葛嶺
隨著7月份上海激增的商業(yè)用地被陸續(xù)成功出讓,8月份商業(yè)土地成交量隨即創(chuàng)下年內(nèi)新高,高溢價(jià)成交更不在少數(shù)。另一方面,上月新增商業(yè)供應(yīng)量顯著減少,成交量則相對平穩(wěn)。
一、調(diào)整思變,實(shí)體商業(yè)頻現(xiàn)閉店
近來,上海多處實(shí)體商業(yè)店頻現(xiàn)閉店現(xiàn)象:位于徐家匯的東方商廈旗艦店宣稱將于9月5日全面閉店進(jìn)行升級;恒隆廣場部分沿街店面也在進(jìn)行裝修升級;中信泰富連關(guān)近20家商鋪顯示店鋪升級。事實(shí)上,零售業(yè)非常復(fù)雜,受到文化、傳統(tǒng)、習(xí)俗、消費(fèi)者心理等多方面影響,“變”是零售業(yè)不變的真理。隨著消費(fèi)主力人群結(jié)構(gòu)的變化以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,市場也在與時(shí)俱進(jìn),推陳出新,逐漸體現(xiàn)出消費(fèi)年輕化的趨勢。
從商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)營過程來看,一個成熟成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一方面需要發(fā)展商在區(qū)域策略制定、項(xiàng)目選址、資產(chǎn)收購和處置、輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的平衡、產(chǎn)品金融化等方面作出針對性規(guī)劃,另一方面更需要完善的后期經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營非常講究團(tuán)隊(duì)合作,除了專業(yè),還需要對當(dāng)?shù)厣鐣胸S富的認(rèn)知,充分適應(yīng)本土消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣并進(jìn)行改變,這些都將直接影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
二、滬商辦用地高溢價(jià)出讓,看好商住后市
隨著上海房價(jià)節(jié)節(jié)攀升,開發(fā)商對未來房價(jià)上漲的信心也日益倍增,短時(shí)間內(nèi)宅地地王屢見不鮮。在這幾近瘋狂的市場背景下,8月四宗住宅用地連續(xù)被緊急中止出讓,上海房地產(chǎn)市場調(diào)控政策升級信號乍現(xiàn)。不過,相較于火熱的住宅市場,擁有不限購、不限貸且普遍戶型較小等優(yōu)勢的商住房開始悄然升溫,帶動了商辦土地市場屢屢出現(xiàn)高溢價(jià)成交的現(xiàn)象。
8月上海商業(yè)用地供應(yīng)速度放緩,僅有一宗2.9萬平方米商業(yè)用地掛牌出讓;成交市場一路高歌猛進(jìn):8月成功出讓9宗商業(yè)地塊,共計(jì)44.2萬平方米。其中,上海保華萬隆置業(yè)有限公司以總價(jià)23.05億元競得閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城商辦地塊,溢價(jià)率達(dá)178.32%;三迪時(shí)隔兩年溢價(jià)183.4%再奪松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)地塊,樓板價(jià)漲幅近3倍。目前,住宅用地供應(yīng)比較稀缺,市場需要通過商辦用地來補(bǔ)充類住宅物業(yè)進(jìn)行銷售,這也成為房企的一種產(chǎn)品配置需求,同時(shí)也可以看出市場未來中長期的趨勢。另一方面,地處區(qū)域中心或者相對來說比較成熟地段、有一定辦公氛圍地段的地塊,地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對住宅來講要低一些,未來也有上升預(yù)期,企業(yè)也更愿意在此拿地。
三、8月商業(yè)供應(yīng)縮減,成交平穩(wěn)均價(jià)下跌
8月份上海商業(yè)供應(yīng)量較上月顯著縮減僅為10萬平方米,環(huán)比下跌55.9%,同比下跌65.9%;共計(jì)有24個項(xiàng)目入市,其中,位于浦東的中建時(shí)代廣場供應(yīng)面積最大。
成交方面,8月上海商業(yè)成交面積與前月持平,為18.1萬平方米,同比增長82.8%。今年3月以來,上海商業(yè)成交放大并在之后的6個月時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定;上月成交均價(jià)回落至22117元/平方米,環(huán)比下跌13.1%,同比上漲2%。8月成交前十的商業(yè)物業(yè)各產(chǎn)品類型均有涉及,其中住宅配套商鋪和商業(yè)廣場居多,銷冠為位于嘉定區(qū)的錦銀尚都。據(jù)了解,錦銀尚都位于西上海繁華曹安大商圈,中外商業(yè)巨頭云集。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以及輻射長三角的3小時(shí)車程都市圈,吸引大量的人流、物流、信息流、資金流向上海市中心區(qū)域的西側(cè)聚集,使得西上海商圈更具有投資潛力和價(jià)值。