論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制

詹貝琲

論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制

詹貝琲

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本控制包括多種環(huán)節(jié)，其中涉及施工技術(shù)和物質(zhì)等各種資源，成本控制的一個(gè)重要目的就是實(shí)現(xiàn)資源配置的優(yōu)化，而資源配置的優(yōu)化反過(guò)來(lái)促進(jìn)成本控制水平的提升。本文研究的重點(diǎn)就是通過(guò)分析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本原則，并重點(diǎn)分析基于建筑開發(fā)成本控制的資源優(yōu)化配置策略。

房地產(chǎn)開發(fā) 成本控制 資源配置

一、引言

近年來(lái)，由此建筑工程項(xiàng)目所涉及的成本控制就包括了項(xiàng)目施工的多個(gè)環(huán)節(jié)，比如施工技術(shù)、人力資源、物料供應(yīng)和生產(chǎn)設(shè)備等。而企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵就在于降成本提品質(zhì)，注重建筑項(xiàng)目的整體成本控制意識(shí)，讓參與到建筑項(xiàng)目的每一個(gè)工作人員都具備責(zé)任和義務(wù)，并將工期和質(zhì)量以及效益三者有機(jī)結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。這些環(huán)節(jié)的資源配置是否合理對(duì)于成本控制具有非常重要的促進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建筑成本控制基本原則

（一）節(jié)約原則

成本控制的基本原則之一就是有關(guān)人力資源、物力資源以及財(cái)力資源的節(jié)約。遵循這個(gè)基本原則第一就是要根據(jù)成本預(yù)算范圍以及相關(guān)的支出標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)制度進(jìn)行支付，并在施工過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生的多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。第二就是要有效提升建筑項(xiàng)目的管理水平，對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)建施工效率的提升。

（二）動(dòng)態(tài)調(diào)控原則

對(duì)于建筑項(xiàng)目的施工而言屬于一次性任務(wù)，但是對(duì)于成本控制卻需要通過(guò)動(dòng)態(tài)控制來(lái)進(jìn)行調(diào)控。因?yàn)樵诮ㄖ?xiàng)目的設(shè)計(jì)階段通常只能夠根據(jù)建筑項(xiàng)目的具體需求進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，可是在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中可能會(huì)存在著各種問(wèn)題，對(duì)此需要在施工過(guò)程中加強(qiáng)成本的動(dòng)態(tài)調(diào)控，有效通過(guò)資源優(yōu)化配置來(lái)進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)成本控制水平的提升。

（三）責(zé)任利益結(jié)合原則

責(zé)任利益要落實(shí)到位是實(shí)現(xiàn)成本控制的基本前提。因?yàn)槌杀究刂剖且豁?xiàng)系統(tǒng)性工程，只有將責(zé)任和利益充分明確，才能夠讓管理者有著明確的權(quán)限，同時(shí)也有著明確的責(zé)任，這樣就能夠有效激發(fā)管理人員和施工人員的積極性。例如，采購(gòu)人員在物資采購(gòu)工作時(shí)，就應(yīng)該享受供應(yīng)商的選擇權(quán)，這樣就能夠有助于物料成本的降低。而項(xiàng)目經(jīng)理則有對(duì)各個(gè)管理部門有監(jiān)督檢查權(quán)，同時(shí)擁有根據(jù)不同部門的業(yè)績(jī)以及企業(yè)的考核制度進(jìn)行考核，從而做到賞罰分明，促進(jìn)成本控制水平的提升。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制對(duì)策

（一）通過(guò)動(dòng)態(tài)控制實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置

因?yàn)榻ㄖ┕て髽I(yè)將施工材料轉(zhuǎn)化成最終的建筑項(xiàng)目成品這個(gè)過(guò)程中會(huì)受到不同因素的影響，所以在成本控制過(guò)程中，具有動(dòng)態(tài)調(diào)控屬性。而預(yù)算和成本核算控制等都需要遵循整體成本不應(yīng)該超標(biāo)的原則，否則就會(huì)存在著成本預(yù)算失去控制的效應(yīng)。正是這種成本的動(dòng)態(tài)調(diào)控，就需要在成本控制過(guò)程中要綜合考慮原材料、設(shè)備、人力資源、管理等成本。

