江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究報(bào)告

文/楊藝　湖北武漢　430000

江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究報(bào)告

文/楊藝湖北武漢430000

據(jù)調(diào)查，目前江漢油田職工中對(duì)公租房有需求人數(shù)2825人，主要分布在鉆井、井下、四機(jī)廠等生產(chǎn)一線單位。隨著年歲的增長(zhǎng)，油田職工養(yǎng)老問題也將日益突出。江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區(qū)率先提出在公租房小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中運(yùn)用“新城市主義”的概念，打造全國(guó)領(lǐng)先水平的新型社區(qū)，創(chuàng)建石油行業(yè)住區(qū)的范本，為每一個(gè)油田人提供一個(gè)安居樂業(yè)的溫馨之家。

新城市主義；養(yǎng)老社區(qū)；田園城市

1.研究背景

2011年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障房安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》“將住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，全部用于廉租住房和公租房建設(shè)?！睆?qiáng)調(diào)了廉租房和公租房建設(shè)的必要性和緊迫性。

在我國(guó)原有的保障性住房中，廉租住房的供應(yīng)對(duì)象是最低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是中等收入群體。同時(shí)我國(guó)人口老齡化速度加快，養(yǎng)老住房的需求量上升。這些因素都使得研究養(yǎng)老型廉租房住宅問題顯得更加必要。

2.理論的歷史背景

2.1 田園城市理論和新城設(shè)計(jì)理論

英國(guó)城市規(guī)劃師霍華德劃時(shí)代的著作《明日，一條通向真正改革的和平道路（To-Morrow：A Peaceful Path to Real Reform）》宣告了現(xiàn)代城市規(guī)劃理論體系的誕生，從那時(shí)起，城市規(guī)劃一直在探求一條通向“可持續(xù)發(fā)展的城市”之路。

霍華德（E.Howard）于1898年針對(duì)英國(guó)快速城市化所出現(xiàn)的交通擁堵、環(huán)境惡化以及農(nóng)民大量涌入大城市的城市病所設(shè)計(jì)的以寬闊的農(nóng)田林地環(huán)抱美麗的人居環(huán)境，把積極的城市生活的一切優(yōu)點(diǎn)同鄉(xiāng)村的美麗和一切福利結(jié)合在一起的生態(tài)城市模式。

田園城市理論對(duì)歐洲乃至世界規(guī)劃思想起了重要的啟蒙作用，對(duì)后來出現(xiàn)的一些城市規(guī)劃理論，如衛(wèi)星城鎮(zhèn)和新城市主義的理論頗有影響。1944年發(fā)表的大倫敦規(guī)劃采用了提出用綠帶限制內(nèi)城擴(kuò)張，在綠帶外圍設(shè)立8個(gè)衛(wèi)星城，控制中心城蔓延；放射線加同心圓，疏導(dǎo)過境交通的空間發(fā)展模式，這也是新城設(shè)計(jì)理念的雛形設(shè)想，并且得到了政府的支持。

2.2 新城市主義模式的提出

2.2.1 新城市主義起源

北美和歐洲區(qū)有分享城鎮(zhèn)規(guī)劃思想的傳統(tǒng)（Grant），美國(guó)由于戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的繁榮時(shí)期，城市空間迅速擴(kuò)張，以低密度平房和小汽車交通為主體的近郊發(fā)展給城市帶來了諸多弊病。田園城市倡導(dǎo)者在建設(shè)新城方面取得了某種成功，但卻解決不了新的工業(yè)革命引起的交通問題。

這種城市設(shè)計(jì)思想不僅迎合了當(dāng)代追求文化傳統(tǒng)和可持續(xù)發(fā)展的潮流，在市場(chǎng)上也獲得了很大成功?！靶鲁鞘兄髁x”在90年代迅速傳播開來，已經(jīng)對(duì)全世界產(chǎn)生了很大影響。除美洲外，歐洲、大洋洲、亞洲的許多國(guó)家的建筑師和規(guī)劃設(shè)計(jì)師在追隨“新城市主義”的潮流，英國(guó)、德國(guó)、蘇格蘭、土耳其、澳大利亞，日本甚至菲律賓等地都可以發(fā)現(xiàn)“新城市主義”的作品。（Grant，良好社區(qū)規(guī)劃，p.4）。

3. 案例：江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（三期）

3.1項(xiàng)目背景

本案的地理位置位于湖北省潛江江漢油田，據(jù)調(diào)查，目前江漢油田職工中對(duì)公租房有需求人數(shù)2825人，主要分布在鉆井、井下、四機(jī)廠等生產(chǎn)一線單位。

在我國(guó)原有的保障性住房中，廉租住房的供應(yīng)對(duì)象是最低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是中等收入群體。2011年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障房安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》： “將住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，全部用于廉租住房和公租房建設(shè)。”從國(guó)家政策層面支持廉租房的建設(shè)。同時(shí)，江漢油田離退休職工3.1萬人，10年內(nèi)年還有近2萬人退休，亟需要分出小區(qū)一部分專門作為養(yǎng)老住宅。

3.1.1設(shè)計(jì)理念

（1）新城市主義英倫小鎮(zhèn)

（2）風(fēng)情商業(yè)街

（3）內(nèi)享型運(yùn)動(dòng)公園

3.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)

