基于全壽命周期的產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅成本效益分析

韓成標(biāo)

摘要： 產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅是綠色建筑的主要發(fā)展趨勢?；谌珘勖芷诶碚?，結(jié)合實(shí)際工程，采用德爾菲法、層次分析法和凈現(xiàn)值法對產(chǎn)業(yè)化全裝修和傳統(tǒng)全裝修的全壽命周期成本效益進(jìn)行計(jì)算分析。計(jì)算結(jié)果顯示，昂貴的預(yù)制成本是影響產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期成本的關(guān)鍵因素。研究表明，因產(chǎn)業(yè)化技術(shù)不夠成熟和產(chǎn)業(yè)鏈不夠完整，決策和建安裝飾成本偏高，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅的全壽命周期成本高于傳統(tǒng)全裝修；由于能源消耗較低，預(yù)制構(gòu)配件維修方便，產(chǎn)業(yè)化建筑拆除技術(shù)先進(jìn)、回收利用率高，使得產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期運(yùn)營成本和拆除回收成本較低。因技術(shù)效果良好，環(huán)境效益和社會(huì)效益可觀，隨著相關(guān)技術(shù)的不斷成熟，全壽命周期成本將得以降低，產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅將成為我國住宅產(chǎn)業(yè)的重要形式之一。

Abstract： The industrialized and fully decorated house is the main trend of the development of the green building. Based on the life cycle theory， combined with the actual project， using the Delphi method， the AHP method and net present value method， the life cycle cost and benefit of the industrialized and the traditional decoration were calculated and analyzed. The calculation results show that the high cost is the key factor to affect the life cycle cost of the industrialized and fully decorated house. Research shows that because the industrialized technology is not mature and the industry chain is not complete， and the decision on decoration cost is high， the life cycle cost of the industrialized fully decorated house is higher than that of the traditional decoration； due to the low energy consumption， easy maintenance of prefabricated components， advanced demolition technology of industrial construction with high recycling rate， the life cycle operating cost and recycling cost of the industrialized and fully decorated house is lower. Because the technical effect is good， the environment benefit and the social benefit are considerable， and as the technology continues to mature， the life cycle cost will be reduced， the industrialized and fully decorated house will become one of the important forms of housing industry in China.

關(guān)鍵詞： 產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅；全壽命周期成本；凈現(xiàn)值法；費(fèi)用效益分析

Key words： industrialized and fully decorated house；life cycle cost；net present value method；cost benefit analysis

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）29-0048-05

0 引言

隨著社會(huì)的發(fā)展，建筑工業(yè)化程度越來越高，生產(chǎn)方式逐漸由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。通過不斷探索研究，日本學(xué)者于20世紀(jì)60年代提出了住宅產(chǎn)業(yè)化的概念并開始進(jìn)行大量工程實(shí)踐[1]，歐美諸國也進(jìn)行了大量的住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)，并取得了豐碩的研究成果。

與國外相比，我國住宅產(chǎn)業(yè)化起步較晚，80年代初步嘗試，因相關(guān)抗震安全技術(shù)研究滯后，產(chǎn)業(yè)化住宅被迫暫時(shí)退出歷史舞臺(tái)，直到1999年國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》后，產(chǎn)業(yè)化住宅才再次進(jìn)入人們的視野。接下來的十幾年中，社會(huì)各界一直高度關(guān)注著住宅產(chǎn)業(yè)化，個(gè)別企業(yè)進(jìn)行了不斷探索，終因缺乏多樣性、靈活性和成本高昂等而沒有形成成熟的產(chǎn)業(yè)化市場[2]。2009年哥本哈根世界氣候大會(huì)召開后，綠色建筑的可持續(xù)發(fā)展理念深入人心，產(chǎn)業(yè)化住宅得以大力發(fā)展[3]。但是，由于工程規(guī)模小和產(chǎn)業(yè)鏈不完善等各種原因，產(chǎn)業(yè)化住宅成本仍然偏高，使得我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展受到嚴(yán)重制約，因此對產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅進(jìn)行更深入全面的研究顯得很有必要。

