怎樣讓開發(fā)零碳社區(qū)變得有利可圖

Michael+BendewaldLain+Campbell

匹茲堡Almono項(xiàng)目首次實(shí)現(xiàn)了零碳社區(qū)的全商業(yè)化開發(fā)，不再需要政府補(bǔ)貼并能讓開發(fā)商、投資人和租戶同時(shí)獲益，這使得迅速發(fā)展零碳社區(qū)成為可能

在匹茲堡市莫農(nóng)加希拉河沿岸一處名為Almono的前鋼廠內(nèi)，一個(gè)集居住、辦公、服務(wù)為一體的多用途開發(fā)項(xiàng)目正在建設(shè)之中。

該項(xiàng)目占地73萬平方米，建筑面積達(dá)60萬平方米，計(jì)劃建成一個(gè)“零碳區(qū)域”，每年可減少多達(dá)6萬噸的碳排放。項(xiàng)目建成后，將成為全球最大的零碳社區(qū)和第一個(gè)全商業(yè)化開發(fā)的零碳社區(qū)。

匹茲堡市正積極從之前的鋼鐵城市向高科技城市轉(zhuǎn)型，Almono項(xiàng)目就是這一轉(zhuǎn)型努力的縮影。

全市場化建設(shè)零碳社區(qū)

全世界的城市都希望在經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)降低碳排放，低碳區(qū)域開發(fā)正符合這一訴求。但是，由于低碳建筑的成本高出傳統(tǒng)建筑，導(dǎo)致其發(fā)展相對緩慢。不少政府通過補(bǔ)貼來激勵(lì)低碳區(qū)域開發(fā)，但政府補(bǔ)貼顯然不是長久之道。只有在商業(yè)上可行，各利益主體才能真正建立開發(fā)使用零碳社區(qū)的熱情。

通過創(chuàng)新的設(shè)計(jì)和融資模式，Almono項(xiàng)目成功解決了這一問題——完全市場化，廣泛吸納市場資本，并讓投資人實(shí)現(xiàn)盈利。

該融資模式被稱之為綜合能源服務(wù)供應(yīng)商模式（IESP），這是一種專門為能源零售企業(yè)定制的一體化區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式。Almono項(xiàng)目采用此融資模式，通過引入第三方投資解決了前期建設(shè)成本增加（比普通建筑高8%-15%）的問題，投資人則通過向建筑用戶收取能源使用費(fèi)用來收回成本。

投資人主要的投資領(lǐng)域包括現(xiàn)場新能源發(fā)電系統(tǒng)、更高效的區(qū)域集中供熱制冷系統(tǒng)以及單體建筑能效提升。（見圖1）

項(xiàng)目中每一個(gè)利益相關(guān)方都可以通過IESP模式獲益。IESP向第三方融資，用于覆蓋開發(fā)商增加的建設(shè)成本，對于開發(fā)商來講，由于有IESP的補(bǔ)貼，因此投資成本不會(huì)增加，并且多用途的高能效建筑能夠保證市場溢價(jià)。對于租戶或住戶來講，與選擇傳統(tǒng)建筑相比，他們的能源消費(fèi)賬單不僅不會(huì)增加，相反還能從零碳項(xiàng)目中獲益。對于投資人來講，他們能夠通過投資低碳基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)現(xiàn)長期的低風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。因此，無需政府財(cái)政支持，零碳社區(qū)就能夠建成并獲利。

Almono項(xiàng)目是怎么做到這一切的？

怎樣實(shí)現(xiàn)多方共贏

Almono項(xiàng)目成立的前提是社區(qū)內(nèi)的建筑要實(shí)現(xiàn)高能效表現(xiàn)，其能源需求完全通過現(xiàn)場可再生能源供應(yīng)滿足，在效果等同的情況下比傳統(tǒng)建筑的能源消耗量降低75%，這些節(jié)約出來的能源消費(fèi)，就是多方共贏的基礎(chǔ)。

為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，Almono項(xiàng)目采取了開源和節(jié)流并舉的設(shè)計(jì)理念。

開源：充分利用場內(nèi)太陽能發(fā)電，將太陽能光伏設(shè)備的使用與建筑進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，把太陽能光伏設(shè)備作為建筑構(gòu)件的一部分，統(tǒng)籌考慮建筑的整體結(jié)構(gòu)和構(gòu)造問題，通過改善建筑朝向等優(yōu)化設(shè)計(jì)達(dá)到太陽能發(fā)電量最大化，實(shí)現(xiàn)最大程度上的開源。換句話說，太陽能總發(fā)電量就是整個(gè)項(xiàng)目建成后的總能源消耗量。

節(jié)流：大幅降低建筑能耗，最終降到太陽能總發(fā)電量的水平。主要手段包括區(qū)域集中供熱制冷、LED照明、建筑外墻材料改進(jìn)、建筑外窗優(yōu)化設(shè)計(jì)等等。

要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，將面臨如俄羅斯套娃般層層相扣的挑戰(zhàn)。

第一層挑戰(zhàn)是如何消除一級(jí)開發(fā)商的建設(shè)成本顧慮；第二層挑戰(zhàn)是針對潛在的地塊開發(fā)商而言，由于嚴(yán)格的能效要求會(huì)增加他們的前期投資成本，而且這些投資成本可能無法通過提高房產(chǎn)售價(jià)或租金來收回，他們因此產(chǎn)生顧慮可能會(huì)打消投資念頭；第三層挑戰(zhàn)來自于零碳社區(qū)建成后的業(yè)主和租戶，他們可能擔(dān)心零碳社區(qū)能源消費(fèi)費(fèi)用會(huì)高于傳統(tǒng)的能源賬單。