（二）通過(guò)成本合理分割進(jìn)行優(yōu)化配置

項(xiàng)目資源配置是否合理優(yōu)化對(duì)于成本控制的方法和成本控制效率產(chǎn)生最為直接的影響。在《建筑法》以及《合同法》等相關(guān)內(nèi)容的指導(dǎo)下。對(duì)于大型的建筑項(xiàng)目可以采用EPC分包模式，這樣就能夠充分的利用社會(huì)上的各種資源，并通過(guò)合同管理等手段加強(qiáng)責(zé)任和利益的合理分配，并以利益為杠桿來(lái)進(jìn)行有效的資源配置。這種分包制度就是一種對(duì)建筑項(xiàng)目成本的合理分割，從而推動(dòng)建筑項(xiàng)目涉及的資源進(jìn)行優(yōu)化配置。為了有效推動(dòng)這種成本控制模式，就必須要依托現(xiàn)行的法律法規(guī)，注重分包成本比例的增加，并利用合法的招投標(biāo)方式，選擇合格的分包商，同時(shí)完善對(duì)分包商的資質(zhì)審核，建立完善的監(jiān)理制度，并構(gòu)建完善的質(zhì)量控制體系，從而保障分包工程的質(zhì)量，最終實(shí)現(xiàn)資源配置優(yōu)化、成本控制和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提升以及工期達(dá)標(biāo)的目標(biāo)。

（三）促進(jìn)成本控制意識(shí)提升進(jìn)行優(yōu)化配置

資源配置優(yōu)化是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，只有建筑單位所有員工都有這種意識(shí)才能夠提升成本控制水平，優(yōu)化資源配置，所以需要從下面幾個(gè)方面來(lái)著手完善：第一，對(duì)施工單位工作人員的工作內(nèi)容方面要進(jìn)行明確，并且明確責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)施工人員的管理和施工技能的培訓(xùn)工作，并結(jié)合具體的施工進(jìn)度進(jìn)行考核，提升人力資源的管理水平。第二，要注重對(duì)生產(chǎn)資料的成本控制。對(duì)此需要根據(jù)既定的施工進(jìn)度計(jì)劃以及施工過(guò)程中需要的材料、配件需求按期按質(zhì)按量的共贏，這樣就能夠有效保障施工項(xiàng)目的按期按質(zhì)完成，規(guī)避停工待料的風(fēng)險(xiǎn)。如果在施工過(guò)程中存在著材料損耗較大的現(xiàn)象，就需要安排專業(yè)管理人員進(jìn)行負(fù)責(zé)，并通過(guò)制定機(jī)制的方式來(lái)進(jìn)行獎(jiǎng)懲，從而達(dá)到資源優(yōu)化配置的目標(biāo)。第三，在建筑項(xiàng)目設(shè)備的管理使用方面，需要結(jié)合具體的施工方法，以及完善的設(shè)備管理保障制度，提升設(shè)備使用效率以及設(shè)備使用壽命。從而實(shí)現(xiàn)設(shè)備的資源優(yōu)化配置。第四，要注重所有員工成本控制意識(shí)的培訓(xùn)，不僅要從人力資源部門的角度來(lái)進(jìn)行全員的培訓(xùn)，同時(shí)各個(gè)管理部門也應(yīng)該進(jìn)行日常的培訓(xùn)，從而提升成本控制水平。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大，再加上建筑施工單位企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激勵(lì)，對(duì)此建筑施工單位必須要嚴(yán)格遵循成本控制的基本原則，然后利用成本控制手段來(lái)加強(qiáng)建筑單位的資源配置，必要時(shí)要注重引入外來(lái)的資源，通過(guò)分包方式充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，這對(duì)于進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力同樣非常關(guān)鍵。另外在注重資源配置優(yōu)化的同時(shí)還需要注重項(xiàng)目施工進(jìn)度和質(zhì)量的控制，只有做到進(jìn)度、成本控制、質(zhì)量三位一體，才能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占得先機(jī)。

（作者單位為撫州靖淞實(shí)業(yè)有限公司）

［1］ 蔣曉慧.淺談房地產(chǎn)建筑工程施工階段造價(jià)控制［J］.價(jià)值工程，2014（34）.

［2］ 王紅兵.建筑開發(fā)成本管理的評(píng)價(jià)與優(yōu)化措施［J］.科技資訊，2012（25）.