文章從全壽命周期角度出發(fā)，以實(shí)際工程為例，結(jié)合德爾菲法、層次分析法和價(jià)值工程相關(guān)理論，對產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅的全壽命周期成本效益進(jìn)行計(jì)算分析，獲得影響項(xiàng)目全壽命周期成本的關(guān)鍵要素，通過成本效益的分析評價(jià)建造產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅的可行性，為同行評估產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅方案時(shí)提供一定參考。

1 產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅相關(guān)涵義

所謂傳統(tǒng)全裝修住宅，就是一次裝修到位的房屋，也叫精裝修房屋，指在交鑰匙前，已經(jīng)鋪裝或粉刷完房屋所有功能空間的固定面，安裝完廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備，購房者不必二次裝修即可拎包入住。相對離散式裝修，全裝修住宅更加適應(yīng)快速高效的社會(huì)發(fā)展要求，是房屋建筑產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型發(fā)展的具體表現(xiàn)形式之一[4]。

產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅，采用社會(huì)化大生產(chǎn)的組織形式，通過系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，把房屋的裝修過程與主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、預(yù)制和吊裝過程結(jié)合起來，房屋所有功能空間固定面的鋪裝或粉刷和廚衛(wèi)設(shè)備的安裝等基本裝修工序在預(yù)制單元構(gòu)件時(shí)便已啟動(dòng)，房屋的裝修貫穿整個(gè)建造階段。產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅由粗放式的勞動(dòng)密集型手工業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)向規(guī)?；目萍济芗凸I(yè)生產(chǎn)，其核心為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，生產(chǎn)工廠化，施工裝配化，裝修一體化和管理信息化，五個(gè)核心相輔相成，相互關(guān)聯(lián)，組成相互影響和相互制約的有機(jī)整體[5]。

綜上可知，產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅和傳統(tǒng)全裝修住宅的根本區(qū)別在于顯著的建造工藝技術(shù)差異，傳統(tǒng)全裝修住宅在工地直接進(jìn)行材料準(zhǔn)備、鋼筋綁扎、混凝土澆筑等工作，主體圍護(hù)結(jié)構(gòu)完成后才進(jìn)行房屋裝修，裝修工序獨(dú)立，而產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅是在工廠進(jìn)行構(gòu)配件預(yù)制，然后在工地進(jìn)行搭建安裝，房屋裝修從預(yù)制構(gòu)件的設(shè)計(jì)時(shí)便開始，大部分裝修工作隨著單元構(gòu)件的預(yù)制完成而結(jié)束，裝修工序不再獨(dú)立。

2 全壽命周期成本效益分析

2.1 全壽命周期成本涵義

全壽命周期成本（LCC），是指產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅從決策研究經(jīng)設(shè)計(jì)施工、運(yùn)營維護(hù)到最終報(bào)廢拆除整個(gè)房屋住宅生命過程中，資源的總流出和總流入[6]。

全壽命周期經(jīng)濟(jì)成本效益分析，是通過綜合分析項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)成本和效益構(gòu)成要素后，對現(xiàn)有方案進(jìn)行評價(jià)或者選擇最優(yōu)方案的分析技術(shù)，根據(jù)分析結(jié)果判斷方案的可行性，并獲得影響項(xiàng)目成本的主要要素，制定控制項(xiàng)目成本的具體應(yīng)對措施，最大限度利用已有稀缺資源，最大程度降低房屋住宅總成本，增加其總收益，提高房屋住宅項(xiàng)目的總價(jià)值[7]。

2.2 全壽命周期成本效益構(gòu)成要素識(shí)別

參照成熟的德爾菲法[8]，對產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅成本與效益的組成要素歸納總結(jié)，識(shí)別出主要的成本效益要素，詳見表1和表2。

2.3 全壽命周期成本計(jì)算

成本計(jì)算方法多樣，而凈現(xiàn)值法因簡單直接易懂而被廣泛應(yīng)用于工程實(shí)踐?？紤]資金時(shí)間價(jià)值，產(chǎn)業(yè)化全裝修全壽命周期成本按式（1）計(jì)算。

