房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點和重點探討

杜莉

摘要：隨著我國城市化建設(shè)進程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，該產(chǎn)業(yè)集土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷售為一體，會計核算較為復(fù)雜。為保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益，有必要對會計核算的重點與難點進行系統(tǒng)梳理，以便提升會計核算的有效性。鑒于此，本文試圖在闡釋房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重點與難點的基礎(chǔ)上，提出幾方面的優(yōu)化策略，以提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的有效性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 難點 重點

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投入、高風險行業(yè)，一方面，就企業(yè)風險的規(guī)避方面而言，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模較大，且涉及土地、建設(shè)、銷售等多個會計核算環(huán)節(jié)，會計核算復(fù)雜且具有較強的連鎖效應(yīng)；另一方面，就企業(yè)利潤方面而言，目前的房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，庫存量高，存量資產(chǎn)盤活困難，有效的會計核算有益于企業(yè)降低成本，提升效率。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點與難點及其優(yōu)化策略進行探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點與重點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點分析

首先，核算體系選擇和平臺搭建至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)大小不一，規(guī)模不同，開發(fā)節(jié)奏各不相同，開發(fā)的每種業(yè)態(tài)的成本和銷售去化難易程度也有區(qū)別，所以就要求財務(wù)人員在項目剛剛開始時，具有全局觀，大局觀，綜合可行性研究報告，市場分析定位，項目成本測算，當?shù)囟悇?wù)監(jiān)管等各方面因素考慮，來選擇項目是采用分公司核算，還在子公司核算，在項目滾動開發(fā)時，選擇搭建一個賬套核算一個項目，還是一個賬套多個項目分開核算，這對于后續(xù)的成本核算，費用歸集分配，企業(yè)所得稅匯算清繳，土地增稅清算，項目的利潤有著實質(zhì)性影響。因眾多因素影響，加之市場變化莫測，企業(yè)戰(zhàn)略方針的調(diào)整，及宏觀經(jīng)濟影響，稅制改革等突發(fā)事件，容導(dǎo)致核算體系的選擇和搭建異常糾結(jié)，有時確定了核算方式和搭建了核算體系，但隨著時間推移，事件發(fā)生又會覺得不太適宜了，需要適時調(diào)整。這些都構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點之一。

其次，核算業(yè)務(wù)難度加大，周期較長。目前房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是從事房屋建設(shè)與房屋銷售，還負責房屋配套設(shè)施建設(shè)與裝修設(shè)計方面，這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的類別難度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的周期很長，耗資大、時間跨度大是房地產(chǎn)企業(yè)的典型特征，這也為會計核算提出了巨大的挑戰(zhàn)，即如何調(diào)度與使用企業(yè)有限的資金進行房屋建設(shè)。將有限的資金運用到極致是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點之一。因此，核算業(yè)務(wù)的加大與實踐跨度長是企業(yè)進行會計核算的難點。

最后，成本核算的難度加大。與以上表述類似，房地產(chǎn)企業(yè)的核算類別逐漸增多，周期逐漸加長，也使企業(yè)會計成本核算的內(nèi)容逐漸豐富。一是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象難以確定，鑒于目前核算的產(chǎn)品業(yè)態(tài)類別繁多，對成本核算對象的劃分就顯得很難；二是成本費用的分攤太過于主觀化，沒有明確的規(guī)定說明一些間接費用該如何進行分攤；三是對于分期項目的成本分攤，需要會計核算人員對項目進行周期劃分，而這樣的劃分對于財務(wù)人員而言具有難度和主觀成分。因此，成本核算的難度不斷加大是當前房地產(chǎn)企業(yè)進行會計核算的難點?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算分析的難點主要體現(xiàn)在：核算系統(tǒng)選擇和平臺搭建、業(yè)務(wù)難、時間長、成本核算復(fù)雜等方面。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重點分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)類別較多，這些業(yè)務(wù)涉及的稅種也較多（企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等），而這些稅種的納稅標準、納稅時間與會計核算均存在差異，這就需要會計核算人員在會計核算的同時兼顧納稅籌劃與繳稅事宜，防范稅務(wù)風險。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在2016年5月1日實行“營改增”的新政，對于房地產(chǎn)行業(yè)會計核算提出了新的要求，應(yīng)該作為會計核算的另一個重點進行分析。國家出臺了房地產(chǎn)行業(yè)過渡政策，即關(guān)于新項目和老項目的認定及老項目征收方式的選擇，國家出臺了房地產(chǎn)行業(yè)過渡政策：房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅；而一般納稅人的新項目只能按照一般方式納稅，不適用簡易征收方式。房地產(chǎn)老項目具體采用哪種方式納稅，需通過詳細測算后選擇。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的優(yōu)化策略

