物流地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代

文/林華

物流地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代

文/林華

近日，深圳南山集團(tuán)旗下兩家公司宣布合并——A股上市的南山控股宣布將通過(guò)換股的方式合并B股上市的深圳基地。這次合并最大的意義是深圳基地旗下的寶灣物流將借道登陸A股，而寶灣物流是中國(guó)本土最大的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，市場(chǎng)份額僅次于兩大國(guó)際物流巨頭普洛斯和嘉民。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和電商的崛起，物流地產(chǎn)的發(fā)展前景十分廣闊。于是，包括房企、電商、外資及金融資本等在內(nèi)的豪強(qiáng)粉墨登場(chǎng)，分享中國(guó)物流地產(chǎn)盛宴。

然而，有關(guān)專(zhuān)家表示，由于物流行業(yè)自身的一些獨(dú)有特點(diǎn)，使得物流地產(chǎn)投資規(guī)模較高、回報(bào)周期較長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更激烈。因此，各路資本在搶灘進(jìn)入物流地產(chǎn)的同時(shí)，必須做好長(zhǎng)期規(guī)劃和整體考慮，避免風(fēng)險(xiǎn)。

海內(nèi)外資金蜂擁而至

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和電商的崛起，物流地產(chǎn)的發(fā)展前景十分廣闊。于是，各路豪強(qiáng)粉墨登場(chǎng)，分享物流地產(chǎn)盛宴。

近年來(lái)，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，房屋銷(xiāo)售增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型，物流地產(chǎn)已成為下一塊蛋糕。

對(duì)于物流地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最重要的升溫信號(hào)是萬(wàn)科、平安進(jìn)軍物流地產(chǎn)市場(chǎng)。2015年6月，萬(wàn)科撤銷(xiāo)了物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來(lái)運(yùn)作。截止目前，萬(wàn)科在貴陽(yáng)、武漢、上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、成都等地已正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

平安不動(dòng)產(chǎn)在2015年初便在旗下成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部并開(kāi)展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2015年10月，平安集團(tuán)與美國(guó)Blumberg Investment Partners合作，此次合作包括多個(gè)核心市場(chǎng)的全新物流資產(chǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值超過(guò)6億美元。

從9個(gè)到20個(gè)項(xiàng)目，平安不動(dòng)產(chǎn)用了9個(gè)月的時(shí)間增加了11個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目，如果從2013年在成都第一個(gè)項(xiàng)目算起，至今也不到三年時(shí)間。

20個(gè)平安物流園項(xiàng)目基本覆蓋了華東、華北、東北、西北、西南等部分重點(diǎn)區(qū)域。除了目前已經(jīng)確定的20個(gè)項(xiàng)目外，年內(nèi)平安不動(dòng)產(chǎn)還將在武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、柳州、石家莊、重慶、鎮(zhèn)江等地啟動(dòng)10個(gè)左右新項(xiàng)目，利用三到五年時(shí)間在全國(guó)建立一個(gè)相對(duì)完善的物流網(wǎng)絡(luò)。

事實(shí)上，有很多房地產(chǎn)企業(yè)涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域。幾年前，富力地產(chǎn)也投資30億元興建廣州國(guó)際空港物流園，而廣州花都的物流地產(chǎn)目前基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

對(duì)物流地產(chǎn)而言，諸如萬(wàn)科、綠地、富力、平安一類(lèi)重量級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)逐次入場(chǎng)所帶來(lái)的不僅僅是巨額的資金，更有可能是房地產(chǎn)企業(yè)借助物流地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型。

在線零售市場(chǎng)的興起和蓬勃，給電商帶來(lái)了巨量物流倉(cāng)儲(chǔ)需求，電商自身也開(kāi)始進(jìn)行代建和自建物流的多方嘗試。

為了提升相對(duì)滯后的物流配套服務(wù)，以阿里巴巴（菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)）、京東等為代表的大型電商企業(yè)在最近幾年一度扎堆自建倉(cāng)儲(chǔ)物流。

在2013年5月28日，馬云宣布成立“菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)”，進(jìn)軍物流地產(chǎn)。據(jù)介紹，馬云的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)主要的合作伙伴包括銀泰集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、富春集團(tuán)，中國(guó)人壽集團(tuán)、中信銀行將為項(xiàng)目提供資金支持。

菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的創(chuàng)立，意味著電商投資物流地產(chǎn)進(jìn)一步白熱化。自2011年開(kāi)始，京東圈地1400畝落戶5城自建大型物流中心，而2013年底京東在上海投資35億元的物流中心“亞洲一號(hào)”投入使用。蘇寧未來(lái)三年計(jì)劃投入200億建設(shè)物流。

除了國(guó)內(nèi)電商，外資物流集團(tuán)也大手筆投資物流地產(chǎn)，并占據(jù)中國(guó)物流地產(chǎn)的半壁江山。2012年10月，全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資公司之一嘉民集團(tuán)在中國(guó)的旗艦項(xiàng)目——嘉民浦東空港物流中心正式投入運(yùn)作，并宣布3-5年內(nèi)在中國(guó)投資190億元人民幣。

自2003年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，國(guó)際物流地產(chǎn)商普洛斯的版圖已經(jīng)擴(kuò)張到國(guó)內(nèi)29個(gè)重要城市，投資并管理著103個(gè)物流園區(qū)，可供租賃面積達(dá)1150萬(wàn)平方米，基本形成了對(duì)中國(guó)主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)市場(chǎng)的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。

此外，豐樹(shù)、騰飛等新加坡物流地產(chǎn)巨頭也同樣激進(jìn)搶奪國(guó)內(nèi)高端物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和改造，觸角深入長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及西南區(qū)域。

另外，包括中銀集團(tuán)、凱雷集團(tuán)、銀證基金等金融資本也在投資物流地產(chǎn)。從投資形式來(lái)看，這些金融資本多數(shù)通過(guò)與專(zhuān)業(yè)物流開(kāi)發(fā)商合作的形式介入開(kāi)發(fā)，甚至還延伸至運(yùn)營(yíng)階段。

根據(jù)公開(kāi)信息整理的數(shù)據(jù)顯示，各路資金已經(jīng)在物流地產(chǎn)上投入了超過(guò)250億人民幣。而占領(lǐng)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)半壁江山的普洛斯集團(tuán)表示，公司預(yù)計(jì)將在兩年左右的時(shí)間里繼續(xù)在中國(guó)擴(kuò)張。由此可以看出，物流地產(chǎn)還將持續(xù)升溫。

物流地產(chǎn)迎來(lái)黃金期

如今，物流地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展黃金期，國(guó)家政策紅利頻現(xiàn)、電子商務(wù)迅速增長(zhǎng)、物流地產(chǎn)租金收益穩(wěn)定、房企尋求物流地產(chǎn)避險(xiǎn)，這些都幫助物流地產(chǎn)漸漸從幕后走向舞臺(tái)，為眾人所熟識(shí)。

近來(lái)年，國(guó)家層面數(shù)次強(qiáng)調(diào)物流業(yè)發(fā)展的重要性。2014年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》，明確了物流業(yè)的發(fā)展方向，并將推動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)朝著專(zhuān)業(yè)化、智能化的方向快速前進(jìn)。

2014年9月，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》；2013年9月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃的通知》。這一系列利好政策出臺(tái)，將進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)的發(fā)展。

中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賀登才表示，在今后一個(gè)時(shí)期，中國(guó)物流業(yè)將處于產(chǎn)業(yè)地位的提升期、現(xiàn)代物流服務(wù)體系的形成期和物流強(qiáng)國(guó)的建設(shè)期。

中國(guó)電子商務(wù)的的飛速發(fā)展，將產(chǎn)生對(duì)物流配送中心的巨大需求。《中國(guó)電子商務(wù)報(bào)告（2015）》的數(shù)據(jù)顯 示，2015年，我國(guó)電子商務(wù)交易額為20.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)約27%。全國(guó)零售實(shí)物商品網(wǎng)上銷(xiāo)售額為32424億元，同比增長(zhǎng)31.6%。全國(guó)快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量達(dá)到206.7億件，同比增長(zhǎng)48%，其中70%是由于國(guó)內(nèi)電子商務(wù)產(chǎn)生的快遞量。

近幾年，中國(guó)電子商務(wù)在以驚人的速度爆發(fā)式增長(zhǎng)，這給物流業(yè)帶來(lái)旺盛的需求刺激，從阿里巴巴“雙十一”銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)便能看出這種刺激的效果。

