建筑師和樓盤銷售

馮宇恒

摘 要：本文主要圍繞居住產(chǎn)業(yè)銷售樓書和相關(guān)展示品的標(biāo)準(zhǔn)和建筑師在銷售過(guò)程中的職責(zé)和作用進(jìn)行探討，簡(jiǎn)單說(shuō)明國(guó)內(nèi)外一些國(guó)家的樓書制作過(guò)程及在銷售過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，本文著重闡述樓書應(yīng)體現(xiàn)的建筑設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容，并提示建筑師應(yīng)注意的各個(gè)方面的設(shè)計(jì)問(wèn)題和應(yīng)尊崇的職業(yè)道德，舉例說(shuō)明有問(wèn)題的設(shè)計(jì)造成的后果，最后還建議各相關(guān)單位、部門對(duì)銷售樓書的把關(guān)。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)； 銷售； 監(jiān)管

【文章編號(hào)】1627-6868（2016）06-0073-03

1.售樓說(shuō)明書的性質(zhì)和要求：筆者認(rèn)為樓書和相關(guān)展示品既是房產(chǎn)廣告、也是房產(chǎn)的產(chǎn)品說(shuō)明書、是買賣合同的重要組成部分、是一個(gè)法律依據(jù)，具有不可更改性。樓書的廣告屬性已經(jīng)深深地烙在了房地產(chǎn)公司和銷售人員的腦海，對(duì)其產(chǎn)品說(shuō)明書的屬性還是缺乏認(rèn)識(shí)，造成了很多房鬧、法律糾紛、鄰居矛盾等社會(huì)問(wèn)題，有礙社會(huì)和諧和公平?，F(xiàn)有國(guó)家相關(guān)法規(guī)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》事實(shí)上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能遏制房產(chǎn)銷售過(guò)程中出現(xiàn)的越來(lái)越多的糾紛。所以有必要對(duì)此進(jìn)行深入研究，頒發(fā)更加詳細(xì)、完善的法規(guī)。本文主要圍繞居住產(chǎn)業(yè)銷售樓書和相關(guān)展示品的標(biāo)準(zhǔn)和建筑師在銷售過(guò)程中的職責(zé)及作用進(jìn)行探討。

2.現(xiàn)有樓書存在的問(wèn)題：我國(guó)銷售樓書普遍存在著大而虛的問(wèn)題，例如描繪樓盤美輪美奐、真假難辨；樓盤距離、位置不準(zhǔn)確，只用車程表示；做難以兌現(xiàn)的宣傳；口頭承諾太多；違反國(guó)家政策；隨意修改樓盤名稱或名稱和樓盤規(guī)模不相稱；有些沒(méi)產(chǎn)權(quán)的房子也拿來(lái)銷售；有些只銷售使用權(quán)；有些沒(méi)達(dá)到物業(yè)銷售要求就拿來(lái)銷售。以上種種導(dǎo)致銷售以后的糾紛頻繁出現(xiàn)，其中很多問(wèn)題是由建筑師設(shè)計(jì)不當(dāng)或違反規(guī)范、條例造成的，還有法規(guī)的不完善或沒(méi)及時(shí)依據(jù)實(shí)際情況修訂造成不少糾紛的解決無(wú)法可依。隨著購(gòu)房者維權(quán)意識(shí)的提高、對(duì)各種法規(guī)條例越來(lái)越熟悉，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌很多人成為負(fù)資產(chǎn)時(shí)矛盾會(huì)更加突出。因此，保證樓書和相關(guān)展示品的準(zhǔn)確性、全面性和規(guī)范化，對(duì)解決房產(chǎn)銷售的糾紛、建立社會(huì)公平和保持社會(huì)和諧起著重要的作用。可是當(dāng)前的銷售樓書很少經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)師的審閱和認(rèn)可，而最清楚設(shè)計(jì)產(chǎn)品的人恰恰是設(shè)計(jì)師，因此發(fā)揮設(shè)計(jì)師在制作樓書等過(guò)程中的作用極其重要。本文著重探討和建筑師相關(guān)問(wèn)題。

