限購(gòu)令下的樓市百態(tài)

文｜曾怡燦 馬濤 張佰麗（實(shí)習(xí)生） 圖｜曾遙 編輯｜孫凱

限購(gòu)令下的樓市百態(tài)

文｜曾怡燦 馬濤 張佰麗（實(shí)習(xí)生） 圖｜曾遙 編輯｜孫凱

10月6日，珠海重啟限購(gòu)令。限購(gòu)令出臺(tái)后，對(duì)珠海樓市有什么影響？未來(lái)珠海房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？在經(jīng)過(guò)了半個(gè)多月的觀察后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前很多處于尾盤銷售的項(xiàng)目?jī)r(jià)格依舊堅(jiān)挺，有的甚至價(jià)格有所上漲。而剛需盤由于抓住了當(dāng)前市場(chǎng)上真實(shí)有效的客戶，走貨速度也較快，但已經(jīng)沒(méi)有上半年開盤即售罄的速度。除此之外，即將全新入市的樓盤也面臨著限購(gòu)導(dǎo)致客戶流失的狀況。不少樓盤定位投資、度假，客戶多屬外地人及投資客，而這正是本次限購(gòu)首當(dāng)其沖受到打擊的對(duì)象。

在售樓盤價(jià)格堅(jiān)挺 卻門庭冷落

珠海限購(gòu)令出臺(tái)后，在售的絕大多數(shù)樓盤價(jià)格沒(méi)受到該政策的影響，目前每平米樓價(jià)與9月份持平。但與價(jià)格相對(duì)的卻是人流銳減：自10月7日開始，多數(shù)銷售中心客流明顯減少，顯得冷冷清清。調(diào)查了解，大多數(shù)樓盤目前客流銳減，部分樓盤銷售中心甚至全天無(wú)客，與國(guó)慶前門庭若市，高價(jià)開盤依然能夠“日光”的火爆銷售場(chǎng)面形成鮮明對(duì)比，多位樓盤銷售人員反映，許多已經(jīng)意向購(gòu)買的客戶因受“新政”影響，失去了購(gòu)買資格。

新開樓盤低價(jià)高走 給予市場(chǎng)信心

四季度，珠海尚有多個(gè)全新樓盤要入市。比如，華發(fā)旗下有華發(fā)綠楊灣、華發(fā)依山郡，龍光則有龍光玖龍府。這其中，華發(fā)依山郡建面達(dá)到26萬(wàn)㎡，套數(shù)為三千多套。上半年市場(chǎng)火爆，因此開發(fā)商得以在高價(jià)的基礎(chǔ)上還實(shí)現(xiàn)日光盤。下半年將要開的這幾個(gè)全新樓盤，周圍均沒(méi)有足夠的剛需人群，在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，必須在量?jī)r(jià)之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。而全新盤在市場(chǎng)低點(diǎn)時(shí)多要低價(jià)入市，才能給與下一波入市的客戶信心。

在2011年限購(gòu)及2014年信貸收緊的階段，不少大盤都采取了低價(jià)走貨的策略。比如，招商花園城二期在2011年入市時(shí)起價(jià)八千多，雅居樂(lè)在2014年5月中山全線65折等等，四季度新開樓盤應(yīng)會(huì)采取低價(jià)高走的策略，尋找量?jī)r(jià)平衡。

業(yè)內(nèi)態(tài)度先影響交易量后帶來(lái)價(jià)格松動(dòng)

珠海左岸房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理李炳亮認(rèn)為：珠海去年至今的房?jī)r(jià)上漲太快，限購(gòu)出來(lái)給購(gòu)房市民潑了潑冷水，讓大家對(duì)樓市保持一種觀望態(tài)度?！皩?duì)房?jī)r(jià)的影響目前沒(méi)有這么快出來(lái)，限購(gòu)后因?yàn)閷?duì)外地客戶購(gòu)房有條件限制，所以首先會(huì)影響市場(chǎng)成交量，下一步便是樓市成交量的變化（萎縮），接著帶來(lái)樓市價(jià)格的松動(dòng)。價(jià)格往下調(diào)整，當(dāng)調(diào)整到一定階段，購(gòu)房者的觀望氛圍消除了，市場(chǎng)交易量又重新放大，又再次帶來(lái)價(jià)格的重新上揚(yáng)。”

