為什么必須警惕這次房地產(chǎn)泡沫

盡管最近房地產(chǎn)限購的城市不斷增加，但很顯然，這非但沒有影響市場的熱度，反而，每一次限購似乎都成了促銷和房價進一步上漲的發(fā)令槍。中國房地產(chǎn)的泡沫和風險，在與政策和市場周期做最后的博弈。

研究房地產(chǎn)市場這么多年，可以肯定地說，像今天這樣的樓市在中國房地產(chǎn)市場的歷史上是絕無僅有的。2008年的“4萬億”，引發(fā)了中國房地產(chǎn)市場在金融危機中的一次大狂歡，但當年無論是房價的絕對值、杠桿的使用以及投機因素，都無法和今天相提并論；2013年，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)最好的一年，房價漲至市場上難覓空頭，交易量創(chuàng)歷史最好，但也無法和今天比。

市場在經(jīng)歷8月份的大漲之后，現(xiàn)在幾乎每個場合，每個人，都在談房地產(chǎn)。而今天房地產(chǎn)的最大問題，不是什么2016年是不是歷史大頂，而是在一個去庫存的大周期下，市場經(jīng)歷了一次驚人的加杠桿和與居住需求無關的大漲。尷尬的是，在市場偏離去庫存主題的同時，熱點城市重新祭出的降溫政策，無論是限購，還是限貸，都成了解讀未來走勢的反向指標。據(jù)說有些地方重啟限購之后，有些夫妻開始“扎堆”離婚，就是明證。

縱觀今年房地產(chǎn)市場的走勢和背后的邏輯，今年房地產(chǎn)市場之所以背離了“去庫存”的主題而變臉為熱點城市的大漲，主要基于三重推力：一是“去庫存”下房地產(chǎn)政策的全面寬松。去庫存政策逆轉了房地產(chǎn)下滑的預期，使得過去兩年下滑周期下抑制的需求開始釋放，導致一線城市率先回暖，這個時候，居住需求仍然是市場的主力。

二是“資產(chǎn)荒”下蔓延的避險和投資需求。一線城市的上漲，使得中國大城市的房地產(chǎn)成為今年全球最好的投資品。從今年全球和中國經(jīng)濟的大周期看，在全球經(jīng)濟復蘇仍然乏力的情況下，外圍市場不斷擴容的負利率政策引發(fā)的資產(chǎn)荒也是資金大量進入房地產(chǎn)的主要原因。這樣，資金大量流入一二線城市的房地產(chǎn)，7月份人民幣貸款單月增加4636億元，其中房地產(chǎn)中長期貸款居然高達4773億元，已經(jīng)超過了新增貸款總量。

三是高杠桿拿地引發(fā)的恐慌。今年是中國房地產(chǎn)市場有史以來“地王”頻出的一年。在投資需求急劇擴張的情況下，熱點城市一方面土地供應依然趨緊，另一方面，開發(fā)商高杠桿拿地。今年土地市場之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應少。筆者認為，當前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房價泡沫，而是土地市場泡沫。

這樣，房價上漲的邏輯就基本清楚了：去庫存的房地產(chǎn)政策是第一推手，為穩(wěn)增長釋放出來的貨幣成了最大的助力，高杠桿拿地導致地王頻出，最后，沒有及時跟進的土地供應再次強化了房價上漲的預期。這些因素疊加的結果，市場爆發(fā)出超乎預期的瘋狂，以至于每一次，每一個城市的限購似乎成了某種暗示。

投資客在地王和資產(chǎn)荒的雙重恐慌中高點搶房，房子在這種氛圍下已經(jīng)失去了真正的居住功能，而是成了資本玩家的傳遞游戲。這種與居住需求無關的玩法一旦到頭，釋放出來的下跌動能絕對不可小視。按照政策周期與市場周期多年來的時間關系，本輪房地產(chǎn)周期應該在半年之后進入真正的下行通道，如果市場泡沫過大，下跌引發(fā)的風險勢必危及實體經(jīng)濟。

特別是，今天中國的房地產(chǎn)市場和過去比，無論是基本面，還是市場的絕對值，都已經(jīng)站在了一個歷史的高點。在戶均擁有住房超過1.5套，人均擁有住房面積超過35平方米的情況下，房地產(chǎn)未來需求的空間并不會太大，而房價與收入的關系已經(jīng)完全倒掛。按照美國的標準，一個家庭如果每月在居住方面的負擔超過其收入的30%，就意味著這個家庭有嚴重的居住問題，而今天中國很多家庭在住房方面的負擔都遠遠超過這個比例。