LCC=Cl·P1+C2·P2+C3·P3+C4·P4（1）

其中，C1=C11+C12+C13；C2=C21+C22+C23；C3=C31+C32+C33+C34；C4=C41-C42；P1、P2、P3、P4為考慮資金時(shí)間價(jià)值的折現(xiàn)系數(shù)。

2.4 成本效益要素權(quán)重分析

根據(jù)層次分析法基本原理[9～11]，結(jié)合表1和表2，分別針對產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期成本和效益，構(gòu)建層次分析模型內(nèi)容。

目標(biāo)層是層次分析模型的最高層。目標(biāo)層分別設(shè)置為產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期成本（A）和產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期效益（B）。

準(zhǔn)則層在目標(biāo)層之下，是目標(biāo)層的組成要素。針對目標(biāo)層A，準(zhǔn)則層包括C1、C2、C3和C4；針對目標(biāo)層B，準(zhǔn)則層包括D1、D2、D3和D4。

要素層位于模型最底層。要素層指標(biāo)是相應(yīng)準(zhǔn)則層的具體組成部分。例如，準(zhǔn)則層指標(biāo)D1對應(yīng)的要素層指標(biāo)包括D11、D12和D13。

綜上所述，建立的產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期成本和效益層次分析模型如圖1和圖2所示。

2.5 多方案成本效益計(jì)算分析

據(jù)德爾菲法建立層次分析模型，根據(jù)1～9標(biāo)度層次評分標(biāo)準(zhǔn)，如表3所示。采用問卷調(diào)查法，邀請業(yè)內(nèi)權(quán)威專家，從準(zhǔn)則層因素開始分層次兩兩對比打分，構(gòu)造判斷矩陣。

采用方根法對矩陣進(jìn)行處理，計(jì)算各層次成本和效益因素的權(quán)重，步驟如下：首先，令判斷矩陣的元素按行相乘得一新向量；然后，將新向量的每個(gè)分量開n次方（n為判斷矩陣的階數(shù)）；最后，把所得的向量進(jìn)行歸一化處理，即為判斷矩陣的權(quán)重向量。

鑒于住宅項(xiàng)目全壽命周期成本和效益難以衡量，尤其是效益，在計(jì)算的時(shí)候參考專家的打分分值，從而導(dǎo)致成本和效益計(jì)量單位的不統(tǒng)一，可以參考使用成本和效益指數(shù)代替成本和效益。 n個(gè)住宅建設(shè)方案比選中，第i方案的成本指數(shù)LCCRi按式（3）計(jì)算。

3 產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期成本效益案例分析

以龍信集團(tuán)海門老年公寓項(xiàng)目為例，通過實(shí)際工程計(jì)算和模擬測算對產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期成本進(jìn)行分析。

3.1 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目為產(chǎn)業(yè)化全裝修成品房工程，用于提供候鳥式居住養(yǎng)老服務(wù)。地上25層，地下2層，建筑高度88m，其中地下2層至地上2層為公共配套空間；3層至25層為公寓房間，共183套。其中一房138套，兩房45套。項(xiàng)目占地面積約為5164m2，總建筑面積為21293.1m2，其中地上建筑面積為18647.8m2，地下建筑面積為2645.3m2。項(xiàng)目綠色設(shè)計(jì)、綠色施工和綠色運(yùn)營，采用預(yù)制裝配整體式框架剪力墻結(jié)構(gòu)，CSI內(nèi)裝體系，適老化整體衛(wèi)浴，按照三星級綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建造。工程結(jié)構(gòu)預(yù)制率達(dá)54.74%，總裝配率達(dá)80%，裝飾裝修率達(dá)100%，技術(shù)增量投資500元/m2。

3.2 全壽命周期成本計(jì)算

產(chǎn)業(yè)化全裝修全壽命周期成本按實(shí)際工程計(jì)算，傳統(tǒng)全裝修全壽命周期成本根據(jù)龍信集團(tuán)已建成的同類工程技術(shù)資料進(jìn)行測算。綜合考慮銀行利率和通貨膨脹的作用，折現(xiàn)率取8%，使用壽命50年。決策成本和建設(shè)成本因周期短，忽略資金的時(shí)間價(jià)值，其計(jì)算結(jié)果如表4、表5和表6所示。