和李炳亮觀點(diǎn)基本相同，正順地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顤|方認(rèn)為：珠海限購(gòu)后，珠海樓市不會(huì)馬上出現(xiàn)明顯降價(jià)現(xiàn)象。政策出來(lái)后需要有一個(gè)消化期，近期來(lái)看，樓市會(huì)有一些量的變化，樓市成交量會(huì)降低，房?jī)r(jià)不會(huì)馬上短期內(nèi)下降?？赡苤辽傩枰?-3個(gè)月或者半年左右時(shí)間，而在春節(jié)期間，個(gè)別開發(fā)商會(huì)推出一些購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，價(jià)格會(huì)有所松動(dòng)，但不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模、集中性的價(jià)格調(diào)整或下降。

網(wǎng)友觀點(diǎn)珠海房?jī)r(jià)下調(diào)勢(shì)在必行

珠海限購(gòu)后，部分網(wǎng)友也在一些網(wǎng)站上發(fā)表自己對(duì)限購(gòu)的看法。在香山網(wǎng)房產(chǎn)置業(yè)論壇，網(wǎng)友“Dxlhaoyu”認(rèn)為：“限購(gòu)限住了外地客戶，主城區(qū)新盤3萬(wàn)均價(jià)的房子，自個(gè)看看你們的工資，捫心自問(wèn)下你們能買得起嗎？還是必須靠外地有錢人來(lái)投資炒作，限購(gòu)把外地人限住了，本地的剛需或者改善型能接起3萬(wàn)的房子？賣房要有接盤俠，沒(méi)有接盤的就是有價(jià)無(wú)市，有價(jià)無(wú)市的價(jià)格就不是真實(shí)價(jià)格？有價(jià)無(wú)市的市場(chǎng)能持續(xù)嗎，這房子能不降？現(xiàn)在限購(gòu)形勢(shì)全面嚴(yán)峻，珠海就是跌多少的問(wèn)題。個(gè)人認(rèn)為：西區(qū)、唐家跌個(gè)20%一點(diǎn)不過(guò)分。限購(gòu)限貸是保住珠海的未來(lái)發(fā)展根基?！痹S多跟帖者贊同上面網(wǎng)友的說(shuō)法，同時(shí)表示，珠海房?jī)r(jià)下跌已是趨勢(shì)了，靜觀其變吧！

客戶反應(yīng)短期投資客拋盤 中長(zhǎng)線投資客依舊看好

正準(zhǔn)備買入保利時(shí)代項(xiàng)目的王先生已有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)：在保利香檳開盤時(shí)，王先生就買了一套；今年5月份，保利時(shí)代第一波開盤，王先生也以1.6萬(wàn)元/㎡的價(jià)格入手了一套。王先生認(rèn)為，調(diào)控這么多次，價(jià)格從來(lái)沒(méi)有跌過(guò)，反而是每次一猶豫，價(jià)格就往上漲。

李小姐此前也有投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。在2011年限購(gòu)以后，她就瞄準(zhǔn)了部分迅速降價(jià)的項(xiàng)目出手。在她看來(lái)，每次調(diào)控都會(huì)導(dǎo)致一些項(xiàng)目開出低于市場(chǎng)的價(jià)格，因此是不錯(cuò)的撿漏機(jī)會(huì)。她的投資秘訣就是：逢低買入。

但與此同時(shí)，近期市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些恐慌性的拋盤。部分客戶此前通過(guò)關(guān)系從開發(fā)商拿到允許更名的房源。這些房源規(guī)定先交一定數(shù)額的定金，并且在限定時(shí)間內(nèi)放出。隨著限購(gòu)限貸令出臺(tái)，很多客戶失去了購(gòu)買資格，還有大量客戶陷入觀望。因此，這些允許更名的房源都很難尋找到下家。隨著新政出臺(tái)，市場(chǎng)上短期投資客拋盤數(shù)量迅速增多。

大家地產(chǎn)董事陳志指出，每次調(diào)控出臺(tái)，首先受到影響的便是這些短線投機(jī)客，而中長(zhǎng)線投資客由于看好市場(chǎng)，手頭也不缺資金，因此不會(huì)急于拋盤。而短線投資客拋盤，對(duì)于市場(chǎng)也會(huì)造成一定沖擊，最起碼，市場(chǎng)整體漲價(jià)幅度得到有效的遏制。