供給側(cè)改革的房地產(chǎn)去庫(kù)存措施

文/唐黎標(biāo)

供給側(cè)改革的房地產(chǎn)去庫(kù)存措施

文/唐黎標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位，對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如金融保險(xiǎn)、建筑業(yè)、家具家電行業(yè)等）拉動(dòng)作用明顯。但近幾年來(lái)，政策放寬以及投資商判斷失誤造成盲目投資建設(shè)，住宅供應(yīng)驟增，而房?jī)r(jià)上漲過(guò)高使得一般人難以購(gòu)買(mǎi)，最終導(dǎo)致商品房待售面積不斷增多，庫(kù)存加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡。長(zhǎng)此以往，越來(lái)越多的爛尾樓現(xiàn)象極易破壞社會(huì)穩(wěn)定，不利于房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)家采取了一系列去庫(kù)存措施，但供給側(cè)涉及較少，因此必須對(duì)供給側(cè)進(jìn)行改革，緩解住房市場(chǎng)供需失衡矛盾。

一、各級(jí)政府加強(qiáng)監(jiān)督，予以科學(xué)引導(dǎo)

（一）加大監(jiān)督力度，控制開(kāi)發(fā)供地

2011年之前，國(guó)內(nèi)住房總量較少，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，難以滿足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求。相應(yīng)的商品房待售面積甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)也一再飆升。2011年，大部分城鎮(zhèn)已經(jīng)符合我國(guó)小康生活的住宅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)銀行信貸政策寬松，開(kāi)發(fā)商盲目投資建設(shè)，導(dǎo)致商品房總量暴增。隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策的緊縮，在一、二線城市采取限購(gòu)政策，迫使開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍三、四線城市，而這些地區(qū)市場(chǎng)容量有限，導(dǎo)致今天的商品住房庫(kù)存過(guò)剩局面。

過(guò)去幾年，政府實(shí)施了一系列政策如降低稅費(fèi)，但效果不佳，導(dǎo)致庫(kù)存邊去邊增。究其原因，在于各級(jí)政府缺乏健全嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某鞘杏玫毓芾碇贫?，某些地方政府濫用權(quán)力，為了創(chuàng)造政績(jī)，提高當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，對(duì)開(kāi)發(fā)商的盲目開(kāi)發(fā)睜一只眼閉一只眼。另外，由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不足，了解不深，許多措施都缺乏可行性，以致過(guò)度依賴土地財(cái)政。所以，政府應(yīng)完善房地產(chǎn)業(yè)管理，確保城市土地得到合理應(yīng)用。相關(guān)部門(mén)須做好本職工作，深入調(diào)查分析，制定可行的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和方案。為防止地方政府濫用權(quán)力，上級(jí)政府應(yīng)當(dāng)加大監(jiān)督力度，與上級(jí)人大一同對(duì)下級(jí)政府實(shí)行監(jiān)督。采取高庫(kù)存問(wèn)責(zé)機(jī)制，若某地方高庫(kù)存問(wèn)題依舊難以解決，須追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，樹(shù)立上級(jí)政府的權(quán)威，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供地。對(duì)于已經(jīng)獲得土地但還未開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)商，必要時(shí)可動(dòng)用強(qiáng)制手段贖回土地。

（二）正確判斷形勢(shì)，合理調(diào)控規(guī)劃

要想促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須掌握全面信息，對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)居住狀況和城市土地利用現(xiàn)狀有全面客觀的了解。上世紀(jì)80年代，國(guó)家完成了首次住房普查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，調(diào)整住房制度，科學(xué)規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)，取得了良好的效果。但如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)生活水平早已發(fā)生了翻天覆地的變化，所以政府有必要利用現(xiàn)代調(diào)查手段，對(duì)國(guó)內(nèi)的存量房屋資源現(xiàn)狀、土地開(kāi)發(fā)利用情況展開(kāi)調(diào)查，獲取精確的數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)。只有如此，方能預(yù)測(cè)未來(lái)消費(fèi)者的需求，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。

另外，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)職能。很多房地產(chǎn)商缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，為了眼前利益盲目開(kāi)發(fā)，特別是在三、四線城市，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平判斷失誤，以致難以獲利，還造成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的無(wú)序和混亂。因此，各級(jí)政府要把去庫(kù)存當(dāng)作重點(diǎn)工作，科學(xué)分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，實(shí)行全過(guò)程跟蹤監(jiān)管，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃，若要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需經(jīng)政府批準(zhǔn)。

二、完善住房政策制度，充分挖掘市場(chǎng)

