凱拉索斯電影公司售后回租稅基評估的爭議

肖良生

售后回租（sale-leaseback）是將自制或外購的資產(chǎn)出售，然后向買方租回使用。回租是承租人將其所擁有的物品出售給出租人，再從出租人手里將該物品重新租回，此種租賃形式稱為回租。一般采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金，加速資金周轉(zhuǎn)。

一、爭議背景

售后回租交易在美國的電影院行業(yè)很流行，通常用作融資工具，往往代表的是該物業(yè)的具體銷售價格，而不僅僅是該物業(yè)所具備的完全價值。印第安納州凱拉索斯（Kerasotes）電影有限公司以總價格7679620美元將電影院賣給佳潔士（Crest）凈租賃公司，并在2008年以售后回租交易的方式向佳潔士凈租賃公司租回賣出的該物業(yè)。

為確定該房產(chǎn)的稅基，格蘭特縣評估機(jī)構(gòu)對凱拉索斯電影公司租賃的物業(yè)進(jìn)行了評估。按當(dāng)年的評估時點，確定該物業(yè)的評估價值為6137800美元。不過，凱拉索斯公司卻認(rèn)為評估機(jī)構(gòu)的評估價值太高，于是向法院提起訴訟，認(rèn)為該物業(yè)的市場價值應(yīng)為4200000美元。意外的是，凱拉索斯公司不僅沒有達(dá)成訴求，格蘭特縣財產(chǎn)稅評估委員會（PTABOA）反而把評估值增加到7821000美元。

格蘭特縣財產(chǎn)稅評估委員會的結(jié)論更加刺激了凱拉索斯公司，凱拉索斯公司隨后將格蘭特縣評估機(jī)構(gòu)上訴至印第安納州稅務(wù)審查委員會。2009年2月4日，印第安納州稅務(wù)法庭進(jìn)行了上訴的行政聽證，稅務(wù)法庭聽取了雙方的口頭辯論?；谡J(rèn)證行政記錄的審查，印第安納州稅務(wù)法庭認(rèn)為稅務(wù)審查委員會了解納稅人的證據(jù)，并且納稅人的證據(jù)真實有力，支持了原告凱拉索斯公司的訴求。

格蘭特縣評估機(jī)構(gòu)不服裁決，于2011年10月20日在印第安納州稅務(wù)法庭起訴凱拉索斯電影有限責(zé)任公司，對2009年7月15日由印第安納稅務(wù)審查委員會發(fā)布的凱拉索斯電影有限責(zé)任公司的不動產(chǎn)最終評估價4200000美元提出質(zhì)疑。在上訴中，評估機(jī)構(gòu)要求法庭重新考量證據(jù)，確定凱拉索斯（Kerasotes）公司售后回租的評估價值。

二、爭議焦點

凱拉索斯電影有限公司售后回租的物業(yè)評估價值是多少？

第一，凱拉索斯公司認(rèn)為評估價值為4200000美元。理由有以下幾點：（1）售后回租交易在本行業(yè)內(nèi)很流行，是一種通行的融資工具，銷售的價格不能完全代表該物業(yè)的全價值。（2）很多因素可以總結(jié)得出，該物業(yè)合同租金反映的不只是其不動產(chǎn)價值，還包括租戶經(jīng)營該物業(yè)時，與之產(chǎn)生的其他相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)利益，所以租金會有溢價的情況。（3）針對凱拉索斯公司該物業(yè)的評估使用的是收益法，所使用的是代表傳統(tǒng)影院租賃市場（即沒有售后回租交易）的收入數(shù)據(jù)，沒有考慮到其具體情況。也就是說，該物業(yè)的評估，格蘭特縣評估機(jī)構(gòu)使用了市場租金17.7美元/平方英尺來估算這一物業(yè)，而不是實際合同租金11美元/平方英尺。

第二，格蘭特縣評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為評估價值為7821835美元。理由有以下幾點：（1）評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為在評估物業(yè)市場價值時，物業(yè)的分配銷售價格和合同租金是兩項可靠的指標(biāo)。由于售后回租交易在行業(yè)內(nèi)是常態(tài)，代表最佳數(shù)據(jù)的交易案例，可以很好地了解電影院真正的市場租金。因此，評估機(jī)構(gòu)在全國各地選取了6個售后回租交易的電影院作為可比實例，并確定他們都是在一致可比案例的范圍之內(nèi)。（2）2008年，在售后回租交易中，凱拉索斯（Kerasotes）公司以7679620美元的價格租回賣給佳潔士（Crest） 凈租賃公司的物業(yè)。（3）評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為凱拉索斯公司的評估忽略了代表電影院行業(yè)的“現(xiàn)實”數(shù)據(jù)（即在售后回租交易中所收到的租金），被告也沒有考慮該物業(yè)在使用過程中實際效用的上漲。