2015年天貓“雙十一”交易額12分28秒就突破了100億，10小時(shí)已破500億。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015天貓“雙十一”交易額達(dá)912.17億元。

據(jù)稱，2015年電商企業(yè)迎來(lái)第7個(gè)“雙十一”。國(guó)家郵政局監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，主要電商企業(yè)全天共產(chǎn)生快遞物流訂單4.6億件，同比增長(zhǎng)65%，全天各郵政、快遞企業(yè)共處理1.48億件，同比增長(zhǎng)67%。

然而，需求大幅提升的同時(shí)，也對(duì)物流行業(yè)的發(fā)展水平提出更高的要求。盡管各大電商與各大物流公司提前溝通并做了相應(yīng)準(zhǔn)備工作，但是，2015年“雙十一”全天共產(chǎn)生快遞物流訂單4.6億件之后，物流、配送環(huán)節(jié)勢(shì)必還會(huì)出現(xiàn)了延遲的現(xiàn)象。

值得一提的是，中國(guó)現(xiàn)在的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積只有0.4平米，不到美國(guó)的1/10，而中國(guó)的電商滲透率已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)，這存在巨大的增長(zhǎng)空間。

據(jù)中國(guó)采購(gòu)發(fā)展報(bào)告顯示，中國(guó)現(xiàn)有5.5億平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施中能達(dá)到國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的不足2%，這些達(dá)標(biāo)的倉(cāng)儲(chǔ)存量?jī)H相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平，且其中60%還是位于一線城市。

強(qiáng)勁的市場(chǎng)剛需加上倉(cāng)儲(chǔ)存量的短缺，無(wú)疑是物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力；與此同時(shí)，住宅地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商亟需找到新戰(zhàn)場(chǎng)，包括物流地產(chǎn)等“非主流”地產(chǎn)類(lèi)型已成為開(kāi)發(fā)商青睞的下一塊蛋糕。

開(kāi)發(fā)商心里明白，做地產(chǎn)項(xiàng)目，影響利潤(rùn)的關(guān)鍵因素在于土地成本。而物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格自然更加便宜。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)增值的空間會(huì)比較大。

更為重要的是，物流地產(chǎn)如今正迎來(lái)發(fā)展的黃金期，物流地產(chǎn)租金收益穩(wěn)定。這才是眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)的最大動(dòng)力。

據(jù)稱，物流地產(chǎn)的租金回報(bào)很可觀，出租的年回報(bào)率可達(dá)8%-12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅或商業(yè)物業(yè)不超過(guò)5%的回報(bào)率。加上物流地產(chǎn)的租期普遍較長(zhǎng)，租客的自身業(yè)務(wù)和客源都比較穩(wěn)定，管理相對(duì)輕松。

近年來(lái)，物流地產(chǎn)的租金連續(xù)上漲，全國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的租賃需求呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)平均空置率保持較低水平。這些都表明，物流地產(chǎn)有著較為廣闊的發(fā)展前景，吸引眾多企業(yè)進(jìn)入也不足為怪了。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)直接以“物流園區(qū)”名字出現(xiàn)的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)達(dá)到754個(gè)，如果算上那些未以“物流園區(qū)”名義或形式出現(xiàn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，這一數(shù)字可能會(huì)更多。

物流地產(chǎn)遇發(fā)展瓶頸

在眾多資本追捧物流地產(chǎn)的同時(shí)，也必須要看到物流地產(chǎn)有著其獨(dú)有的特點(diǎn)，在投資物流地產(chǎn)時(shí)必須警惕其潛在風(fēng)險(xiǎn)。

有關(guān)專(zhuān)家表示，物流地產(chǎn)項(xiàng)目具有初期投資金額大、回報(bào)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)的特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的管理能力和人員素質(zhì)等都提出了更高的要求。

據(jù)稱，物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，物流地產(chǎn)回報(bào)周期一般是10年，唯有具備雄厚資金實(shí)力的企業(yè)才有能力參與，那些抱有快速回收投資心態(tài)的企業(yè)難以真正成功。

例如倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)投資金額大，回報(bào)周期長(zhǎng)，又有很大的平臺(tái)特性，即在模式創(chuàng)新上有風(fēng)險(xiǎn)、不確定性。其中占地問(wèn)題需要與政府作較多溝通，這對(duì)目前仍以民營(yíng)企業(yè)為主的物流行業(yè)來(lái)說(shuō)，做倉(cāng)儲(chǔ)所面臨的困難不言而喻。

