓市泡沫。

一系列一連串的動作已經(jīng)說明，此輪調(diào)控勢在必行，行之必勝。從先后披露出來的高層重要表態(tài)當(dāng)中，不難判斷，這絕非一般的走過場，而是有著重大的戰(zhàn)略考量。從樓市的角度來看，按照中央精神，就是一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活。

政策收緊后，未來房價怎么走？這是大眾所關(guān)心的。業(yè)內(nèi)人士分析，歷次調(diào)控后市場短期降溫明顯，成交量率先呈現(xiàn)回落態(tài)勢，價格呈現(xiàn)漲幅趨穩(wěn)—漲幅回落—下跌三個階段。按照簡單測算，一般在7—8個月后，價格會呈現(xiàn)下跌趨勢。當(dāng)然，每個城市的實際情況差異很大，政策的效果和市場的反饋還需要持續(xù)觀察。