淺析中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困境及建議

摘 要：在行業(yè)集中度不斷提高，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷蠶食市場(chǎng)的情況下，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資更加困難，直接影響中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)生存發(fā)展。本文對(duì)中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)常用的融資手段進(jìn)行對(duì)比分析，并提出解決中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困難的一些對(duì)策。

關(guān)鍵詞：中小商業(yè)地產(chǎn)；企業(yè)；融資

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從競(jìng)標(biāo)土地到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，甚至到后期營(yíng)銷，均需要大量資金作為支撐。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資能力對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要。在“去庫(kù)存、促消費(fèi)”的背景下，逐漸形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)二元分化的現(xiàn)象，即一線二線城市價(jià)量齊漲，而部分二線城市及三四線城市房?jī)r(jià)及成交量表現(xiàn)乏力。以百?gòu)?qiáng)房企為代表的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所占市場(chǎng)份額繼續(xù)增加，2015年百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額提升至36.7%，銷售面積市場(chǎng)份額提升至23%，進(jìn)一步蠶食中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存空間。隨著一線城市及熱門二線城市土地價(jià)格不斷上漲，因此融資能力對(duì)中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)顯得格外重要。

一、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資主要通過(guò)以下途徑

1.銀行開(kāi)發(fā)貸款

銀行的信貸資金是中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源。中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都是非上市公司，因此無(wú)法利用股權(quán)或是發(fā)行公司債券完成融資，而信貸資金的融資成本相對(duì)較低，因此成為中小型房企主要的資金來(lái)源。但是銀行貸款受政策影響頗大，因此常常出現(xiàn)各家銀行對(duì)地產(chǎn)企業(yè)惜貸的情況。

2.房地產(chǎn)信托資金

房地產(chǎn)信托是以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式。信托公司發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃來(lái)籌集資金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取收益。近年來(lái)房地產(chǎn)信托發(fā)展迅速。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年4季度末，房地產(chǎn)信托余額為128772314.61萬(wàn)元，2016年1季度末，房地產(chǎn)信托余額為129392878.61萬(wàn)元，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)信托余額仍有小幅上漲。

房地產(chǎn)信托具有融資靈活且資金到位較快的特點(diǎn)，近年來(lái)發(fā)展迅猛，但是根據(jù)監(jiān)管要求，信托公司對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)有所謂“四三二”的要求，即開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目四證齊全，企業(yè)資本金達(dá)到30%，開(kāi)發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)，無(wú)形中提高了中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得信托資金的門檻。

3.民間資本

對(duì)于中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資問(wèn)題對(duì)比大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尤為突出，在主要融資渠道門檻提高后，民間資本作為一種替補(bǔ)融資手段得到中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。它以審批簡(jiǎn)單，放款快迅速的特點(diǎn)積極參與到房地產(chǎn)融資當(dāng)中，但是此類資金普通利率高、資金成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)于急需過(guò)橋資金的中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，民資借貸已經(jīng)成為一種常見(jiàn)的融資手段。

4.銀行其他貸款

此類貸款與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不同，通過(guò)地產(chǎn)商或其股東控制的其他經(jīng)營(yíng)實(shí)體進(jìn)行融資，通常以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地進(jìn)行抵押，以短期（一般是一年）流動(dòng)資金貸款為主，需要滿足經(jīng)營(yíng)主體成立至少1年以上，有一定的現(xiàn)金流。通常此類貸款貸出資金有限（銀行會(huì)通過(guò)企業(yè)財(cái)報(bào)等信息進(jìn)行一系列的測(cè)算，然后得出可貸資金），難以直接滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要，其次還款周期較短，對(duì)于需要通過(guò)及時(shí)售房回籠資金的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，還款周期內(nèi)資金壓力較大。

二、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

目前在房市回暖的情況下，中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊很難拿到低成本的資金。原因有以下幾點(diǎn)：

1.融資手段缺乏多樣化

中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資手段缺乏，低成本的融資幾乎只有銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，其他融資手段資金成本偏高，風(fēng)險(xiǎn)大，尤其是民間資本或者典當(dāng)融資，資金成本均在20%以上，即使是信托資金，成本仍有17%左右。如此高昂的成本令中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)望而卻步，而銀行貸款受政策以及房市影響，使得中小企業(yè)難以拿到低成本的資金。

2.金融機(jī)構(gòu)政策

在政策的刺激下，房市逐漸回暖，熱點(diǎn)城市如上海、深圳、合肥等房市升溫明顯，原本就集中在熱點(diǎn)城市的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加活躍，加之金融機(jī)構(gòu)出于避險(xiǎn)等因素，資金會(huì)傾向于央企、地方大型國(guó)企、上市公司等大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，而中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資申請(qǐng)則很難獲批。

