H房地產(chǎn)公司縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略研究

摘要：住房是人類最基本的生存需求之一，自古以來，民生都是以居為先，在我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)的發(fā)展水平成為衡量國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，但由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，在建設(shè)開發(fā)的過程中，必須要建立可行的發(fā)展戰(zhàn)略，本文以H房地產(chǎn)公司為研究對象，對縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略做出了相關(guān)探討。

關(guān)鍵詞：H房地產(chǎn)公司;縱向一體化;發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的民生支柱企業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，針對近些年房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，希望以此更好地穩(wěn)固我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。而縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中上下游企業(yè)聯(lián)系在了一起，實(shí)現(xiàn)垂直一體化的管理、決策與控制，這是房地產(chǎn)市場發(fā)展需求的，推動房地產(chǎn)公司得到更好的發(fā)展。

1.H房地產(chǎn)公司基本情況介紹

H房地產(chǎn)公司于1993年登記注冊，現(xiàn)下已發(fā)展為一家綜合性的現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在H房地產(chǎn)公司內(nèi)部，擁有中高級工程師40余人、各類技術(shù)管理人員70余人，其他職工200余人，在公司建立發(fā)展的近30年，一直秉持著“綠色環(huán)保、質(zhì)量控制、健康安全”的發(fā)展原則，這使得H房地產(chǎn)公司現(xiàn)下在業(yè)內(nèi)知名度、美譽(yù)度甚廣?？v觀現(xiàn)下H房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)情況，數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，H房地產(chǎn)公司流動資產(chǎn)大約占總資產(chǎn)的60.55%，具體企業(yè)的盈利能力詳見表1。

圖1為H房地產(chǎn)公司2007-2016年的全國商品房待售面積統(tǒng)計(jì)圖表，通過對該圖的分析可以發(fā)現(xiàn)，受人口流動聚集效應(yīng)、寬松貨幣政策等方面的影響，H房地產(chǎn)公司現(xiàn)下形成了大量的房地產(chǎn)庫存，并尤其體現(xiàn)在三四線城市中，雖然使得在2015年末，中央出臺相關(guān)政策后，H房地產(chǎn)公司的積壓庫存情況得到了一定的緩解，但是還是未能從本質(zhì)上扭轉(zhuǎn)銷售低迷的狀態(tài)。為此，H房地產(chǎn)公司專門針對于此制定了2019-2022年改善住宅市場需求的建設(shè)目標(biāo)，并制定了縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略。

2.H房地產(chǎn)公司縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略途徑

2.1優(yōu)化構(gòu)建戰(zhàn)略核心環(huán)節(jié)

在H房地產(chǎn)公司實(shí)施縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略的過程中，要從核心環(huán)節(jié)抓起，以點(diǎn)帶面、輻射全局，這樣才能更好地推動戰(zhàn)略縱向推進(jìn)。首先，H房地產(chǎn)公司作為一家建筑施工背景起家的地產(chǎn)公司，在投資分析方面一直都比較薄弱，而這個(gè)環(huán)節(jié)也恰恰是H房地產(chǎn)公司價(jià)值鏈條上最核心的部分，是需要著重做出優(yōu)化的，對此，筆者給出的建議是，一要加大投資分析人才培養(yǎng)，不斷地充實(shí)公司的人才隊(duì)伍，必要時(shí)可以專業(yè)投資咨詢機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系;二要注重各環(huán)節(jié)間的信息溝通，通過內(nèi)外部信息之間的有效整合，從而在H房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立完整的投資分析保障系統(tǒng)，以此有效規(guī)避公司投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，H房地產(chǎn)公司現(xiàn)下最需要解決的就是房產(chǎn)庫存積壓問題，因此在實(shí)施縱向一體化戰(zhàn)略的過程中，銷售也是戰(zhàn)略的核心環(huán)節(jié)，為此H房地產(chǎn)公司今后必須要將銷售工作融入整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要從前期定位、工程建設(shè)、品牌打造、物業(yè)管理的全過程當(dāng)中，形成整體品牌銷售戰(zhàn)略，這樣才能加大銷售額度，實(shí)現(xiàn)公司的縱向一體化發(fā)展。

