房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的稅負分析

李啟太

摘 要：營業(yè)稅改為增值稅將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行稅負水平。為了更有效地進行直觀分析，對比在不同條件下房地產(chǎn)企業(yè)的稅負變化，對未納入“營改增”范圍的行業(yè)進行稅制改革，特別是如何對房地產(chǎn)業(yè)進行稅制改革成為輿論關(guān)注的焦點之一。針對是否考慮土地增值稅情況，就“營改增”前后房地產(chǎn)企業(yè)稅負負擔進行對比，以青島岳洋宇房地產(chǎn)有限公司為例，分析房地產(chǎn)企業(yè)減負的方法。通過對“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負變化分析預(yù)測，對“營改增”前后房地產(chǎn)企業(yè)稅負情況進行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；“營改增”；稅負

中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）04-0072-02

在當前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降明顯的背景下，房地產(chǎn)“營改增”的推進將進一步改善行業(yè)運行環(huán)境，并有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平、提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心，同時也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的機遇與挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后面臨的問題

首先，建筑業(yè)主要是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，兩者上下聯(lián)通，相輔相成。如果房地產(chǎn)行業(yè)不一起改，而只改建筑業(yè)，那就只改上游不改下游，下游企業(yè)得不到抵扣。建筑、房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)較為特殊，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用5%的營業(yè)稅稅率，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為3%，基于行業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，此次“營改增”房地產(chǎn)、建筑業(yè)的增值稅稅率均為11%。其次，房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注新政是否允許抵扣土地購置費。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的占比高達60%。據(jù)測算，土地成本都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負較之前上升2個百分點。而土地成本可以抵扣，稅負較之前下降0.6個百分點。目前，業(yè)界就對土地購置費采用“虛擬進項稅”計算抵扣的呼聲很高。最后，增值稅和企業(yè)所得稅是相互結(jié)合的?！盃I改增”后，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票，即可以獲得進項來抵扣增值稅，又可以獲得成本來抵扣所得稅。由于建筑業(yè)普遍是掛靠經(jīng)營，掛靠經(jīng)營帶來的就是在“營改增”下小型建筑公司，掛靠方往往不具備向大型供應(yīng)商采購的習(xí)慣，無法取得增值稅專用發(fā)票。

二、不同條件下“營改增”后稅負影響

房地產(chǎn)企業(yè)稅負測算均以我公司為假設(shè)條件下：當期營業(yè)額100萬元；其中土地成本占營業(yè)額的35%，建安成本占營業(yè)額的25%，財務(wù)成本占營業(yè)額的3%，其他成本占比為10%；在土地出讓的情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅；建筑業(yè)“營改增”后行業(yè)增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%；營業(yè)稅為營業(yè)額的5%；附加費（包括城建稅、教育附加費等）為流轉(zhuǎn)稅的12%；在沒有特殊強調(diào)時，上游建筑企業(yè)能夠?qū)⑦M項稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)企業(yè)，并且開發(fā)企業(yè)能夠?qū)N項稅轉(zhuǎn)嫁給消費者。稅率作為房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，當前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產(chǎn)業(yè)增值稅率或為其中之一，但不同稅率對于房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅負有著不同的影響。

（一）不同稅率下對“營改增”前后稅負分析

假設(shè)“營改增”前的企業(yè)稅負指標包括：營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費5.6萬元、營業(yè)稅為5萬元，其增值稅中的銷項稅、進項稅抵扣、建安成本增值稅抵扣、財務(wù)成本增值稅抵扣、其他成本增值稅抵扣在營改增前均無指標，其附加費為0.6萬元。

當增值稅稅率為6%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費2.77萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為2.47萬元、銷項稅為6萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.3萬元；當增值稅稅率為11%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費8.37萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為7.47萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.9萬元。當增值稅稅率為13%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費10.61萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為9.47萬元、銷項稅為13萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為1.14萬元；當增值稅稅率為17%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費15.09萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為13.47萬元、銷項稅為17萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為1.62萬元。

（二）不同建安成本對“營改增”后企業(yè)稅負分析

“營改增”后建安成本占比越高將越利好企業(yè)稅負抵扣。房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后增值稅率為11%，在各項條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應(yīng)交稅額越少。假設(shè)營改增前的企業(yè)稅負指標包括：營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費5.6萬元、營業(yè)稅為5萬元，其增值稅中的銷項稅、進項稅抵扣、建安成本增值稅抵扣、財務(wù)成本增值稅抵扣、其他成本增值稅抵扣在營改增前均無指標，其附加費為0.6萬元。

