房企“去地產(chǎn)化”的發(fā)展期待

王玉光

眾多房企“去地產(chǎn)化”的更名、轉(zhuǎn)型過程，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的微觀折射。

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果不出意外，2016年中國(guó)將誕生3家年度銷售額超過3000億元的房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)集中度創(chuàng)下歷史新高。與此同時(shí)，“更名潮”也在席卷整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

從K2改名石榴集團(tuán)，到京投、恒大、雅居樂、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等上市房企紛紛去掉舊名中的“地產(chǎn)”二字，與“大象”共舞的房企們正在轉(zhuǎn)向多元化業(yè)務(wù)布局。

“地產(chǎn)+金融”、“地產(chǎn)+科技”、“地產(chǎn)+服務(wù)”……經(jīng)歷了高增速、高利潤(rùn)的中國(guó)房企正在實(shí)施新一輪升級(jí)轉(zhuǎn)型。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)之下，依靠發(fā)展積累、破解發(fā)展難題，通過轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，是每個(gè)行業(yè)都在思考的重要命題。而一直被“污名化”房地產(chǎn)業(yè)也站在了十字路口。

“大象”身邊的生存

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組2015年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)當(dāng)年銷售額增速達(dá)到19.4%，高于全國(guó)商品房銷售額的14.4%，市場(chǎng)份額則提高1.5個(gè)百分點(diǎn)至36.7%。而行業(yè)前10強(qiáng)企業(yè)銷售額接近百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額的一半，占全國(guó)商品房銷售額的16.3%。

房企進(jìn)入“大象”時(shí)代，資本橫行、財(cái)大氣粗，強(qiáng)者恒強(qiáng)。而眾多與“大象”共舞的中小房地產(chǎn)企業(yè)，只能在夾縫中生存，步履愈發(fā)艱難。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌早在幾年前就發(fā)現(xiàn)，在北上廣深一線城市拿地的房地產(chǎn)企業(yè)，“始終就是那么幾家”。

同時(shí)，眾多中小房企黯然離場(chǎng)。據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、山水文園投資集團(tuán)董事局主席李轍預(yù)測(cè)，未來十年中國(guó)最多只能剩下1000家房地產(chǎn)公司。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年數(shù)據(jù)，地產(chǎn)黃金十年鼎盛時(shí)期，中國(guó)房企數(shù)量曾一度接近9萬家。

近年來，伴隨房?jī)r(jià)地價(jià)飆升、限購(gòu)限貸調(diào)控周期性震蕩，大多數(shù)中小型項(xiàng)目公司、小微型皮包公司銷聲匿跡。除了“大象”愈加強(qiáng)壯，則是創(chuàng)新型公司率先突圍，引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索。

一個(gè)例子是在“大象”云集的北京，曾有一家叫做華美地產(chǎn)的代理銷售公司。企業(yè)老板出身“北漂”，2001年前后在方莊等地發(fā)街頭小廣告、替開發(fā)商賣樓起家。彼時(shí)，它還不是真正意義上的房地產(chǎn)企業(yè)。

及至2007年，當(dāng)街頭廣告成為常見推廣模式的時(shí)候，早已完成原始積累的華美地產(chǎn)拒絕了高盛等國(guó)際知名投行包裝其上市的誘惑，進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)。

這家總習(xí)慣用K2、V7等英文字母加阿拉伯?dāng)?shù)字給項(xiàng)目命名的公司，很快就在房地產(chǎn)營(yíng)銷方面顯現(xiàn)出了專長(zhǎng)：低價(jià)拿地、快速開發(fā)、降價(jià)銷售。憑此稔熟于胸的快周轉(zhuǎn)套路，該公司從名不見經(jīng)傳迅速打入北京樓市銷售前五名，讓京城同行記住了神秘的公司名字——K2地產(chǎn)。

如今K2地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模已超400億元，且2015年已完成150億元年度銷售額，但在眾多房企“大象”面前，它經(jīng)常被“蔑視”。

2016年9月，K2地產(chǎn)曾在南京市場(chǎng)拍地。雖然10塊地交了70億元保證金，但無一收獲。

就在這場(chǎng)土地拍賣會(huì)結(jié)束后的第三天，以限購(gòu)限貸為主基調(diào)的“9.30房地產(chǎn)調(diào)控”新政就悄然而至，全國(guó)20余座房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱城市齊刷刷亮起了紅燈。