2.2擴(kuò)大融資渠道和資本運(yùn)營

在H房地產(chǎn)公司發(fā)展縱向一體化戰(zhàn)略的過程中，充足的資金是重要的物質(zhì)保障，因此H房地產(chǎn)公司能夠進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道和運(yùn)營成本是十分必要的。首先，H房地產(chǎn)公司現(xiàn)下整體負(fù)載率比較低，這就是一種重要的信用優(yōu)勢，H房地產(chǎn)公司可以借此，積極地與地方銀行和政府部門展開合作聯(lián)系，以此不斷地?cái)U(kuò)充自身融資渠道，加大參與成本。其次，H房地產(chǎn)公司可以在今后開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可以考慮與其他建筑企業(yè)展開合作，在這個(gè)過程中，開發(fā)項(xiàng)目可先由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，H房地產(chǎn)公司為支付一定墊子利息，這樣也可以有效的緩解資金緊張的問題，促使H房地產(chǎn)公司有更多的運(yùn)營資本。再次，要充分的利用上下游企業(yè)資源，可找準(zhǔn)時(shí)機(jī)兼并上下游企業(yè)，這樣可促使H公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面，獲得更多的技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，從而在最短的時(shí)間內(nèi)，擴(kuò)大公司經(jīng)營規(guī)模，并在降低綜合成本的同時(shí)，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營利潤。最后，要推動技術(shù)升級和設(shè)備更新，從而促使H房地產(chǎn)公司在技術(shù)方面更具優(yōu)勢，并實(shí)現(xiàn)高效節(jié)能施工的目的，這也是可以幫助H房地產(chǎn)公司加大資金積累的，實(shí)現(xiàn)更好的縱向一體化發(fā)展推進(jìn)。

2.3優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理

在H房地產(chǎn)公司發(fā)展縱向一體化戰(zhàn)略的過程中，必須要明確，產(chǎn)品是企業(yè)最核心的競爭力，只有不斷的優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理，滿足多樣化的市場需求，才能獲得更加持續(xù)的發(fā)展空間。如在現(xiàn)下的房地產(chǎn)行業(yè)中，面臨最主要的問題就是產(chǎn)品同質(zhì)化，而隨著人們生活水平和消費(fèi)觀念的不斷提升，對于房產(chǎn)產(chǎn)品有了更高的層次需求，所以建議H房地產(chǎn)公司可以推行產(chǎn)品升級的精裝修房，通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)的差異化，更好地占有市場。此外，H房地產(chǎn)公司還可以內(nèi)部原有的裝飾裝修部門從總部之中脫離出來，專門成立H裝飾設(shè)計(jì)工程分公司，并聘請高端設(shè)計(jì)人才，同時(shí)知名的設(shè)計(jì)公司建立合作關(guān)系，從而在房產(chǎn)開發(fā)的過程中，直接為客戶打造功能齊全、綠色適宜、質(zhì)量優(yōu)化的精裝修產(chǎn)品房，與過往交付的毛坯房相比，雖然精準(zhǔn)修商品房銷售價(jià)格更好，但是可以即刻入住，極大地滿足了都市白領(lǐng)及年輕人省時(shí)省力的住房需求。這樣對于H房地產(chǎn)公司而言，由于借助的是本公司的裝飾資源，還可以在無形之中獲得更多的利潤，這也是實(shí)施縱向一體化戰(zhàn)略的關(guān)鍵。

2.4合理開發(fā)布局園區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)

在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的過程中，對于H房地產(chǎn)公司而言，產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展是一種新的時(shí)代機(jī)遇，可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)的集聚，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。具體而言，在新時(shí)期背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再是傳統(tǒng)意義上的廠房，而是集工作、生活、娛樂、服務(wù)于一體的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，這樣依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身的地產(chǎn)開發(fā)，就可以帶來其他潛在的機(jī)會利益。同時(shí)現(xiàn)下政府對于園區(qū)建設(shè)用地政策比較寬，惠利比較多，為參與園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)公司賦予了更多的優(yōu)先權(quán)，因此在開展縱向一體化戰(zhàn)略的過程中，H房地產(chǎn)公司不能只局限于住宅房地產(chǎn)開發(fā)，可以嘗試采用雙向開發(fā)模式，促使自身早日投入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中，并通過園區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合理布局，站穩(wěn)腳跟、搶占先機(jī)，這樣H房地產(chǎn)公司才能更好地在地產(chǎn)領(lǐng)域獨(dú)占鰲頭。

