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    如何圍繞資金屬性做好專項(xiàng)維修資金使用的思考

    2016-11-16 13:13:57潘學(xué)慶
    財(cái)經(jīng)界·學(xué)術(shù)版 2016年19期

    潘學(xué)慶

    摘要:隨著近幾年房屋維修需求不斷增加,各省市維修資金政策調(diào)整和完善,以及媒體、輿論的引導(dǎo)與宣傳,專項(xiàng)維修資金漸漸為人熟知,同時(shí)在維修資金使用中也面臨著諸多問題,本文圍繞資金屬性,撥開亂象,闡述如何多措并舉,做好維修資金監(jiān)管工作。

    關(guān)鍵詞:維修資金 房屋維修 資金屬性

    一、淺析維修資金面臨困境的原因

    一是維修資金使用決議是一個(gè)博弈的過程。《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決議的形成就是一個(gè)博弈的過程,決議的效率、質(zhì)量以及保留意見方會(huì)受到諸多因素的影響。因房屋損壞急于實(shí)施維修的業(yè)主的合理需求不能及時(shí)得以解決甚至擱淺,矛盾由此產(chǎn)生。

    二是維修資金申請(qǐng)和維修事項(xiàng)的組織人政策掌握、專業(yè)技術(shù)、溝通協(xié)調(diào)能力是一項(xiàng)關(guān)鍵因素,現(xiàn)實(shí)中恰恰這一因素是一個(gè)短板。有關(guān)法律法規(guī)對(duì)維修實(shí)施主體規(guī)定不完善或有錯(cuò)位之感,建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)文第二十二條雖有規(guī)定,住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。以上規(guī)定沒有兼顧到大多數(shù)已售公房沒有實(shí)施專業(yè)物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為應(yīng)當(dāng)實(shí)施主體缺乏法律依據(jù),而且責(zé)任與權(quán)利不對(duì)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù),以此獲得合法報(bào)酬,物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要投入大量人力和精力組織申請(qǐng)維修資金和房屋維修,但無法獲得相應(yīng)的等價(jià)報(bào)酬,而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公信力不足,業(yè)主共有的資金讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)去支配,質(zhì)疑很難避免。

    三是維修資金申請(qǐng)和維修事項(xiàng)實(shí)施是兩個(gè)不同的過程,在現(xiàn)實(shí)中很容易混淆在一起。資金申請(qǐng)是程序性、要件審核,是資金管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé),維修事項(xiàng)實(shí)施是維修實(shí)施主體與相應(yīng)資質(zhì)施工單位依據(jù)合同進(jìn)行房屋維修的行為。而現(xiàn)實(shí)中更多糾紛、質(zhì)疑與矛盾集中在維修事項(xiàng)實(shí)施階段,如施工質(zhì)量、造價(jià)、鄰里關(guān)系等。

    四是參與主體多。眾多業(yè)主、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、已售公房原產(chǎn)權(quán)單位、施工、監(jiān)理、造價(jià)審計(jì)、檢測鑒定單位及質(zhì)檢、消防、資金管理管理機(jī)構(gòu)等,各方職責(zé)不明確,職責(zé)邊界不清晰,有關(guān)單位不作為或作為不當(dāng),沒有有效的制約、懲處機(jī)制。

    二、專項(xiàng)維修資金要充分體現(xiàn)專項(xiàng)共有屬性,保障房屋應(yīng)修盡修

    住宅專項(xiàng)維修資金,是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。顧名思義,這個(gè)資金共有且用于專項(xiàng)維修,業(yè)主對(duì)共有部分享有共用和共同管理的權(quán)利和義務(wù),資金的權(quán)利束如下:

    交存義務(wù)主體屬于業(yè)主,自己的房子自己養(yǎng)老。所有權(quán)是誰交存,誰所有。使用權(quán)歸全體業(yè)主。受益權(quán)為業(yè)主受益。因?yàn)殄X隨房走,所以誰是業(yè)主誰受益。管理權(quán)為業(yè)主大會(huì)成立前,資金管理機(jī)構(gòu)管理;業(yè)主大會(huì)成立劃轉(zhuǎn)后,業(yè)主自己管理。使用決策權(quán)是利害相關(guān)業(yè)主。續(xù)籌的義務(wù)主體為業(yè)主。

    住宅專項(xiàng)維修資金既承擔(dān)著房屋維修的作用,又擔(dān)負(fù)著房屋養(yǎng)老的角色。從維修資金管理的實(shí)踐來看,維修資金使用率只能作為一個(gè)反映宏觀數(shù)據(jù)的指標(biāo),而不能作為一個(gè)既定目標(biāo),但凡工程質(zhì)量過硬的住宅小區(qū),不但小區(qū)環(huán)境美觀,房屋維修發(fā)生的時(shí)間晚、頻次低,維修資金使用率自然就不高,反而從側(cè)面反映了其良好的工程質(zhì)量。我們應(yīng)該堅(jiān)持應(yīng)修盡修的原則,保障被損房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備得到及時(shí)修復(fù),以免對(duì)業(yè)主生活造成不便。