運(yùn)營成本和拆除回收成本因周期長考慮資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算過程如下所述。

①產(chǎn)業(yè)化全裝修運(yùn)營成本C3。

1）龍馨物業(yè)管理費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.97元/m2/月，因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)以年度收取，故取費(fèi)為硯，C31=1.97*12*21293.1=50.25萬元/年。

2）公寓使用過程中的能源消耗費(fèi)用（水、電、氣、煤），通過龍信集團(tuán)的物業(yè)管理部門提供的數(shù)據(jù)，參照傳統(tǒng)住宅資源消耗費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，老年公寓能耗費(fèi)用取26.76元/年·m2，則老年公寓資源消耗費(fèi)用C32=26.76*21293.1=56.98萬元/年。

3）建筑維修成本，按每20年大修一次，即壽命期內(nèi)維修2次，每次費(fèi)用分別為35萬元、40萬元。

4）建筑保養(yǎng)成本C34取規(guī)定的保修基金，對龍信集團(tuán)而言，老年公寓取為80元/m2，即：C34=80*21293.1=170.34萬元，這部分成本平均分?jǐn)偟饺珘勖趦?nèi)。

綜上可得運(yùn)營成本凈現(xiàn)值為：

②產(chǎn)業(yè)化全裝修拆除回收成本C4。

綜上所得，老年公寓產(chǎn)業(yè)化全裝修全壽命周期成本凈現(xiàn)值為LCC=NPV1+NPV2+NPV3-NPV4=4031.63+11900.88+453.45-20.26=16365.71（萬元）。

按上述計(jì)算過程對老年公寓傳統(tǒng)全裝修全壽命周期成本進(jìn)行測算，計(jì)算結(jié)果詳見表7、表8。

3.3 全壽命周期成本分析

由表4、表8可見，就決策成本C1而言，產(chǎn)業(yè)化全裝修比傳統(tǒng)全裝修高了280.34萬元，主要因?yàn)槲覈嚓P(guān)的產(chǎn)業(yè)化全裝修技術(shù)不夠成熟，新技術(shù)研發(fā)試驗(yàn)和專家咨詢成本較高，差值分別為240萬元和6.39萬元。此外，結(jié)構(gòu)的分解設(shè)計(jì)和預(yù)制構(gòu)件加工設(shè)計(jì)使得設(shè)計(jì)成本高了31.94萬元。若已經(jīng)具備完善成熟的產(chǎn)業(yè)化設(shè)計(jì)系統(tǒng)，不再需要高昂的研究設(shè)計(jì)費(fèi)用，將能有效降低產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅的全壽命周期成本。

由表5、表6和表8可知，建造成本C2方面，產(chǎn)業(yè)化全裝修比傳統(tǒng)全裝修高了304.70萬元，主要因?yàn)轭A(yù)制成本較高，而配套設(shè)施成本沒有影響，雖然產(chǎn)業(yè)化全裝修人工費(fèi)節(jié)約了149.05萬元，但材料費(fèi)和機(jī)具使用費(fèi)分別高了319.4萬元和22.73萬元。建設(shè)成本偏高，主要因?yàn)椴惶墒斓念A(yù)制件生產(chǎn)加工和高昂的運(yùn)輸成本，還有相關(guān)的建材產(chǎn)業(yè)離散，未能形成完善高效的產(chǎn)業(yè)鏈，可以從這些方面入手，采取有效措施降低成本。

由表7、表8可得，運(yùn)營成本C3方面，產(chǎn)業(yè)化全裝修比傳統(tǒng)全裝修節(jié)約了61.74萬元，主要是能源消耗節(jié)約了41.72萬元和物業(yè)管理成本節(jié)約了13.99萬元。對消費(fèi)者而言，較低的使用成本成為選擇產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅的原因。維修成本節(jié)約4.84萬元，保養(yǎng)成本節(jié)約1.18萬元，對于降低運(yùn)營成本作用較小，很難影響開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)化全裝修方案的取舍。