第三，印第安納稅務(wù)審查委員會認(rèn)為評估價值為4200000美元。印第安納稅務(wù)審查委員會認(rèn)為沒有證據(jù)可以斷定該物業(yè)的配售價/合同租金反映了該物業(yè)的價值。并且有證據(jù)表明該物業(yè)的合同租金顯著高于行業(yè)的市場標(biāo)準(zhǔn)。沒有證據(jù)顯示佳潔士（Crest）凈租賃公司是怎樣確定該物業(yè)的分配銷售價格的。因此，印第安納委員會認(rèn)為，凱拉索斯公司提交的評估比官方評估機(jī)構(gòu)的評估更具有證明力，確定評估價值為4200000美元。

第四，印第安納稅務(wù)法庭認(rèn)為評估價值為4200000美元。理由有以下幾點：（1）法庭認(rèn)為售后回租交易往往反映的不僅僅是不動產(chǎn)，此類交易的租賃數(shù)據(jù)必須謹(jǐn)慎對待，要注意確定銷售價格/合同租金是否僅反映該財產(chǎn)的價值還是它們包含了某些其他經(jīng)濟(jì)利益的價值。此外，評估機(jī)構(gòu)沒有做過任何調(diào)查，關(guān)于這些“可比較”的交易案例是否只涉及不動產(chǎn)利益的銷售，還是也包括其他經(jīng)濟(jì)利益的銷售。（2）認(rèn)證行政記錄中，官方評估機(jī)構(gòu)沒有任何仔細(xì)考量是什么因素產(chǎn)生最后的估算價值7，821835美元。（3）在官方評估機(jī)構(gòu)的證詞當(dāng)中，評估師承認(rèn)，該物業(yè)的合同租賃付款額可能超出該物業(yè)收入。（4）納稅人凱拉索斯公司的評估師在使用收益法估價時，使用了謹(jǐn)慎原則，而官方評估機(jī)構(gòu)的評估沒有，因而納稅人的評估比官方評估機(jī)構(gòu)的評估，具有更好的證據(jù)力。

基于認(rèn)證的行政記錄的審查，印第安納州稅務(wù)法庭認(rèn)為印第安納州稅務(wù)局了解納稅人的證據(jù)，并且納稅人的證據(jù)具有更強(qiáng)的證據(jù)力。法庭最終裁定維持原判，不推翻印第安納稅務(wù)審查委員會的決定，并認(rèn)為該委員會在制度框架內(nèi)行使權(quán)力，沒有濫用自由裁量權(quán)。

三、爭議啟示

首先，控辯雙方訴訟權(quán)利的充分應(yīng)用。訴訟與反訴訟，“民告官”和“官告民”均可將訴訟權(quán)利充分應(yīng)用。在納稅人感受到不公正對待時，可以將官方的評估機(jī)構(gòu)訴訟至法院；而如果官方的評估機(jī)構(gòu)感受到不公正對待時，也可以將納稅人訴諸法院。法院給予控辯雙方充分展示自己的權(quán)利和舞臺，以完全公正的裁決使雙方利益得到保護(hù)，進(jìn)而樹立其公信力。

其次，要謹(jǐn)防評估機(jī)構(gòu)濫用職權(quán)。凱拉索斯電影公司所租的物業(yè)，原估價為為6137800美元，但在凱拉索斯公司向法院提起訴訟后，格蘭特縣財產(chǎn)稅評估委員會（PTABOA）反而把評估值增加到7821000美元。這種匪夷所思的結(jié)論，肯定令納稅人無法接受。雖然沒有直接證據(jù)證明評估機(jī)構(gòu)濫用職權(quán)，但事實上對納稅人已經(jīng)造成了很大的傷害。如何在制度上防止評估機(jī)構(gòu)濫用職權(quán)，這是很值得研究的課題。

最后，售后回租業(yè)務(wù)評估的依據(jù)。售后回租在我國也在一定范圍內(nèi)存在，對于這種業(yè)務(wù)，如何正確地厘清名義租金和實際收益，這個需要具體問題具體分析。不能籠統(tǒng)地將售后回租業(yè)務(wù)的案例做簡單的市場比較法，要充分考察、分析個案的實際情況，確定其真實的凈收益才能作為售后回租業(yè)務(wù)的案例，從而采用收益法或者比較法來評估出準(zhǔn)確的不動產(chǎn)稅基。

李求軍/責(zé)任編輯