就Almono項(xiàng)目來看，實(shí)現(xiàn)零碳建筑的增量成本包括建設(shè)高效的集中供熱制冷系統(tǒng)、現(xiàn)場新能源發(fā)電系統(tǒng)以及超高能效建筑方面的投資，再加上常規(guī)建設(shè)成本，首期投資總額預(yù)計(jì)為1.4億美元。

在Almono項(xiàng)目中，綜合能源服務(wù)供應(yīng)商（IESP）代表一家第三方投資人投資這1.4億美元，用于抵消開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)零碳表現(xiàn)的前期投資增量成本。與此同時(shí)，在美國，相比于傳統(tǒng)建筑，低碳綠色建筑的售價(jià)或租金都會(huì)更高。（見圖2）

對低碳建筑用戶（租戶或業(yè)主）而言，享用太陽能發(fā)電、區(qū)域集中供熱制冷系統(tǒng)以及超高能效建筑所產(chǎn)生的費(fèi)用低于居住傳統(tǒng)建筑產(chǎn)生的能源賬單（見圖3）。由于較低的能源開支，以及在此類建筑內(nèi)生活更健康舒適，用戶可能更愿意支付較高的房屋租金或售價(jià)。大量研究表明：提高建筑用戶的健康水平和舒適度甚至能夠提高其工作效率，幫助企業(yè)吸引并留住員工。此外，使用低碳建筑能夠塑造或提升關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)形象。

對投資人而言，低碳用戶能源消費(fèi)賬單是一個(gè)長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保證了其投資回報(bào)。

Almono項(xiàng)目將分成不同的開發(fā)階段，首期開發(fā)期15年，項(xiàng)目投資總額1.4億美元，假設(shè)債務(wù)股本比例為80%∶20%，貸款利率5%，以50年投資期（項(xiàng)目建成后運(yùn)營期35年）、入住率在80%-100%之間來計(jì)算，每年股本回報(bào)率為9%-20%。

鑒于此低碳社區(qū)的地段及其標(biāo)桿性特征，這一預(yù)估入住率是合理的，而且不包括開發(fā)商為降低房屋空置率而自己參與購房的行為。

在IESP模式下，建筑能效與能源供應(yīng)的所有模塊都集成在一起，通過電費(fèi)賬單來收費(fèi)，歷史數(shù)據(jù)表明，與能源供應(yīng)相關(guān)的賬單違約率一般較低。此外，區(qū)域性開發(fā)模式下是單一能源供應(yīng)商，所有能源設(shè)施都由IESP擁有并管理，這又確保了一個(gè)壟斷型市場。因此，可以將IESP向第三方投資人的融資理解為以能源消費(fèi)賬單為擔(dān)保的融資，這一融資使IESP能夠籌集建設(shè)零碳社區(qū)所需要的資金。

擴(kuò)展IESP模式

隨著全球更多國家和城市設(shè)定更嚴(yán)格的碳排放目標(biāo)，以及開發(fā)商與建筑用戶們都在追求建筑的更高價(jià)值，能源零售企業(yè)可以趁機(jī)拓展業(yè)務(wù)范圍，推出綜合能源服務(wù)供應(yīng)商解決方案。除了提供賬單融資機(jī)制以外，IESP在保證區(qū)域能源服務(wù)具成本效益且運(yùn)營成本低方面扮演著重要角色，這些也是能源零售企業(yè)的核心優(yōu)勢所在。為此，其他低碳區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目復(fù)制這一模式可以考慮提供下列各項(xiàng)服務(wù)：

優(yōu)化的新能源部署。IESP負(fù)責(zé)所有現(xiàn)場新能源發(fā)電系統(tǒng)開發(fā)，有效利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，首先部署區(qū)域內(nèi)最具經(jīng)濟(jì)效益的新能源發(fā)電場所。

高效的區(qū)域集中供熱制冷系統(tǒng)。IESP也能夠開發(fā)并運(yùn)營一個(gè)區(qū)域集中供熱制冷系統(tǒng)，整合的供熱制冷規(guī)模為提高運(yùn)營效率提供巨大機(jī)會(huì)。

分布式能效提升。IESP為區(qū)域內(nèi)高于傳統(tǒng)建筑的增量成本投資，并通過建立賬單融資機(jī)制加上月度電費(fèi)賬單實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)回報(bào)，再次捕捉投資機(jī)會(huì)。

一體化的能源管理。IESP能夠管理數(shù)兆瓦來自于集中供熱制冷系統(tǒng)以及建筑物的電力需求，并通過現(xiàn)場新能源發(fā)電供應(yīng)電力。根據(jù)不同的地區(qū)政策環(huán)境、電費(fèi)構(gòu)成以及電網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施鋪設(shè)情況，集中管控電力需求和現(xiàn)場電力供應(yīng)，從而幫助當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)合理統(tǒng)籌電力資源，節(jié)約發(fā)電成本，提高靈活性。

以上種種，使得建設(shè)零碳社區(qū)不再需要政府財(cái)政支持，首次實(shí)現(xiàn)了零碳社區(qū)的全商業(yè)化開發(fā)。雖然IESP模式下的各個(gè)模塊不一定適用于所有大型零碳社區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，但其他開發(fā)商可以各取所需地使用該模式的不同模塊，使得零碳開發(fā)項(xiàng)目更吸引投資人、開發(fā)商以及租戶，從而讓迅速發(fā)展零碳社區(qū)成為可能。這正是匹茲堡Almono項(xiàng)目的意義所在。

作者為落基山研究所研究員，編輯：馬克