3.國(guó)外一些成熟國(guó)家的樓書制作過(guò)程及出現(xiàn)的問(wèn)題：國(guó)外比較發(fā)達(dá)的國(guó)家一般都是精裝修交房。香港也出現(xiàn)很多問(wèn)題，所以政府規(guī)定：售樓書要統(tǒng)一標(biāo)題為“售樓說(shuō)明書”，禁絕構(gòu)想圖，售樓書中的物業(yè)立體繪圖必須由認(rèn)可建筑師制作。在新加坡，銷售公司在樓書制作過(guò)程中，必須提供以下資料供建筑師確認(rèn)：樓書的總平面及綠化景觀設(shè)計(jì)、效果圖、模型、建筑單體組合平面、戶型平面、建筑及裝修材料、配套設(shè)施、建筑設(shè)備、層高等數(shù)據(jù)、相關(guān)的文字說(shuō)明；售樓部的戶型設(shè)計(jì)、布置和樣品要取得建筑師的認(rèn)可；要求建筑師、景觀師一起去選才；在選才時(shí)要考慮材料的耐久性、供貨的可靠性。我們?cè)?jīng)碰到在銷售時(shí)，有買家會(huì)把現(xiàn)場(chǎng)的樣品和模型拍下來(lái)，并保管好樓書以便核對(duì)。交房時(shí)發(fā)現(xiàn)樣品和模型的品牌、質(zhì)地、型號(hào)、色彩等不一樣時(shí)買家可能會(huì)要求業(yè)主整改、賠償、向政府部門投訴或起訴。

4.建筑師的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)：以建筑師的專業(yè)素養(yǎng)應(yīng)該能更準(zhǔn)確描述自己的設(shè)計(jì)作品，特別是具體的數(shù)據(jù)，營(yíng)銷人員對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)是有限的，所以銷售樓書理應(yīng)經(jīng)設(shè)計(jì)人員確認(rèn)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)如實(shí)準(zhǔn)確如實(shí)核對(duì)樓書，應(yīng)充分體現(xiàn)自己的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德，主動(dòng)杜絕不法行為。有些建筑師為了取得業(yè)務(wù)有下列各種不當(dāng)行為：迎合客戶偷面積；留有空間讓住戶自己分隔加層；經(jīng)常把飄窗的的下部樓板延伸出去以驗(yàn)收后把窗臺(tái)下的墻打掉以擴(kuò)大室內(nèi)面積；有的陽(yáng)臺(tái)做得很大以便以后封起來(lái)；有的在頂部做很大的構(gòu)架以便業(yè)主自己搭建；有的一味追求銷售面積而壓縮必要的交通、設(shè)備等面積以致不符合規(guī)范要求。銷售人員利用這些可能實(shí)現(xiàn)但又得不到確切認(rèn)可的好處去吸引顧客，經(jīng)常因?yàn)榈貌坏絻冬F(xiàn)產(chǎn)生糾紛。

5.樓書中應(yīng)正確體現(xiàn)的設(shè)計(jì)和用材

5.1建筑師應(yīng)自覺嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方相關(guān)法規(guī)。由于沒(méi)遵守法規(guī)或想打擦邊球，在各地政府不斷頒布詳細(xì)嚴(yán)格的法規(guī)后，很多設(shè)計(jì)者沒(méi)及時(shí)獲知新的要求導(dǎo)致很多問(wèn)題，如設(shè)計(jì)二套分開的產(chǎn)權(quán)房使用時(shí)并作一套的設(shè)計(jì)；因?yàn)閮?nèi)部開有連通口不能通過(guò)驗(yàn)收；飄窗不符合飄窗的定義要計(jì)算面積導(dǎo)致樓盤面積超而修改；飄窗過(guò)深超過(guò)有關(guān)規(guī)定；不符合地方對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積和尺寸的限制，不符合地方部門對(duì)建筑層高規(guī)定等等。還有，很多設(shè)計(jì)人員認(rèn)為圖紙審查通過(guò)，經(jīng)過(guò)消防部門批準(zhǔn)就萬(wàn)事大吉，其實(shí)不然，設(shè)計(jì)人員對(duì)建筑的質(zhì)量是要終身負(fù)責(zé)的。