    維修資金的交存、續(xù)交、保值增值等都是為了解決房屋有資金可用的問題,這些工作都要落腳到資金使用、房屋維修上,因而在維修資金管理的各環(huán)節(jié)上制定政策、設(shè)定工作程序都要充分評(píng)估對(duì)維修資金使用的影響,盡量保障資金使用順暢,無障礙。

    三、厘清維修資金各參與主體關(guān)系,在法律約束下各司其責(zé)

    所有權(quán)人決策,花自己的錢,辦自己的事,既講節(jié)約,又講效果?,F(xiàn)在的管理體制因未成立業(yè)主大會(huì),由物業(yè)企業(yè)組織實(shí)施,花別人的錢,辦別人的事,節(jié)約和效果很難兼顧。因而要還原維修資金的本來面目,做到誰的錢誰組織去花。

    維修資金申請(qǐng)和維修事項(xiàng)的實(shí)施涉及到的主要參與主體及其職責(zé)如下:業(yè)主:資金所有權(quán)人,決策人,對(duì)施工單位選擇、維修方案、工程預(yù)算、是否聘請(qǐng)監(jiān)理、造價(jià)審計(jì)單位、工程驗(yàn)收等行使決策權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。業(yè)主大會(huì):業(yè)主行使決策權(quán)的機(jī)關(guān),重大事項(xiàng)形成決議。業(yè)主委員會(huì):業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理維修資金申請(qǐng)和維修事項(xiàng)實(shí)施,如組織業(yè)主決策,協(xié)調(diào)業(yè)主各方訴求,聘請(qǐng)施工、監(jiān)理、鑒定、造價(jià)審計(jì)機(jī)構(gòu)等實(shí)施房屋維修,對(duì)維修工程實(shí)施全過程監(jiān)督,留存相關(guān)檔案資料,接受業(yè)主監(jiān)督,處理相關(guān)糾紛、投訴。

    另外,街道辦、居委會(huì),物業(yè)服務(wù)企業(yè),施工單位,鑒定單位,監(jiān)理單位,工程造價(jià)審計(jì)單位,物業(yè)主管部門,財(cái)政部門,質(zhì)檢部門,公安消防部門,安監(jiān)部門,維修資金承辦機(jī)構(gòu)等是維修資金使用和維修事項(xiàng)實(shí)施鏈條上不可或缺的部分,只有各單位在各自的法定約束、合同約束、政府職能約束下,各盡其責(zé),不發(fā)生偏差,才能保證使用維修資金進(jìn)行房屋維修達(dá)到業(yè)主滿意、工程質(zhì)量過關(guān)、造價(jià)合理的良好要求。

    四、創(chuàng)新監(jiān)管模式,明晰監(jiān)管措施,多頭并舉做好房屋維修

    一是緊緊依靠科技進(jìn)步,完善維修資金管理信息系統(tǒng),提升預(yù)報(bào)預(yù)警功能,加大業(yè)主自治管理平臺(tái)應(yīng)用,拓寬業(yè)主決策途徑,掃清業(yè)主決策的時(shí)空障礙,保障業(yè)主決策的真實(shí)性、可靠性。

    二是充分發(fā)揮業(yè)主自治及公共責(zé)任意識(shí),形成權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的運(yùn)行機(jī)制。業(yè)主是小區(qū)的主人,小區(qū)的公共管理事務(wù)應(yīng)該小區(qū)全體業(yè)主說了算,但業(yè)主具有獨(dú)立性和分散性,或?qū)φ卟涣私?,或時(shí)間和精力跟不上,業(yè)主往往對(duì)公共管理事務(wù)的參與熱情不高,履行責(zé)任與義務(wù)不主動(dòng),形成決議的效率低。當(dāng)事關(guān)切身利益時(shí),對(duì)決議和程序又表示質(zhì)疑。因而要積極引導(dǎo)業(yè)主在小區(qū)管理中的主人翁地位,建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、協(xié)商調(diào)處機(jī)制等,使廣大業(yè)主和相關(guān)單位有一個(gè)有效的議事平臺(tái),通過這個(gè)平臺(tái)化解爭議。