（一）完善政策法規(guī)，中央?yún)f(xié)調(diào)地方

作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的作用和現(xiàn)實(shí)意義毋庸置疑，但正如前面所述，缺失長(zhǎng)期有效的政策，是造成一些城市商品住房庫(kù)存過(guò)高的主要原因之一。為此，政府應(yīng)在政策法規(guī)上予以調(diào)整，結(jié)合現(xiàn)狀制定可行的政策，并將其徹底落實(shí)。政策既要有長(zhǎng)期的，又要有短期的，兩者結(jié)合靈活使用。因?yàn)槿珖?guó)各地經(jīng)濟(jì)水平不一，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的分散性和地方性，所以中央政府很難讓一個(gè)政策來(lái)適用所有地區(qū)，政策制定越細(xì)，反而更容易扭曲地方市場(chǎng)。這就要求中央和地方相協(xié)調(diào)，從整體原則和要求上進(jìn)行規(guī)定，至于細(xì)節(jié)則需要各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況采取相應(yīng)的對(duì)策。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)防止上下級(jí)政策發(fā)生沖突。

解決去庫(kù)存問(wèn)題并不容易，還需合理控制風(fēng)險(xiǎn)底線。我們應(yīng)當(dāng)吸取美國(guó)幾年前將房產(chǎn)首付降至零的教訓(xùn)，控制好風(fēng)險(xiǎn)底線，以免重蹈覆轍，比如首付20%。三、四線城市雖然有著大量空置房，但下降空間有限，而一、二線城市的金融風(fēng)險(xiǎn)更為嚴(yán)重，有必要采取更可靠的方法和工具開(kāi)展金融壓力測(cè)試。

（二）深入調(diào)查市場(chǎng)，提升供給創(chuàng)新

要想保證政策的可行性和科學(xué)性，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查。目前，國(guó)內(nèi)很多地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴較為嚴(yán)重，一旦市場(chǎng)回暖，便開(kāi)始大規(guī)模供地，實(shí)際供地與市場(chǎng)需求嚴(yán)重脫節(jié)。地方政府在城市用地管理過(guò)程中，要結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，建立起相適應(yīng)的供地機(jī)制，提高供地效率。

除了各級(jí)政府的引導(dǎo)和調(diào)控，還可以從市場(chǎng)的角度入手研究。現(xiàn)階段，隨著消費(fèi)者生活水平提升，對(duì)購(gòu)房要求也在提高，除了基本的實(shí)用性，通常還會(huì)考慮其他諸多因素，比如周?chē)煌ㄊ欠癖憷?、醫(yī)療條件如何、教育環(huán)境如何，等等。這些因素都會(huì)影響到消費(fèi)者的購(gòu)房心理和購(gòu)房決策，因此，要展開(kāi)大數(shù)據(jù)調(diào)查，重新定位目標(biāo)人群，把握消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理。應(yīng)打造優(yōu)秀的房產(chǎn)品牌，利用品牌效應(yīng)吸引消費(fèi)者。國(guó)內(nèi)很多城市在去庫(kù)存過(guò)程中，都采取這一對(duì)策，取得了良好的效果。比如2016年元旦期間，杭州樓市取得了1096套成交量的佳績(jī)。可見(jiàn)，研究市場(chǎng)和消費(fèi)者，在市場(chǎng)供給方面有所創(chuàng)新，也是去庫(kù)存的一個(gè)新方向。

三、尋找新的解決思路，促進(jìn)多方合作

（一）多個(gè)行業(yè)合作

房地產(chǎn)業(yè)涉及多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，并非純粹的政府調(diào)控、政策引導(dǎo)，或者房地產(chǎn)商降低房?jī)r(jià)，就能解決樓市的問(wèn)題。金融機(jī)構(gòu)是多數(shù)房地產(chǎn)商的資金來(lái)源，它也受政策影響。隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)被限制，銀行等金融機(jī)構(gòu)可能不愿意再為中小房企提供貸款，以致大量爛尾樓出現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，一方面要實(shí)時(shí)了解國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，分析行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，另一方面要和金融機(jī)構(gòu)保持良好的合作關(guān)系，保證有充足的資金來(lái)源，可采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益出讓等方式，吸引金融機(jī)構(gòu)與之合作，使得企業(yè)能夠在市場(chǎng)中存活。而房地產(chǎn)企業(yè)自身也要遵守法律法規(guī)，提高自身信譽(yù)，通過(guò)合法正當(dāng)?shù)那啦粩鄶U(kuò)大規(guī)模，提升自身實(shí)力，禁止出現(xiàn)漏稅偷稅等現(xiàn)象。隨著去庫(kù)存的深入，必然會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)增加、投資率下滑等現(xiàn)象，為解決這些問(wèn)題，可適當(dāng)開(kāi)拓新的投資渠道。