在K2地產(chǎn)公司總裁桑春華看來，當(dāng)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面粉貴過面包、調(diào)控周期性出現(xiàn)的時(shí)候，傳統(tǒng)的拿地、蓋房、賣樓的開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，尤其是對(duì)于日漸被邊緣化的中小型房企而言，“轉(zhuǎn)型”似乎已成別無選擇的選擇。

轉(zhuǎn)型期待

11月1日，K2地產(chǎn)召開品牌煥新發(fā)布會(huì)，公司正式更名為石榴集團(tuán)。同時(shí)宣布公司業(yè)務(wù)由原有單一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)展至“科技+金融+地產(chǎn)”三大板塊，并通過跨界開展創(chuàng)新型業(yè)務(wù)。

據(jù)桑春華介紹，這種轉(zhuǎn)型的原因是他一直堅(jiān)信，在資產(chǎn)泡沫大背景下，“創(chuàng)業(yè)和股權(quán)投資是唯一能夠跑贏時(shí)代的兩個(gè)通道”。

目前，石榴集團(tuán)在科技和金融板塊已初步完成布局：集團(tuán)旗下竹?？萍家詣?chuàng)新、創(chuàng)業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，先后運(yùn)營(yíng)了Foundry Club（中美合作跨境加速平臺(tái)）、中以跨境眾創(chuàng)空間等科技孵化項(xiàng)目，并在硅谷、波士頓和慕尼黑等科技發(fā)達(dá)城市建立了海外創(chuàng)新中心；集團(tuán)旗下的沃克邦基金則陸續(xù)投資了包括互聯(lián)網(wǎng)、智能硬件、3D打印、動(dòng)力電池、先進(jìn)制造、醫(yī)療健康、南極磷蝦捕撈、海洋工程等領(lǐng)域50多家高科技企業(yè)。

就在石榴集團(tuán)更名不久前，京投、恒大、雅居樂、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等多家上市房企亦紛紛進(jìn)入“更名季”，頗為默契地淡去舊名中的“地產(chǎn)”二字，轉(zhuǎn)型向多元化業(yè)務(wù)布局。

此前亦有報(bào)道稱，A股136家房企中已有15家房企停牌籌劃重大事項(xiàng)，部分房企公布的重大事項(xiàng)預(yù)案顯示，多數(shù)均為轉(zhuǎn)型事宜。

眾多房企“去地產(chǎn)化”的更名、轉(zhuǎn)型過程，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的微觀折射。在中國(guó)舊有的發(fā)展模式中，房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)久遭詬病。

在不少人看來，房地產(chǎn)是一個(gè)巨大的吸金池，吸干了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的血液、造成產(chǎn)業(yè)空心化；房地產(chǎn)助長(zhǎng)了國(guó)民的投機(jī)心態(tài)，腐蝕了企業(yè)家精神，如此等等。這個(gè)曾經(jīng)被視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱、拉動(dòng)上下游50余個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的火車頭，現(xiàn)在卻被不少人視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)換的包袱和阻力。

事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的基調(diào)下，房地產(chǎn)業(yè)仍將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，將在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與轉(zhuǎn)型升級(jí)中繼續(xù)發(fā)揮重要作用。

從目前房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比例近15%，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接貢獻(xiàn)較大。且房地產(chǎn)業(yè)衍生的增值服務(wù)發(fā)展空間較大，行業(yè)轉(zhuǎn)型將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)變化也將深度影響建筑、建材、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，間接對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更大帶動(dòng)。

同時(shí)，“十三五”期間，預(yù)計(jì)我國(guó)城鎮(zhèn)化率年均提高0.85個(gè)百分點(diǎn)、累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口8700萬人。而2016-2020年間，住宅拆遷改造需求也將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。這樣，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體需求規(guī)模仍然較大，它仍然是影響巨大的關(guān)鍵行業(yè)。

另一個(gè)不可否認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是，在經(jīng)歷了10余年爆發(fā)式黃金增長(zhǎng)期后，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)手中積聚了大量的資金財(cái)富。但是如何將這筆沉淀的房地產(chǎn)財(cái)富轉(zhuǎn)化為反哺社會(huì)生產(chǎn)力的財(cái)富，進(jìn)而也實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念？這既是眾多房企的轉(zhuǎn)型課題，也是整個(gè)國(guó)家的改革課題。

眾多“石榴君”的去房地產(chǎn)化試驗(yàn)，或許可資宏觀鏡鑒。