    三是積極推進(jìn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度,避免小區(qū)管理主體缺位。

    業(yè)主委員會(huì)是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主履行相關(guān)責(zé)任與義務(wù)的民間組織,它的職責(zé)是維護(hù)全體業(yè)主的利益。當(dāng)業(yè)主的合理訴求需要解決或利益遭到侵犯時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)處理。全國范圍來看,業(yè)主委員會(huì)成立的比例還較低,正是小區(qū)公共管理事務(wù)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)的缺位,問題處理形不成合力,時(shí)間愈久,處理難度愈大。等到業(yè)主委員會(huì)成立了,很多棘手問題也失去了解決的時(shí)機(jī)。要大力推進(jìn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立,積極制定配套政策,建立業(yè)主委員會(huì)的長效運(yùn)行機(jī)制。如明確業(yè)主委員會(huì)的法律主體資格,推進(jìn)規(guī)章制度建設(shè),倡導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)職業(yè)化等。

    四是進(jìn)一步強(qiáng)化程序性監(jiān)管措施,積極引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行公正、專業(yè)指導(dǎo)。對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的維修項(xiàng)目強(qiáng)制實(shí)施通過招標(biāo)形式選擇施工單位,鼓勵(lì)實(shí)施工程監(jiān)理,進(jìn)一步做好造價(jià)審計(jì)工作。有條件的城市可以建立施工單位、監(jiān)理單位、審計(jì)單位的備選庫,并實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。

    五是完善應(yīng)急維修機(jī)制,對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)監(jiān)管。在維修資金使用過程中,業(yè)主對(duì)尚無危害自身利益的事項(xiàng)參與熱情不高,導(dǎo)致房屋維修業(yè)主表決效率低下,難以形成共識(shí),與房屋維修的及時(shí)性形成尖銳的矛盾。為解決這個(gè)矛盾,物業(yè)主管部門應(yīng)完善維修資金應(yīng)急使用機(jī)制,建立公開、透明的應(yīng)急使用管理程序,使維修資金應(yīng)急使用更加系統(tǒng)化、規(guī)范化。針對(duì)應(yīng)急維修應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)管以下內(nèi)容:房屋損壞的事實(shí)是否符合應(yīng)急維修的情形,居委會(huì)或質(zhì)檢、消防、安監(jiān)部門有無出具書面意見;維修資金申請(qǐng)人是否及時(shí)進(jìn)行了應(yīng)急使用備案和信息披露;維修資金申請(qǐng)人是否建立了溝通協(xié)調(diào)機(jī)制,業(yè)主、相關(guān)單位的投訴處理落實(shí)情況等。

    六是建立部門間協(xié)調(diào)參與機(jī)制,多頭并舉做好房屋維修監(jiān)管。嚴(yán)格落實(shí)誰的責(zé)任誰承擔(dān),對(duì)各參與主體的違規(guī)違法行為,通過行業(yè)管理部門、公安、司法等部門進(jìn)行依法處理。充分發(fā)揮街道辦的監(jiān)管職能。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì),協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。結(jié)合物業(yè)維修資金使用中遇到的問題,街道辦事處、居委會(huì)具有見證、監(jiān)督、協(xié)調(diào)職能。充分利用消防、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)等部門的專業(yè)監(jiān)督、指導(dǎo)意見。消防、質(zhì)檢在住宅小區(qū)安全維護(hù)方面發(fā)揮著重要作用,在業(yè)主就房屋專項(xiàng)維修資金使用不能達(dá)成合意時(shí),設(shè)立應(yīng)急維修制度,前提條件是維護(hù)住宅小區(qū)公共安全。例如上海、杭州、濟(jì)南等城市設(shè)立了在危及消防、特種設(shè)備安全時(shí)的應(yīng)急維修制度。應(yīng)急維修旨在維護(hù)公共安全,小區(qū)共用消防設(shè)施、特種設(shè)備一旦需要?jiǎng)佑脤m?xiàng)維修資金即可隨時(shí)啟動(dòng),維修資金管理機(jī)構(gòu)依據(jù)消防、質(zhì)檢部門的專業(yè)認(rèn)定來審核及提供資金。當(dāng)房屋本體出現(xiàn)危及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全緊急情況時(shí),安監(jiān)部門做出的檢查結(jié)論不僅具有權(quán)威性,也在其權(quán)限范圍內(nèi),維修資金管理機(jī)構(gòu)可依此專業(yè)意見啟動(dòng)應(yīng)急維修程序。

    五、結(jié)束語

    綜上所述,多部門聯(lián)合實(shí)施的監(jiān)管體系,一方面可以充分發(fā)揮專業(yè)性機(jī)構(gòu)的監(jiān)管能力,形成權(quán)威性監(jiān)管意見,維護(hù)房屋使用安全;另一方面通過加強(qiáng)行業(yè)管理,對(duì)相關(guān)單位產(chǎn)生的違規(guī)違法行為及時(shí)制止,嚴(yán)肅懲處,分擔(dān)資金使用中潛存的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提升資金使用效率。

    參考文獻(xiàn):

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