5.2區(qū)位圖、總平面圖、指標(biāo)的準(zhǔn)確性：

區(qū)位圖：樓盤區(qū)位應(yīng)有詳細(xì)明確的地名、周邊道路和通達(dá)的主要道路的名稱、地鐵站的名稱，并應(yīng)在正規(guī)的成比例的地圖上準(zhǔn)確表示，距離應(yīng)表示為離樓盤出入口距離或主要道路的里程，可以附帶用車程或步行時(shí)間表示；

總平面：樓書應(yīng)有總平面圖，總平面圖應(yīng)以規(guī)劃批準(zhǔn)的總平面和施工總平面為基礎(chǔ)；顯示各建筑、道路、設(shè)備用房、配套用房、垃圾站、停車場(chǎng)地、高壓線、主要地下地上管線和其它設(shè)施等；應(yīng)標(biāo)有各建筑的樓號(hào)、層數(shù)、名稱；場(chǎng)地內(nèi)外各種主要建筑和設(shè)施的距離尺寸；顯示用地范圍外50m內(nèi)的周圍環(huán)境。分期建設(shè)的要明確分期。

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率、占地率、綠地率、汽車泊位數(shù)、自行車庫(kù)配置、配套用房情況等。

5.3面積計(jì)算要準(zhǔn)確：面積應(yīng)經(jīng)過(guò)有資質(zhì)的面積計(jì)算單位計(jì)算。設(shè)計(jì)人員應(yīng)核對(duì)樓書中各套型、各房間、配套設(shè)施、公攤的面積范圍是否和設(shè)計(jì)吻合；設(shè)計(jì)人員應(yīng)注意修改圖紙要保證各部分面積符合相關(guān)法規(guī)要求，并和樓書上所顯示的面積差距應(yīng)在允許的范圍內(nèi)。

5.4戶型平面：戶型圖各使用部位的尺寸應(yīng)齊全；要準(zhǔn)確表示其中的墻、柱、上翻梁、室內(nèi)高差、門窗、可能影響住戶使用或觀瞻的可見管線等的位置大小；陽(yáng)臺(tái)和空調(diào)板連成一體時(shí)要?jiǎng)澐质褂梅秶诲e(cuò)層露臺(tái)應(yīng)采取防止視線干擾和雨水飄入的措施。如不認(rèn)真處理以上問(wèn)題，會(huì)產(chǎn)生下面提及的一些問(wèn)題。近幾年設(shè)計(jì)的戶型中有很多只設(shè)錯(cuò)層露臺(tái)而無(wú)另外陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，由于二層高的露臺(tái)雨水很容易飄進(jìn)來(lái)，有些業(yè)主要求在露臺(tái)上加頂蓋，可是，如加頂蓋顯然違反了不計(jì)面積的規(guī)定，也因?yàn)樽糇约汉蠹拥捻斏w不統(tǒng)一而影響市容，可如果不讓加頂蓋則該戶實(shí)質(zhì)上無(wú)陽(yáng)臺(tái)，這不符合住宅的基本要求，所以很多地方相關(guān)部門已經(jīng)不允許做錯(cuò)層露臺(tái)了；有些戶型在頂層時(shí)由于建筑外墻后退，因而只設(shè)計(jì)了露臺(tái)而無(wú)陽(yáng)臺(tái)，造成雨天沒(méi)地方晾曬衣服；有些戶型緊靠窗有雨水管道，可樓書上未標(biāo)明，住戶覺得影響觀瞻要求移位或賠償損失；很多凸窗因凈寬度超過(guò)規(guī)范要求造成開窗不方便；陽(yáng)臺(tái)邊放空調(diào)室外機(jī)位因沒(méi)對(duì)二者加以劃分導(dǎo)致陽(yáng)臺(tái)面積多算或用戶以陽(yáng)臺(tái)內(nèi)部不可以放空調(diào)機(jī)位為由要求整改；通過(guò)住戶室內(nèi)的公共管線裸露，不符合臥室的隔音標(biāo)準(zhǔn)；衛(wèi)生間的水平管線過(guò)低影響使用；平面由于沒(méi)準(zhǔn)確表示墻柱的位置和大小，和樓書上的顯示很不同，業(yè)主要求賠償?shù)取?/p>