（一）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點的優(yōu)化策略

首先，在會計核算體系選擇和平臺搭建時，要有前瞻性，對于大型房產(chǎn)開發(fā)，一般應(yīng)盡可能地選擇成立多個子公司的核算體系，子公司擁有獨立的法人資格，可以作為獨立的融資主體，也具有簽訂合同，獨立核算，和納稅、繳稅的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，分別成立子公司，既能擴大融資規(guī)模，拓展新的融資渠道，利于清楚劃分會計核算主體和納稅、繳稅范圍，還能分擔經(jīng)營風險和財務(wù)風險，如果一旦一個項目或者是一個子公司出現(xiàn)問題，不會波及其他項目的開發(fā)和運營。

在子公司的核算體系下，項目分期滾動開發(fā)，可以根據(jù)規(guī)模大小，盡可能選擇一個賬套，分期核算。一方面便于非直接費用歸集和分配，另一方因為滾動開發(fā)，后一個項目前期投入較大，收入較少，其虧損可以用上一個項目的企業(yè)所得稅稅前利潤彌補，達到降低當期稅負、整體實現(xiàn)延遲納稅、進而提高企業(yè)經(jīng)營效益的目的。

其次，針對核算業(yè)務(wù)與周期作為核算難點之一，一是要對企業(yè)目前的業(yè)務(wù)進行分類，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)類別進行會計核算；二是要完善會計科目，根據(jù)國家不斷更新的會計準則及時更新企業(yè)內(nèi)部的會計核算科目，同時要根據(jù)企業(yè)的實際情況完善二級科目，這樣使企業(yè)的會計核算更加清晰明了；三是要合理利用資金，將資金運用于重點項目，集中資金發(fā)展企業(yè)的重點發(fā)展對象。地產(chǎn)建設(shè)時間跨度難以改變，但是可以合理調(diào)度資金，加快資金周轉(zhuǎn)率。

最后，針對成本核算，一是要確定企業(yè)費用的分攤標準，例如土地面積法、價值分配法、預(yù)算造價法等，根據(jù)企業(yè)實際進行方法認定，要將不同的情況采用不同的方法標準計入企業(yè)會計核算制度中，嚴格執(zhí)行費用分攤標準；二是確定成本核算對象，對于分期開發(fā)的項目，要按照總平圖確定的分期進行費用分攤，對于不是分期開發(fā)的項目，要按照產(chǎn)品的形態(tài)進行費用分攤?？傊茖W歸類，費用分攤合理可行。

（二）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重點的優(yōu)化策略

首先，對于防范稅務(wù)風險，一是要強化企業(yè)財務(wù)人員與稅務(wù)機關(guān)人員的溝通，及時了解當下稅務(wù)政策，根據(jù)核算范圍核算對應(yīng)的稅種；二是要做好納稅籌劃，根據(jù)國家相關(guān)稅法政策調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，尤其要結(jié)合“營改增”新政進行合理避稅，例如：企業(yè)經(jīng)營中應(yīng)盡量使用甲供材的方式簽訂合同，開發(fā)產(chǎn)品精裝修策略等，這樣可以盡可能多的獲得增值稅的進項稅額，參與當期應(yīng)納稅額的抵扣，達到降低企業(yè)稅負的目的。

其次，“營改增”新政應(yīng)做好各項目的稅負分析確定征收方式（見下表）。

經(jīng)下表數(shù)據(jù)分析可得：在比較理想的情況下每100元的成本可以取得進項稅額9.45元，因有些進項稅額無法取得，故再按照進項稅額的8折取得進項稅額計算。

100元的成本加計20%的利潤計算收入，由此可得出其繳納稅額為125/1.11×0.11-9.45×80%=4.82元，其稅負為4.82/125/1.11=4.28%，與簡易計稅5%相比，采用一般方式計稅對企業(yè)更為有利。

100元的成本加計28%的利潤計算收入，由此可得出其繳納稅額為138.88/1.11×0.11-9.45×80%=6.2元，其稅負為6.2/138.88/1.11=4.96%，與簡易計稅5%相比幾乎差不多。

綜合上述，依照上述理想狀況，利潤率低于28%的項目可以選擇一般納稅，項目利潤率超過28%應(yīng)該選擇簡易納稅。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)對我國城市建設(shè)具有重要作用，隨著我國會計核算逐漸與國際接軌，房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重點與難點也逐漸凸顯。在目前的理論研究中急需對其重點與難點進行系統(tǒng)地梳理。本文共分為兩部分，一部分是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點與難點；另一部分是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的優(yōu)化策略。雖然文章對房地產(chǎn)會計核算的重點與難點進行了梳理，但是并不詳盡，不能代表全部的重難點與策略，而且由于篇幅所限也未能逐一深入，因此后續(xù)還需要多角度深入探討和學習。

（作者單位：深圳建業(yè)工程集團股份有限公司）