限購限貸能否拉住“脫韁的房價”？

董少鵬

這種“一放就熱”、“一熱就限”、“一限就冷”的“房地產(chǎn)糾結(jié)劇”還將持續(xù)到何時？

由于8月重點城市房價再度暴漲，政府重新舉起了限購、限貸等調(diào)控的拳頭，目標(biāo)十分明確，就是給“已脫韁的房價”降溫。不過，這一次主要是各地政府出手，中央并沒有宣布全國性的調(diào)控措施。至10月8日，北京、上海、深圳、南京、杭州、昆山、蘇州、廈門、濟南、武漢、南昌等共22個城市出臺樓市新政。

隨著各地限購令出臺、貸款收緊，多地房產(chǎn)成交量驟降。長江證券研報顯示，10月第二周其覆蓋的45個城市成交711.29萬平方米，環(huán)比下降35.76%。有的城市堪稱“斷崖式下跌”。那么，房地產(chǎn)新政會長期執(zhí)行下去嗎？這種“一放就熱”、“一熱就限”、“一限就冷”的“房地產(chǎn)糾結(jié)劇”還將持續(xù)到何時？

筆者認為，高房價是中國經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是“迫不得已的選項”，躲是躲不開的。試圖通過政策等人為手段控制房價，不僅難度相當(dāng)大，而且可能醞釀更大風(fēng)險。

很多人認為，高房價是投機資金使然，所以要收緊貨幣供應(yīng)。其實不然，貨幣流向哪里，主要是受利益驅(qū)動。如果房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期呈剛性，那么，貨幣供應(yīng)緊也不能阻擋“趨利的貨幣”。貨幣政策不是推高房價的核心因素，而只是跟隨因素。貨幣政策應(yīng)著眼全社會供需平衡，如果只針對房地產(chǎn)行業(yè)施策，不僅會事倍功半，還會傷及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)。

導(dǎo)致房價長達20年上漲、近10年暴漲的核心原因有兩個：一是保障房制度仍是短板。我國究竟建造多大比例的保障房才是適宜的，需要認真加以論證，但有一點是相對確定的——保障房比例偏低，且其分布不合理。不少城市把保障房建在“三不靠”的地方，把低收入人群“趕往”城市邊緣，這樣的政策是很不當(dāng)?shù)?。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京中心城區(qū)其實也存在大量的貧民窟式的低收入者聚居區(qū)。二是土地供應(yīng)還沒有做到市場化。地方政府靠掌控土地供應(yīng)閘門維持房價只漲不跌，是人所共知的事實。

要解決高房價和房價過快上漲問題，首先應(yīng)當(dāng)把影響市場供需的這兩個突出矛盾解決掉。這兩個基礎(chǔ)性制度問題不解決，房地產(chǎn)市場可能會“永無寧日”。毫無疑問，過高的房價已導(dǎo)致社會資本過度流入房地產(chǎn)行業(yè)，不利于各大產(chǎn)業(yè)部類協(xié)調(diào)發(fā)展，必須采取措施加以疏導(dǎo)，將聚集于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤分流到相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)中去。而不應(yīng)采取簡單的打壓政策。

對于衡量房價合理與否的標(biāo)準問題，一定要保持清醒頭腦。西方發(fā)達國家一般把房價收入比作為衡量房價是否合理的常用標(biāo)準，通常在3—6之間。也有專家提出房價漲幅高于CPI漲幅、低于GDP漲幅即為合理。筆者認為這兩種說法都是紙上談兵。由于我國房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的不完善，這兩種方法都不能完全適用。目前需要測算我國不同地區(qū)所需保障房的大體合理比例。同時，要真情實意地滿足這些需求。

建議盡快召開專家座談會，傾聽各方面專家的意見，把房價問題放在“經(jīng)濟制度整體設(shè)計”中去考慮，否則將一誤再誤。必須使住房回歸到第一屬性即居住屬性，需要下決心恢復(fù)公租房制度，大力完善保障房制度。

作者系經(jīng)濟日報集團證券日報副總編輯