下列設(shè)施不應(yīng)布置在住宅套內(nèi)：

a.公共功能的管道，包括給水總立管、消防立管、雨水立管、采暖（空調(diào)）供回水總立管和配電和弱電干線（管）等，布置在開敞式陽(yáng)臺(tái)的雨水立管除外。

b.公共的管道閥門、電氣設(shè)備和用于總體調(diào)節(jié)和檢修的部件，戶內(nèi)排水立管檢修口除外。

c.采暖管溝和電纜溝的檢查孔。

D.屋頂上人檢修孔。

5.5 建筑用材：建筑外墻的材料和色彩要明確，特別是有些開發(fā)商覺得原來(lái)的外墻顏色不好看就隨意修改；保溫材料的不確定時(shí)應(yīng)注明可能的選擇；在選才時(shí)要考慮材料的耐久性，應(yīng)選有可靠的供貨且不會(huì)將要停產(chǎn)的品種，以免造成訂了貨后應(yīng)貨不夠，沒(méi)地方補(bǔ)貨或維修時(shí)沒(méi)地方購(gòu)買配件；門窗、幕墻的材料、色彩應(yīng)明確并不應(yīng)改變，玻璃的性質(zhì)、厚度要符合規(guī)定，模型和效果圖的色彩和玻璃劃分要和實(shí)際建筑吻合。

5.6明確用戶自理部分：對(duì)毛胚房要明確以下用戶自理部分，部分墻體、內(nèi)門、衛(wèi)生潔具、廚房臺(tái)面和潔具、太陽(yáng)能熱水器、上閣樓的樓梯和護(hù)欄等。有些房子驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題：沒(méi)安裝必要的電燈（沒(méi)法檢驗(yàn)是否通電）、沒(méi)對(duì)現(xiàn)澆砼地板進(jìn)行找平（裸露的不平整的現(xiàn)澆板）、沒(méi)安裝水龍頭、上閣樓的樓梯的留洞太小以致做不出符合要求的樓梯、衛(wèi)生間的防水材料未加保護(hù)等問(wèn)題。不要以為設(shè)備安裝了以后，住戶裝修時(shí)也會(huì)拆掉按裝自己新買的是浪費(fèi)，驗(yàn)收時(shí)是要按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收的，有些住戶會(huì)拿毛胚房出租。

5.7配套設(shè)施、公共交通部分：由設(shè)計(jì)人員核定物業(yè)用房、社區(qū)配套用房、會(huì)所、遠(yuǎn)動(dòng)健身場(chǎng)所、兒童娛樂(lè)設(shè)施、電信、煤氣、信報(bào)箱等的位置和面積，應(yīng)注意共享電梯、消防電梯廳（前室）的公共用途性質(zhì)。

5.8各主要設(shè)施的使用性能和年限：下列數(shù)據(jù)應(yīng)正確標(biāo)示并和施工圖紙一致：土地使用年限、主體結(jié)構(gòu)類型及使用年限、防水等級(jí)、防火等級(jí)、抗震設(shè)防烈度、保修年限、電梯設(shè)置情況等。

5.9室內(nèi)裝修：

5.9.1樓書中應(yīng)明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。精裝修材料和設(shè)備一旦選定并作出承諾在沒(méi)征得業(yè)主書面同意的就不可以改變；不要以為給更好的材料業(yè)主就不會(huì)找你麻煩，例如：原來(lái)用的面磚改為大理石，業(yè)主可能要求換回原來(lái)的材料；設(shè)備的品牌、型號(hào)采用更好的也可能產(chǎn)生糾紛