3.房地產(chǎn)行業(yè)兩級(jí)分化

在2015年，地產(chǎn)市場(chǎng)集進(jìn)一步加劇。伴隨房?jī)r(jià)的上漲，熱點(diǎn)城市的土地價(jià)格水漲船高，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借自身優(yōu)勢(shì)大量囤積土地，進(jìn)一步擠壓中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，迫使他們退出熱點(diǎn)城市。而非熱點(diǎn)城市房市平淡，甚至出現(xiàn)地產(chǎn)商降價(jià)走量回籠資金的情況。在房市平淡的情況下，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的支持極為有限。

4.中小商業(yè)地產(chǎn)企資質(zhì)管理水平不足

中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身管理水平較低，一方面體現(xiàn)在項(xiàng)目管理粗放，造成資源浪費(fèi)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不明確，加之缺乏客戶分析，導(dǎo)致產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，營(yíng)銷困難。另一方面體現(xiàn)在注重短期利益，在房市火爆時(shí)激進(jìn)拿地，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)成本偏高，房市一旦出現(xiàn)降溫，便會(huì)出現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張的問(wèn)題。其次企業(yè)資質(zhì)偏低，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)大多數(shù)僅僅達(dá)到行業(yè)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，而在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平、資質(zhì)都是重要的考慮因素，資質(zhì)低、經(jīng)營(yíng)管理水平不足的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)難以獲得銀行貸款的青睞。

三、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略

1.加強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)，建立企業(yè)品牌

中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不足，自身存在許多問(wèn)題是制約中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的主要問(wèn)題。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善公司治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化自身管理。在中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)云集的三四線城市，雖然房市平淡，但是年輕一族的剛需以及改善性住房需求仍然是一股不可忽視的促進(jìn)房市的發(fā)展的力量。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足本地市場(chǎng)需求，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，著力打造出一些精品樓盤來(lái)提高在當(dāng)?shù)氐钠放朴绊懥?，穩(wěn)中求進(jìn)，不可盲目擴(kuò)張，一味求大求全。

2.政府制定相關(guān)政策及法規(guī)

政府在解決中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資難得問(wèn)題上應(yīng)發(fā)揮重要作用。首先應(yīng)建立健全中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)，健全的法律體系能夠有效保護(hù)中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，促其積極健康的發(fā)展。加快建設(shè)服務(wù)于中小房企的服務(wù)公司，提供諸如擔(dān)保、咨詢等服務(wù)，嚴(yán)格規(guī)范有關(guān)服務(wù)公司行為，明確與地產(chǎn)企業(yè)間的責(zé)任和義務(wù)，為中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供針對(duì)性的服務(wù)。最后，制定針對(duì)性的幫扶政策，對(duì)于小而精的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)扶持，給予一定的政策優(yōu)惠，使之能夠降低融資的難度。

3.金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品創(chuàng)新

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)出針對(duì)中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資需求的產(chǎn)品。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，可以根據(jù)項(xiàng)目所處的不同階段，設(shè)計(jì)出適合的還款周期及利率，在減小地產(chǎn)商資金壓力的同時(shí)，增加金融機(jī)構(gòu)的收入。其次金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相關(guān)的客戶評(píng)級(jí)體系，對(duì)收集的財(cái)務(wù)信息及非財(cái)務(wù)信息進(jìn)行轉(zhuǎn)化分析，得出評(píng)級(jí)指標(biāo)及評(píng)級(jí)結(jié)果。在還款周期中，不斷完善企業(yè)信用記錄，完善銀行客戶評(píng)級(jí)體系。

綜上所述，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房市發(fā)展的作用不可忽視，解決中小商業(yè)地產(chǎn)融資難在于加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè)，完善各項(xiàng)法律法規(guī)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，促進(jìn)其健康穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李海燕.非上市中小房企融資現(xiàn)狀及思考[J].管理觀察，2014（32）：58-60.

[2]2016中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告.

[3]邵曉宇.中小房企融資難現(xiàn)狀及對(duì)策建議[J].對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2014（11）：127-128.

[4]中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì).2015年4季度末，2016年1季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù).http：//www.xtxh.net/xtxh/statistics/40504.htm/ http：//www.xtxh.net/xtxh/statistics/42071.htm.

作者簡(jiǎn)介：井存峰（1987.08- ），男，漢，安徽宿州，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院在讀研究生，研究方向：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)