小區(qū)鳥瞰圖如下圖所示：

根據(jù)規(guī)劃，擬將本項(xiàng)目劃分為三期建設(shè)：

一期：約1000戶公租房以及緊鄰五七大道的2萬方商業(yè)，幼兒園和社區(qū)中心。

二期：新增約1000戶公租房用于銷售，依據(jù)合理用地的原則可適度進(jìn)行商業(yè)住宅開發(fā)，沿彭河路打造沿街商業(yè)。

三期：新增約1000戶公租房用于養(yǎng)老公寓，完善中央運(yùn)動(dòng)公園，建設(shè)全方位高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)。

3.1.3養(yǎng)老部分說明

現(xiàn)有的社會(huì)養(yǎng)老院養(yǎng)老無法滿足公租房社區(qū)養(yǎng)老需求。

公立的養(yǎng)老院名額有限導(dǎo)致住不進(jìn)，私立的養(yǎng)老院收費(fèi)過高導(dǎo)致住不起。除了上述社會(huì)養(yǎng)老院的規(guī)模和收費(fèi)等原因，許多老年人不愿入住社會(huì)上的養(yǎng)老院，因?yàn)樗麄儞?dān)心會(huì)遭遇歧視。 他們更愿同社區(qū)老年朋友一起打發(fā)時(shí)光。“居家養(yǎng)老”是我國(guó)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)老年人養(yǎng)老的主要模式，大多數(shù)的老人將在居住區(qū)內(nèi)安度晚年。而老年公寓正可以解決這一問題。

本小區(qū)養(yǎng)老部分建設(shè)思路和特點(diǎn)：

（1）老年居民最為看重的就是便利店和文化設(shè)施的距離，認(rèn)為應(yīng)該在5分鐘之內(nèi)到達(dá)，如果步行速度取4km/h， 則服務(wù)半徑約在300m之內(nèi)。而本小區(qū)一期的商業(yè)及文化娛樂、社區(qū)服務(wù)部分正是滿足這一服務(wù)半徑的需求。

（2）打破原先文化體育設(shè)施內(nèi)容較為單一的模式，采取與不同層次老年人的多樣化需求相結(jié)合的設(shè)置方式。采用在組團(tuán)內(nèi)配置基本的文化體育設(shè)施，并充分利用組團(tuán)內(nèi)的住宅底部架空層，為老年人提供避風(fēng)避雨的半室外活動(dòng)場(chǎng)所，這既節(jié)約了用地，又增加了老年人的活動(dòng)空間；同時(shí)，在主會(huì)所或居住區(qū)文化活動(dòng)中心設(shè)

>置檔次較高的文化體育設(shè)施，可以滿足一些對(duì)生活品質(zhì)要求較高的老年人的需求。

（3）小區(qū)中央有大面積公園綠地，既是適宜步行的景觀系統(tǒng)，又是內(nèi)享型運(yùn)動(dòng)公園。并且，有供老年人運(yùn)動(dòng)的集中運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，方便老年人的健全的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施。體育設(shè)施以低運(yùn)動(dòng)強(qiáng)度為主，且布置在公共綠地附近。并結(jié)合健身設(shè)施安置了座椅以供老年人休息。

（4）小區(qū)一期建設(shè)有中型以上規(guī)模超市、或是類似萬容達(dá)行式的商業(yè)服務(wù)綜合體，以生鮮品為主導(dǎo)，滿足小區(qū)自身以及周邊油田地區(qū)群眾需要。提供綜合生活服務(wù)，包括縫紉、美發(fā)、物流、中介、24小時(shí)便利店家政服務(wù)等，對(duì)部分服務(wù)免除房租，促進(jìn)社會(huì)和諧。商業(yè)內(nèi)部規(guī)劃引入文化書屋，環(huán)境優(yōu)雅、提高社區(qū)老年人的精神品位與文化追求。

（5）加強(qiáng)文化活動(dòng)室建設(shè)，并設(shè)置專門的老年人活動(dòng)中心，主要為老年人提供文體、休閑等興趣愛好，為老年人提供書包閱覽、書畫、健身、文娛等活動(dòng)設(shè)施和場(chǎng)地。

結(jié)語：

江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目的主要特點(diǎn)是整個(gè)小區(qū)擁有一個(gè)大的公共綠帶花園，是小區(qū)休閑娛樂，步行系統(tǒng)的核心。小區(qū)的養(yǎng)老模式是老年公寓式的“居家養(yǎng)老”。因?yàn)槭橇夥吭O(shè)計(jì)項(xiàng)目，所以以廉租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)最大限度的做到了低投入高品質(zhì)的社區(qū)，而投資回報(bào)率較同類型產(chǎn)品也比較高。希望借助新城市主義的理論，使老年人的生活起居、醫(yī)療衛(wèi)生、精神慰藉以及出行服務(wù)等方方面面的需求達(dá)到他們所理想的程度，讓老年人晚年生活更加舒適、更加幸福！

［1］胡紋.居住區(qū)規(guī)劃原理與設(shè)計(jì)方法［M］.北京天成排版公司制版，2013年5月第十四次印刷，258-264.

［2］（英）埃比尼澤·霍華德，金經(jīng)元.明日，一條通向真正改革的和平道路（To-Morrow：A Peaceful Path to Real Reform）［M］.商務(wù)印書館，2000年12月1日出版.

［3］（法）柯布西耶，李浩.明日之城市［M］.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2009年3月1日出版.

楊藝（420104198611240843）.

圖3.1.3　鳥瞰圖