由表7、表8可知，拆除回收成本C4方面，產(chǎn)業(yè)化全裝修比傳統(tǒng)全裝修節(jié)約14.38萬元，對全壽命周期成本影響可以忽略，從開發(fā)商和消費(fèi)者的角度出發(fā)，一般不予考慮，但從社會(huì)層面出發(fā)，這將成為推行發(fā)展產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅主要考慮的一個(gè)要素。

綜上所述，由于較高的決策和建設(shè)成本，使得產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅經(jīng)濟(jì)成本高于傳統(tǒng)全裝修住宅，高成本是阻礙產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅發(fā)展的一個(gè)重要因素。

3.4 全壽命周期效益分析

考慮到兩種方案所得效益主要部分是經(jīng)濟(jì)效益，經(jīng)濟(jì)效益中絕大部分是售房收入，而兩種項(xiàng)目實(shí)施方案所得的售房收入基本相等，在產(chǎn)業(yè)化全裝修方案和傳統(tǒng)全裝修方案比選過程中可不考慮。拆除回收成本考慮了回收殘值后的成本，在項(xiàng)目成本中已經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目效益中不予考慮。因此，項(xiàng)目效益計(jì)算時(shí)，著重考慮技術(shù)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。

按照德爾菲法研究程序，邀請產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅項(xiàng)目專家對龍信海門老年公寓項(xiàng)目的各效益進(jìn)行打分，評分結(jié)果如表9所示。

由表9可知，住宅的安全性能、節(jié)能效果和對城市建設(shè)的影響是目前對產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅評價(jià)的主要指標(biāo)，分別占16.2%、16.2%和11.4%。

3.5 全壽命周期成本效益計(jì)算與分析

按照公式（3），計(jì)算出案例項(xiàng)目全壽命周期費(fèi)用效益指數(shù)。其中，產(chǎn)業(yè)化全裝修方案成本效益指數(shù)為1.03，傳統(tǒng)全裝修方案成本效益指數(shù)為0.945?？梢姀娜珘勖芷诮嵌瘸霭l(fā)，考慮環(huán)境和社會(huì)的影響，發(fā)展產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅是可行的。

4 結(jié)語

我國產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅處于發(fā)展初期，性價(jià)比還有較大提升空間，由于前期決策成本投入大幅增加，建設(shè)成本因產(chǎn)業(yè)化技術(shù)不成熟和產(chǎn)業(yè)鏈不完善而居高不下，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅經(jīng)濟(jì)成本高于傳統(tǒng)全裝修住宅，直接造成房價(jià)偏高，與開發(fā)商和消費(fèi)者利益相悖，嚴(yán)重阻礙產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅的發(fā)展，使住宅產(chǎn)業(yè)化市場并不理想。所以，研發(fā)成熟的產(chǎn)業(yè)化設(shè)計(jì)生產(chǎn)裝配技術(shù)體系，構(gòu)造便捷完善的產(chǎn)業(yè)鏈能有效降低產(chǎn)業(yè)化住宅的前期成本，成為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅產(chǎn)的首要克服的關(guān)鍵難題。

基于全壽命周期成本的分析，相對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅，由于能源消耗比較節(jié)約，標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)配件維修方便，產(chǎn)業(yè)化拆除技術(shù)先進(jìn)，標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)配件回收利用率高，使得產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期運(yùn)營成本和拆除回收成本較低，從而對產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅全壽命周期經(jīng)濟(jì)成本有降低作用。

產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅雖然存在形式單一，缺乏多樣性與靈活性，但因資源能源消耗低、低碳環(huán)保，技術(shù)效果良好，具有較好的環(huán)境和社會(huì)效益，隨著產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的不斷成熟，全壽命周期經(jīng)濟(jì)成本將得以降低。產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅契合社會(huì)綠色經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，將具有廣闊的發(fā)展前景。

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