“營改增”后的企業(yè)稅負指標包括：當建安成本為20%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費5.6萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為8.02萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為2.98萬元、建安成本增值稅抵扣為2.2萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.96萬元；當建安成本為30%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費7.75萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為6.92萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為4.08萬元、建安成本增值稅抵扣為3.3萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.83萬元；當建安成本為40%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費6.52萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為5.82萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為5.18萬元、建安成本增值稅抵扣為4.4萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.7萬元；當建安成本為50%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費5.29萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為4.72萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為6.28萬元、建安成本增值稅抵扣為5.5萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.57萬元。

（三）不同財務(wù)成本對“營改增”后企業(yè)稅負分析

財務(wù)成本或財務(wù)費用，主要指借款利息支出。從企業(yè)報表來看，財務(wù)成本占營業(yè)額的1%～15%。對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后，財務(wù)成本可抵扣部分較多，利好企業(yè)資金壓力緩解，但就整體稅負變化而言，還需要綜合其他因素進行判斷。假設(shè)“營改增”前的企業(yè)稅負指標包括：營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費5.6萬元、營業(yè)稅為5萬元，其增值稅中的銷項稅、進項稅抵扣、建安成本增值稅抵扣、財務(wù)成本增值稅抵扣、其他成本增值稅抵扣在“營改增”前均無指標，其附加費為0.6萬元。“營改增”后的企業(yè)稅負指標包括：當財務(wù)成本為1%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費8.5萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為7.59萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.41萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.06萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.91萬元；當財務(wù)成本為3%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費8.37萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為7.47萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.53萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.18萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.9萬元；當財務(wù)成本為5%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費8.23萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為7.35萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.65萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.3萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.88萬元；當財務(wù)成本為10%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費7.9萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為7.05萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為3.95萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.6萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.85萬元；當財務(wù)成本為15%時，營業(yè)收入100萬元、應(yīng)繳稅費7.56萬元、營業(yè)稅為0，其增值稅為6.75萬元、銷項稅為11萬元、進項稅抵扣為4.25萬元、建安成本增值稅抵扣為2.75萬元、財務(wù)成本增值稅抵扣為0.9萬元、其他成本增值稅抵扣為0.6萬元、附加費為0.81萬元。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的建議

當前，“一帶一路”建設(shè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的新機遇和全面提升開放型經(jīng)濟水平的新戰(zhàn)略，“營改增”便是新戰(zhàn)略中的戰(zhàn)略突破點。全面推行“營改增”對于進入經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的中國而言，絕對不容猶疑。一是要改變觀念，規(guī)范原始憑證。房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用的進項抵扣問題是其增值稅進項抵扣的主要問題。企業(yè)必須改變觀念，包括采購貨物、接受勞務(wù)時要索取增值稅專用發(fā)票，才可以抵扣進項稅額而減輕稅負。二是改變經(jīng)營模式、進行架構(gòu)改造。建筑企業(yè)可以考慮自己在施工現(xiàn)場建立攪拌站，采購水泥增值稅率17%，向小規(guī)模納稅人采購砂石，請稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票，可以獲得3%的進項稅額抵扣。這樣，降稅清費的好處就轉(zhuǎn)移給了建筑企業(yè)，可以達到降低增值稅稅負的目的。三是選擇提供方，取得建材發(fā)票。可以取得稅率為6%、11%、13%或17%的增值稅專用發(fā)票進行抵扣；選擇小規(guī)模納稅人作為提供方，“營改增”之后，建筑企業(yè)與甲方進行工程結(jié)算時，計稅的銷售額中必須包含材料價值，繳納增值稅。進而使收入與成本配比取得的增值稅普通發(fā)票。四是選擇增值稅一般納稅人，取得四檔稅率的增值稅專用發(fā)票。既采購砂土石料、磚瓦白灰等地方材料，也不要向自然人采購，而向小規(guī)模納稅人采購，取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣進項稅額。總之，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”過程中不必過多關(guān)注土地增值稅對公司的影響。