對(duì)于資金相對(duì)雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，物流園區(qū)的建設(shè)周期一般長(zhǎng)達(dá)4-5年，而投資回報(bào)周期則會(huì)更長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)商往往缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要做好物流園區(qū)的話，必須對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有深入的了解。

在物流園區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，征地困難已經(jīng)成為困擾其發(fā)展的重要因素。例如，項(xiàng)目往往受到土地出讓方式調(diào)整和土地宏觀政策的影響，使規(guī)劃不得不一改再改；很多園區(qū)土地手續(xù)辦理放緩，部分項(xiàng)目不能如期開(kāi)工；后續(xù)土地儲(chǔ)備不足，影響遠(yuǎn)期規(guī)劃和發(fā)展等等。

分析人士表示，由于土地價(jià)格的提升，新建物流設(shè)施的使用成本過(guò)高，必定帶來(lái)其客戶成本的上升。這樣，新建設(shè)施不僅無(wú)法降低成本，反而會(huì)提高社會(huì)物流成本。

實(shí)際上，成功的物流園區(qū)，最主要的原因是合理控制土地價(jià)格，降低基礎(chǔ)設(shè)施的投資運(yùn)營(yíng)成本。但是，物流設(shè)施建設(shè)用地來(lái)源困難等諸多難題正在困擾著國(guó)內(nèi)物流企業(yè)。

從嚴(yán)格意義上來(lái)講，物流地產(chǎn)屬于倉(cāng)儲(chǔ)用地，但是在實(shí)際操作過(guò)程中，工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地的界限比較模糊，隨著產(chǎn)業(yè)融合程度的加深，土地性質(zhì)的模糊可能會(huì)在將來(lái)給企業(yè)帶來(lái)麻煩。

同時(shí)，物流地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展更依賴于規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，必須要達(dá)到一定的規(guī)模并加強(qiáng)協(xié)同管理才能明顯降低成本，提高效率。

目前中國(guó)物流地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，外資物流地產(chǎn)大鱷已經(jīng)占據(jù)半壁江山。而中國(guó)物流地產(chǎn)的整體實(shí)力仍然較弱，企業(yè)規(guī)模過(guò)小、專(zhuān)業(yè)化程度不高，尚未形成規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，難與外資物流地產(chǎn)大鱷抗衡。

在這種情況對(duì)于市場(chǎng)的所有新進(jìn)入者都是巨大的挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)在搶灘進(jìn)入物流地產(chǎn)的同時(shí)，必須做好長(zhǎng)期規(guī)劃和整體考慮，避免風(fēng)險(xiǎn)。

有關(guān)專(zhuān)家表示，物流地產(chǎn)投資需要格外警醒，以防“一窩蜂式”的投資迅速催生泡沫。隨著大量資本進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱，從而積蓄一定的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，物流地產(chǎn)前期招商和后期運(yùn)營(yíng)的能力是很多企業(yè)需要面臨的短板。物流地產(chǎn)更關(guān)注如何精細(xì)化管理運(yùn)營(yíng)、控制成本。

據(jù)稱，進(jìn)入物流地產(chǎn)多年的一些老牌企業(yè)已建立起一套獨(dú)有的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，并積累了大量客戶資源，且物流地產(chǎn)的客戶對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌黏度較高，所以新進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)在前期的招商和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中一定會(huì)遇到阻礙。如何真正融入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，是每個(gè)企業(yè)入行前都必須思考的問(wèn)題。

在外資物流地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)之前，國(guó)內(nèi)很難找到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)庫(kù)。一些國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)憑想象建造，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的人才也缺乏專(zhuān)業(yè)化的物流管理知識(shí)。甚至將物流地產(chǎn)等同于物流倉(cāng)庫(kù)，其結(jié)果是貨物運(yùn)進(jìn)運(yùn)出都麻煩，集裝箱卡車(chē)開(kāi)不進(jìn)去，或者很難掉頭。

分析人士認(rèn)為，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)最容易出風(fēng)險(xiǎn)的是管理細(xì)節(jié)，因?yàn)楣芾韺?duì)象全是貨物。而運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要建立適合的管理架構(gòu)，深入研究需求客戶市場(chǎng)的物流運(yùn)作方式，研究客戶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展趨勢(shì)，為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化服務(wù)等。