淺議房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理

梁翠瓊

摘要：文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行了概述，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入分析，并就如何進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理提出了有關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流 管理

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展取決于其房地產(chǎn)項(xiàng)目的成與敗。如果說房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃是否合理、區(qū)位是否有優(yōu)勢(shì)、工程質(zhì)量是否夠好是被市場(chǎng)選擇的重要因素，那么資金運(yùn)營(yíng)則是從經(jīng)濟(jì)上決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的好壞，在現(xiàn)金為王的時(shí)代，做好房地產(chǎn)的資金運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的必要途徑。

房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響比較大，房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致資金運(yùn)營(yíng)結(jié)果具有很大的不確定性，這就要求企業(yè)必須科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目現(xiàn)金流，合理做好資金運(yùn)營(yíng)以便為房地產(chǎn)企業(yè)在其項(xiàng)目各個(gè)階段的控制決策提供有效依據(jù)。資金運(yùn)營(yíng)的結(jié)果集中體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，企業(yè)的快速發(fā)展離不開穩(wěn)定而豐富的現(xiàn)金流，在外界環(huán)境持續(xù)快速變化的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化就務(wù)必做到在不確定的條件下高效運(yùn)用房地產(chǎn)有限的現(xiàn)金流，降本增效，全力提升其房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)提高自身企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流簡(jiǎn)述

所謂現(xiàn)金流管理，就是通過計(jì)劃、分析、預(yù)測(cè)、控制和決策等方式全面管理現(xiàn)金流入流出并達(dá)到價(jià)值最大化的過程。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流計(jì)量周期為項(xiàng)目周期，它充分反映房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中的現(xiàn)流支出與收入的持續(xù)變化，是投資者、債權(quán)人和管理者做出有關(guān)決策的判斷依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)項(xiàng)目投資巨大且集中、周期及回報(bào)期較長(zhǎng)、流轉(zhuǎn)形式多樣等特點(diǎn)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表分為投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量?jī)煞矫?，其中前者以投資為基礎(chǔ)利用投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察了房地產(chǎn)企業(yè)全部投資的獲益情況；后者反映企業(yè)自有資金的盈利情況并據(jù)此判斷項(xiàng)目的可投資價(jià)值。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)開發(fā)大致分為項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、市政配套及規(guī)劃設(shè)計(jì)等，拿地及拆遷安置，建設(shè)施工，銷售及物業(yè)管理等四大階段。縱觀當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析其現(xiàn)金流管理如下。

1.融資渠道相對(duì)單一

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源仍然是銀行貸款，銀行開發(fā)貸款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)要求較高，小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資相對(duì)困難，更多的房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向海外融資，海外融資成本較國(guó)內(nèi)低，但海外利率環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境具有一定的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)面臨一些不可控的風(fēng)險(xiǎn)。

2.未給予現(xiàn)金流質(zhì)量足夠的重視

房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額作為績(jī)效考評(píng)的直接依據(jù)而忽視了現(xiàn)金流的重要性，低質(zhì)量的現(xiàn)金流將導(dǎo)致項(xiàng)目無法及時(shí)完工交付或即使趕工交付也使工程質(zhì)量大打折扣，企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極大。

3.現(xiàn)金流量分析仍是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的主要方式

對(duì)現(xiàn)金流管理缺乏戰(zhàn)略思維和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在土地儲(chǔ)備制度實(shí)施下形成的高存貨使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)為負(fù)，不利于持續(xù)降本增效，無形成本標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的現(xiàn)金流管理模式。

四、關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的有關(guān)建議

首先應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的目標(biāo)，經(jīng)大量閱讀國(guó)外內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金流管理的文獻(xiàn)，筆者認(rèn)為現(xiàn)金流管理目標(biāo)應(yīng)定位為價(jià)值創(chuàng)造最大化，以此為目標(biāo)應(yīng)重點(diǎn)做好建立起以房地產(chǎn)項(xiàng)目各開發(fā)階段劃分的會(huì)計(jì)區(qū)間有關(guān)的現(xiàn)金流量報(bào)告制度、從戰(zhàn)略角度和戰(zhàn)術(shù)角度完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

（一）建立健全以房地產(chǎn)項(xiàng)目各開發(fā)階段劃分的會(huì)計(jì)區(qū)間有關(guān)的現(xiàn)金流報(bào)告制度

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)才能有的放矢地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理，具體來說應(yīng)從以下方面來劃分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的不同階段。

一是包含投資決策、拿地價(jià)格以及調(diào)整確定最終方案的決策階段。此階段的現(xiàn)金流量報(bào)告應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以上三方面的內(nèi)容，同時(shí)要反映項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、投資回收期及內(nèi)部收益率等投資決策方面有關(guān)的內(nèi)容，反映準(zhǔn)確測(cè)量項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流所能承受的最高的拿地價(jià)，還要反映項(xiàng)目現(xiàn)金流入和流出的波動(dòng)以及與此相關(guān)的控制與調(diào)整方案。

