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    樓市該降溫了

    2016-11-24 07:40:54王易
    金融經濟 2016年11期

    王易

    在中國,房價一直是個熱門話題,今年則更“熱”!

    連續(xù)兩年低迷后,從今年3月開始,樓市日趨火爆,讓人驚呼不已。一線城市和二線熱點城市房價一路高歌猛進,快速飆升?!胺繓|一天漲價70萬”“還沒過戶已漲百萬”“上市公司賣房保殼”……來自樓市的勁爆新聞頻頻吸引人們的眼球。

    熱點城市房價過快上漲

    樓市,在2016年以火爆的態(tài)勢刺激著大眾的神經。誰能想到,2015年底還在強調“去庫存”的房地產市場,會以如此迅猛的速度轉身。從一線城市深圳、上海、北京,到二三線的合肥、廈門、南京、蘇州、杭州、鄭州……房價動輒三四成的漲幅。

    據國家統(tǒng)計局公布的8月份70個大中城市新建商品住宅價格,超過90%的城市房價環(huán)比上漲。從環(huán)比看,鄭州漲幅最高,為5.6%,其次是上海(5.2%)、無錫(4.9%)和合肥(4.8%);從同比看,廈門以44.3%、合肥以40.5%、南京以38.8%分列漲幅前三位,北上廣深漲幅則分別達25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

    伴隨著部分城市房價暴漲,一房難求,“買到即賺到”的觀點在民眾中流傳并被不斷證實,“排隊離婚”“新盤日光”“買房搖號”“全民搶房”等等奇葩現象見諸報端,印證著市場的狂熱。樓市制造的各種“神話”層出不窮,似乎在這里,一切皆有可能,“沒有做不到,只有想不到”。

    地王頻出沒。8月18日,上海一天驚爆三個地王,這算不算瘋狂?8月29日,深圳誕生全國新總價地王,310億元。

    2016年,是中國有史以來地王最密集的年份,也是地王最昂貴的年份。截至9月23日,全國地王數量已達246宗,將2013“地王年”的60宗記錄遠遠拋在身后。

    自3月份以來,土地市場明顯回暖,地王數量直線提升,價格不斷刷新紀錄。到了8月,地王逐漸從之前的一線城市和二線“四小龍”(廈門、蘇州、合肥、南京)向其它二線城市蔓延。杭州、武漢、鄭州、濟南等城市地王頻繁出現。

    土地市場的火爆持續(xù)刺激著樓市,高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊拉高了房價上漲的整體預期,越來越多的資金蜂擁而入。這些地王頻出的城市,恰恰就是房價“漲聲”不斷,上漲最迅速的區(qū)域。

    限購前“沖刺”。 一條限購令,五千追隨者,9月18日的杭州,上演了一出大戲“最后的瘋狂”。在限購實施前一天簽約5105套房產,成交創(chuàng)歷史新高,購房者稱之為“驚心動魄的一天”。

    據媒體報道當時的“盛況”,限購令出臺后,有買房急急忙忙下單,飯都沒吃就馬不停蹄趕來簽合同;開發(fā)商紛紛通知外地客戶趕緊簽約,甚至有銷售拿著POS機趕到上海讓客戶刷卡;有二手房業(yè)主直接將購房定金從5萬增加到20萬,身在外地的買家一口應承,只為在限購前完成網簽。

    天價“鴿籠房”。6平米的房子售價88萬,11套半天時間賣光,你能想象嗎?

    媒體報道,在熱炒了近兩個月后,深圳某樓盤推出的“鴿籠房”于9月24日亮相,并宣稱當日售罄。以每平方米15萬的均價,買一個也許還不如人家?guī)蟮姆孔樱@是有多么的無奈?

    雖然兩天后,深圳市規(guī)劃和國土資源委員會通報稱“鴿籠房”涉嫌違法改建,銷售半天售罄的傳聞不實,對已達成的買賣協(xié)議全部撤銷。但88萬元一間的“鴿籠房”面世,引發(fā)了輿論對于高房價時代充滿了魔幻現實主義情節(jié)的驚嘆和自嘲。

    賣房為保殼。9月20日,A股上市的*ST寧通B公司(南京普天通信股份有限公司)董事會決定以公開掛牌方式轉讓北京市西城區(qū)的兩套房產。如果能夠成功出售,該公司將實現凈收益1200萬元(公告所述),不僅部分抹平上半年虧損,還有可能借此保殼。

    賣房或能成為保殼的救命稻草,這算不算奇聞?據不完全統(tǒng)計,截至9月28日,今年已有76家上市公司發(fā)布房產交易公告,賣房減虧保業(yè)績的,受讓房產度過難關的,不一而足。這些涉及房產交易的上市公司其主業(yè)均不是房地產。

    扎堆房地產。上市公司購置房產和土地的熱情不斷高漲。截止今年二季末,A股有1305家上市公司有投資性房地產,合計達到5951億元。其中,投資性房地產超過100億元的上市公司就有12家。近6000億資金,這是什么概念?接近于消化掉“北上廣”這三個一線城市上半年的成交量。與此同時,民間資本以及大量金融機構,特別是保險機構的資金也大規(guī)模進入樓市。