（二）農(nóng)民的市民化

我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)尚處于起步階段，農(nóng)村人口依然占多數(shù)。近年來(lái)，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工者數(shù)量越來(lái)越多，但這并不意味著他們已經(jīng)成為城市市民，他們依然是農(nóng)民，離實(shí)現(xiàn)市民化還有一段距離。而要想實(shí)現(xiàn)市民化，除了戶口制度、教育環(huán)境的改善，農(nóng)民還需具有購(gòu)房能力。如果在城市連住房需求都無(wú)法滿足，談何市民化？城市周邊的農(nóng)民生活較為寬裕，一般也無(wú)須進(jìn)城買(mǎi)房。需考慮的是從經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市打工的農(nóng)民，這些城市的房?jī)r(jià)往往較高。他們?nèi)羧ト?、四線城市，就業(yè)機(jī)會(huì)少、工資少，同樣也難以購(gòu)房。所以政府可以從房?jī)r(jià)高的三、四線城市著手，將空置房購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，降低價(jià)格，鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)然，即便如此，穩(wěn)定的就業(yè)和收入對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)也極為重要，從這一角度分析，若能夠在立法上保護(hù)租房者，出臺(tái)更好的政策，農(nóng)民便會(huì)自愿進(jìn)城租房或購(gòu)房，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)市民化。

（三）“互聯(lián)網(wǎng)+”思路

當(dāng)前，互聯(lián)網(wǎng)非常普及，在各個(gè)領(lǐng)域都有著廣泛應(yīng)用，“互聯(lián)網(wǎng)+”思路也開(kāi)始在諸多行業(yè)中得到應(yīng)用。房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)體產(chǎn)業(yè)，與互聯(lián)網(wǎng)也有著密切關(guān)系，在信息化時(shí)代，必須更新理念。比如運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者人群進(jìn)行分析研究，在房產(chǎn)供給方面盡量做到公開(kāi)透明。

四、解決保障房的難題，提高住房質(zhì)量

（一）創(chuàng)新供給模式，適度減少保障房

我國(guó)“十二五”計(jì)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，但最終結(jié)果卻是高達(dá)3890萬(wàn)套。從最初的目的考慮，建保障房是為低收入者提供便利和優(yōu)惠，實(shí)際上也確實(shí)起到了很大的作用。不過(guò)，我們同時(shí)也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，保障房供給過(guò)?，F(xiàn)象愈發(fā)明顯，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。所以在去庫(kù)存的過(guò)程中，政府采取了一系列措施，今后還應(yīng)加大力度，繼續(xù)減少保障房的建設(shè)。對(duì)于某些地方，甚至應(yīng)該停止保障房建設(shè)，地方政府要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平，綜合考慮當(dāng)?shù)鼐用竦纳娆F(xiàn)狀后，再動(dòng)工修建保障房，并作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一部分，以免保障房和商品房都出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)高的情況。另外，政府也可以先回購(gòu)商品房，將其作為保障房，在緩解商品房庫(kù)存過(guò)高的同時(shí)，也為低收入者提供足夠的保障房。還可探索新的解決思路，比如在農(nóng)村推行宅基地置換城鎮(zhèn)房的政策。

（二）提高住房質(zhì)量，做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備

政府相關(guān)部門(mén)要提高商品房交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施要求，加強(qiáng)對(duì)施工環(huán)節(jié)質(zhì)量的監(jiān)管，全面建立開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)誠(chéng)信體系。要加快住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的建設(shè)，公交、菜場(chǎng)、學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院等同步建設(shè)、同步交付，特別要重視優(yōu)質(zhì)教育資源的均等化，增強(qiáng)可居住性。組織開(kāi)發(fā)商參加同行學(xué)習(xí)參觀活動(dòng)，提高市場(chǎng)定位能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、質(zhì)量監(jiān)管能力、成本控制能力、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力等。

房地產(chǎn)去庫(kù)存是一項(xiàng)長(zhǎng)久的復(fù)雜工作，需要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備，在實(shí)踐中不斷探索前進(jìn)，切忌急功近利。比如當(dāng)前的爛尾樓現(xiàn)象，有人建議直接將其炸掉，該做法顯然不可取。如果市場(chǎng)機(jī)制能夠發(fā)揮作用，政府就不應(yīng)過(guò)度干預(yù)；若地方政府能夠解決，則無(wú)須中央過(guò)多的干涉；盡量做到平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，而并非暴風(fēng)驟雨式的改革。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深遠(yuǎn)，庫(kù)存過(guò)多不利于房地產(chǎn)業(yè)本身的升級(jí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定也極為不利，去庫(kù)存是提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的根本舉措。供給側(cè)不能適應(yīng)需求側(cè)的變化而適時(shí)調(diào)整是導(dǎo)致庫(kù)存過(guò)高的一個(gè)重要原因，所以應(yīng)當(dāng)加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加速房地產(chǎn)去庫(kù)存。

（作者單位：杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)）