5.9.2 樣板房的選型、設(shè)計(jì)、選才和施工要特別嚴(yán)格注意，有樣板房時(shí)要明確是否其它戶型用材均和樣板房一樣、其它不同戶型的布局和配置有哪些不同，如材料可能改變時(shí)在樓書中說(shuō)明。

5.9.3設(shè)計(jì)師選才時(shí)要注意符合相關(guān)的法規(guī)：如室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量十個(gè)國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》、《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》、《建筑室內(nèi)吊頂工程技術(shù)規(guī)程》、《民用建筑歌聲設(shè)計(jì)規(guī)范》、建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范等。選才時(shí)也要注意材料厚度、重量、透水性能。

5.9.4樣板房細(xì)部設(shè)計(jì)：廚房和衛(wèi)生間的門應(yīng)留有通風(fēng)縫或局部做百葉；廚房?jī)?nèi)冰箱和煤氣灶距離應(yīng)符合GB 4706.28-2008等規(guī)范要求、水池和煤氣灶距離宜超過(guò)400mm；廚房下柜內(nèi)應(yīng)采取防潮措施；廚房的臺(tái)面高度宜為800-850mm、寬度宜為600mm、下柜轉(zhuǎn)角處開門應(yīng)便于深處取物；凸出構(gòu)件、吊燈的高度（2m以上）、安裝牢度要符合要求；潮濕地面材料要防滑；防止裝飾邊角傷人；衛(wèi)生間的浴盆和臥室的床靠窗布置時(shí)要考慮窗臺(tái)的高度是否夠安全；玻璃的選用要符合《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》。

5.10 景觀綠化的配置：水池、運(yùn)動(dòng)健身游樂(lè)設(shè)施、硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)、花草、樹種的位置、大小要和樓書上的基本一致，并應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)要求。小區(qū)的景觀水池深度超過(guò)500mm；小區(qū)內(nèi)水體需要采取安全防護(hù)措施（如設(shè)置欄桿）；無(wú)護(hù)欄的園橋和汀步周圍2m范圍內(nèi)水深大于0.5m；種植設(shè)計(jì)要注意樹太高了會(huì)影響日照，注意不要遮擋住戶或交通視線；要植物傷人的問(wèn)題；樓書上寫明是花園和花池時(shí)要符合防水、排水、荷載、覆土厚度等要求。

5.11 可能的變更：因政府部門要求或拆遷等可能存在的改變應(yīng)加以明確。

5.12 規(guī)范的符合性：和樓書相關(guān)的內(nèi)容是否符合最新版本的規(guī)范，是否符合當(dāng)?shù)氐囊?，?dāng)二者不一致時(shí)取其嚴(yán)格的要求。

5.13 贈(zèng)送面積：贈(zèng)送的部分也應(yīng)符合相關(guān)的法規(guī)要求。不少糾紛是因?yàn)橘?zèng)送的不符合要求，如贈(zèng)送的車庫(kù)層高不夠、坡道不夠?qū)?、無(wú)采光通風(fēng)， 這種情況房間名稱可改為儲(chǔ)藏室以符合功能要求；贈(zèng)送的露臺(tái)欄桿不夠高、有些難以進(jìn)入、有些有上翻梁影響使用。

5.14 工程分期：工程分期建設(shè)要保證前期交付使用的各期建筑使用功能上的完整性，并盡可能使以后各期施工時(shí)不影響前期已交付使用的業(yè)主。

6.樓書的審批、管理：我國(guó)政府關(guān)于銷售樓書的法規(guī)不夠詳細(xì)，沒(méi)有相關(guān)的管理審批部門。隨著越來(lái)越多的房子建成并交付使用，在銷售過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題頻現(xiàn)，制定銷售樓書的實(shí)施細(xì)則已經(jīng)很有必要和十分緊迫。本人覺得銷售樓書應(yīng)由開發(fā)商委托銷售公司（部門）編寫，并應(yīng)經(jīng)開發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師和面積測(cè)繪師核準(zhǔn)或認(rèn)可，交由縣級(jí)以上政府主管部門備案或批準(zhǔn)。