    今年2月有媒體調查發(fā)現,以發(fā)布2015年年報的412家上市公司為準,兩市共有46家公司的全年凈利潤不足1500萬元。這樣的金額,當時就已經買不起北上廣深黃金地段的一套房。對比一下,9月22日,A股上市公司云賽智聯公告了一筆出售上海房產的收益:確認房屋買賣收入約5.04億元,扣除賬面成本、期間費用及稅金后,確認轉讓收益約1.86億元。

    A股上市公司是中國優(yōu)秀公司的代表,“一年利潤夠不上一套房”,這會是一種怎樣的邏輯和暗示?有多少人還能堅守實業(yè)?有多少人還會謀求實業(yè)的轉型升級?既然做實體不如搞房地產賺錢快和多,那就趕緊“入市”吧,于是大量資金從實體經濟“抽離”,流入到了房地產市場,進一步抬高了地價房價,樓市變得愈加火熱。

    看一看這三個重要數據:一是目前中國居民房貸收入比是0.46,已經超過了日本房地產泡沫時期的水平;二是從新增房貸/新增地產銷售看,2016年上半年創(chuàng)歷史新高至42%,已接近美國金融危機期間峰值水平;三是截至今年6月底,中國個人房貸余額16.55億元,單純從杠桿資金的絕對量而言,比去年的股市泡沫有過之而無不及。

    除了漲漲漲,就是買買買,這就是樓市的現狀。持續(xù)多月的量價攀高,市場可說已近失控。正如9月20日人民日報微信公眾號刊文所稱:中國樓市瘋了?!

    山雨欲來風滿樓?!案邿钡臉鞘屑毙柰藷?!

    各地調控政策密集出臺

    “我漲我漲我漲漲漲”,面對瘋漲的房價,國慶期間,多個城市先后出臺了房地產市場調控政策,為“高燒”的樓市降溫。

    樓市版“十月圍城”上演!截至10月21日,實行調控城市已達22個,涵蓋一線、二線、三線城市,預期后續(xù)跟進城市還會增加。

    本輪調控,一是覆蓋范圍廣,步調很一致,是自2014年中國樓市政策開始松綁后,熱點城市再次全面吹響收緊的號角。

    二是決心大,力度強,從限貸限購、確保土地供應和新房供應、遏制資金違規(guī)進入房地產市場、強化市場監(jiān)管等方面多管齊下,祭出組合拳。

    以重啟限貸限購為例,22城中“雙限”的有15個,限貸、限購的各2個。而限購這一行政辦法,可說是迄今為止最嚴厲的房地產調控政策,曾被視為抑制房價上漲的利器。它始于2010年4月的“新國十條”,其后全國近50個城市逐步實施限購,到2014年3月之后又陸續(xù)取消。此次重啟限購之前,只有北上廣深和三亞仍然執(zhí)行限購。而限貸,對于今年這輪“杠桿上的樓市”,也是極為重要。

    三是因城施策,一城一策,注重差異化和精準化,不搞“一刀切”。22個城市,絕大多數是去年到今年9月以來房價持續(xù)飆升的熱點城市。這些城市的限貸限貸政策不盡相同,均結合實際情況進行了細化;都提出要增加住宅用地供應,增加中小戶型市場供應,但各地存在差別;也都提出了加大市場監(jiān)管力度,對交易資金的監(jiān)管、對商品房價格增長做限定、對商品房預售嚴格管理等等。

    “降了,降了,終于降了。”在22城疾風驟雨般地密集出臺調控新政之后,效果可謂立竿見影。高燒不退的樓市降溫了,大多數城市新房成交量急劇萎縮,其中二線“四小龍”中有3個呈現斷崖式下跌,個別城市一天甚至出現“白板”;房價的過快上漲得到抑制,這一輪已持續(xù)18月的上漲周期或將就此終結。有業(yè)內人士認為,這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。

    22個城市集中出臺房地產市場調控政策,如此一致的行動,充分說明此輪政策并非地方主動出擊,而是中央統(tǒng)籌規(guī)劃下的集體行動。

    此后,樓市調控再升級。媒體報道,10月12日下午,央行召開商業(yè)銀行住房信貸會議,傳達房地產調控的會議精神。5家國有大行及12家股份制銀行參會。

    10月13日,國務院辦公廳發(fā)布《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》,規(guī)范互聯網“眾籌買房”等行為,嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業(yè)務。

    10月14日下午,住建部召開電視電話會議,就進一步整頓規(guī)范房地產市場秩序工作進行部署。會上發(fā)布的一份文件,對房地產開發(fā)企業(yè)的9種不正當經營行為做了明確界定。10月份以來,住建部接連展開行動,嚴查市場違法違規(guī)行為,逼出樓市泡沫。

    一系列一連串的動作已經說明,此輪調控勢在必行,行之必勝。從先后披露出來的高層重要表態(tài)當中,不難判斷,這絕非一般的走過場,而是有著重大的戰(zhàn)略考量。從樓市的角度來看,按照中央精神,就是一線城市防泡沫,二線城市要穩(wěn),三四線城市要活。

    政策收緊后,未來房價怎么走?這是大眾所關心的。業(yè)內人士分析,歷次調控后市場短期降溫明顯,成交量率先呈現回落態(tài)勢,價格呈現漲幅趨穩(wěn)—漲幅回落—下跌三個階段。按照簡單測算,一般在7—8個月后,價格會呈現下跌趨勢。當然,每個城市的實際情況差異很大,政策的效果和市場的反饋還需要持續(xù)觀察。

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