3.H房地產(chǎn)公司縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略保障

3.1建立戰(zhàn)略實(shí)施監(jiān)控機(jī)制

H房地產(chǎn)公司發(fā)展縱向一體化戰(zhàn)略的實(shí)施，必須要有長效機(jī)制作為保障，其中完善健全的監(jiān)控機(jī)制就是十分必要的，可對戰(zhàn)略實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題做出有效的協(xié)調(diào)，并以此指導(dǎo)各部門積極有效配合。如H房地產(chǎn)公司可以專門這對縱向一體化戰(zhàn)略實(shí)施，建立“發(fā)展戰(zhàn)略管理委員會”，而該委員會的主要職責(zé)，就是對戰(zhàn)略的實(shí)施情況做出指導(dǎo)和監(jiān)控，從而確保H房地產(chǎn)公司發(fā)展縱向一體化戰(zhàn)略順利實(shí)施展開。此外還可以專門建立“發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施小組”，通過該部門的成立，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略的具體實(shí)施和工作推進(jìn)，并對戰(zhàn)略的實(shí)施情況做出審核度，對各部門的執(zhí)行情況做出追蹤，同時(shí)定期向“發(fā)展戰(zhàn)略管理委員會”進(jìn)行成果匯報(bào)，相信在這樣的監(jiān)控機(jī)制下，一定可以為H房地產(chǎn)公司發(fā)展縱向一體化戰(zhàn)略提供有效的保障。

3.2加大戰(zhàn)略失效風(fēng)險(xiǎn)控制

任何戰(zhàn)略的實(shí)施都是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的，縱向一體化戰(zhàn)略也不例外，如員工的不理解、不配合，外界環(huán)境變化、不匹配，都可可能導(dǎo)致戰(zhàn)略實(shí)施失敗，如下圖為戰(zhàn)略失效浴盆曲線，而為了避免出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，H房地產(chǎn)公司能夠加大戰(zhàn)略失效風(fēng)險(xiǎn)控制十分必要。首先，要做好對內(nèi)宣傳工作，要讓H房地產(chǎn)公司全體員工，都了解縱向一體化戰(zhàn)略的作用和地位，確保全體員工在實(shí)際工作中，可以有效貫徹執(zhí)行，為此H房地產(chǎn)公司可以通過技術(shù)交流會、設(shè)計(jì)展覽會等方式，加大對縱向一體化戰(zhàn)略的宣傳。其次，通過對戰(zhàn)略失效浴盆曲線圖的分析可以發(fā)現(xiàn)，從戰(zhàn)略實(shí)施到末期，戰(zhàn)略失效的趨勢是先降低、后提升的，而這主要是因?yàn)榘殡S著戰(zhàn)略計(jì)劃的逐步實(shí)施，實(shí)際情況偏離預(yù)先估計(jì)，為此在對戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制時(shí)，H房地產(chǎn)公司必須時(shí)刻保持清醒的頭腦，并做到審時(shí)度勢，結(jié)合外界政策環(huán)境的變化，不斷地對縱向一體化戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，這樣才能消除不利因素，為H房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略計(jì)劃的有效實(shí)施提供保障。

總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，并具有超強(qiáng)的帶動作用，囊括建材、家裝、施工、機(jī)電等多個(gè)領(lǐng)域，在新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略更好地整合了房地產(chǎn)行業(yè)的上下游企業(yè)資源，滿足經(jīng)濟(jì)市場高密集度的發(fā)展需求，促使房地產(chǎn)公司獲得可持續(xù)的發(fā)展空間，基于此，未來我國房地產(chǎn)公司，有必要對縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略做出更加深入的探索和研究。

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作者簡介：

陶雪（1983-? ），女，重慶人，畢業(yè)于四川外國語大學(xué)，現(xiàn)就讀于對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國際商學(xué)院在職人員高級課程研修班學(xué)員，就職于碧桂園集團(tuán)，主要負(fù)責(zé)營銷相關(guān)工作。