二是強(qiáng)化披露房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入兩方面的實(shí)施階段。應(yīng)當(dāng)找出房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入及流出在實(shí)施階段和決策階段存在的差距，并深入剖析差異存在的原因及相應(yīng)的解決措施以保證實(shí)施階段的現(xiàn)金流能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)自預(yù)售開始其凈現(xiàn)金流量才逐步轉(zhuǎn)為正數(shù)，現(xiàn)金流入主要是銷售收入，而現(xiàn)金流出主要是土地成本、行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用、主體建筑安裝工程費(fèi)、景觀環(huán)境工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、公共配套設(shè)施、工程建設(shè)其他費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金等。

三是房地產(chǎn)項(xiàng)目終止運(yùn)營(yíng)時(shí)形成現(xiàn)金流的完成階段。此階段應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段的現(xiàn)金流控制情況并為下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目積累有益的經(jīng)驗(yàn)，完成階段形成的現(xiàn)金流管理報(bào)告至少應(yīng)披露現(xiàn)金流管理的目標(biāo)、影響因素及過程評(píng)估等內(nèi)容。

（二）從戰(zhàn)略角度思考我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理

筆者認(rèn)為從戰(zhàn)略角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行管理應(yīng)當(dāng)遵循價(jià)值最大化目標(biāo)，考慮房地產(chǎn)企業(yè)所處的生命周期來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，整體上把握好房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的動(dòng)態(tài)平衡。

第一，明確房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略以從總體上把握企業(yè)現(xiàn)金流向。首先應(yīng)分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和環(huán)境影響因素，從戰(zhàn)略高度把握企業(yè)現(xiàn)金流向與環(huán)境變化的協(xié)調(diào)性，切忌好高騖遠(yuǎn)不切實(shí)際及跟風(fēng)行動(dòng)，應(yīng)確保企業(yè)現(xiàn)金流向與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的匹配性，全面提升戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理質(zhì)量，嚴(yán)格遵循投資規(guī)律，項(xiàng)目投資應(yīng)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略高度匹配，確保企業(yè)現(xiàn)金流向的安全性。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)結(jié)合生命周期加以調(diào)整。如在迅速擴(kuò)張、高現(xiàn)金流出的萌芽期應(yīng)注意控制投資風(fēng)險(xiǎn)，把握好籌資與現(xiàn)金流量支出管理；在穩(wěn)健發(fā)展、現(xiàn)金收支持平的成長(zhǎng)期應(yīng)控制好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和銷售利潤(rùn)率；在現(xiàn)金流入較為保守的成熟期應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款和現(xiàn)金流入管理，積極尋找新的投資目標(biāo)；在現(xiàn)金流進(jìn)一步收縮的衰退期應(yīng)做好現(xiàn)金預(yù)算，嚴(yán)控現(xiàn)金回收并考慮撤回資金轉(zhuǎn)向其他行業(yè)發(fā)展。

第三，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流管理進(jìn)行戰(zhàn)略性平衡。房地產(chǎn)企業(yè)投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)無疑給企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極追求現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)平衡與相對(duì)穩(wěn)定，可同時(shí)經(jīng)營(yíng)多個(gè)投資回報(bào)期不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流鏈條持續(xù)穩(wěn)定，并更多地投資到具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的業(yè)務(wù)中去。

（三）從戰(zhàn)術(shù)角度思考我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理

要順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，除了要全面關(guān)注其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和價(jià)值創(chuàng)造外，還應(yīng)當(dāng)從預(yù)算管理、融資管理及日常管理等方面對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)性管理。

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目和非開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)算管理

要把握開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的現(xiàn)金流管理核心，在現(xiàn)金流情況允許的條件下可多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，以平衡不同項(xiàng)目不同階段的現(xiàn)金流組合。同時(shí)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)算對(duì)非開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行分析管理。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理應(yīng)包含以下內(nèi)容。

一是編制資金預(yù)算。應(yīng)當(dāng)合理安排不同項(xiàng)目不同發(fā)展階段的資金預(yù)算及日常經(jīng)營(yíng)所需的現(xiàn)金流預(yù)算。

二是執(zhí)行與控制資金預(yù)算。在審核資金支付的合規(guī)性時(shí)，財(cái)務(wù)部門不僅要考慮合同條款及原始憑證的規(guī)范性，還應(yīng)將資金預(yù)算納入控制依據(jù)考慮范圍之中，通過設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié)來衡量該筆資金支付是否符合預(yù)算控制，并據(jù)此做出予以支付或中止支付的決策，對(duì)于不在預(yù)算范圍之內(nèi)的資金支付應(yīng)溝通有關(guān)部門考慮支出的合理性，確需支付的預(yù)算外支出應(yīng)走嚴(yán)格的報(bào)批程序，并在下一個(gè)項(xiàng)目開展時(shí)考慮該預(yù)算外因素對(duì)預(yù)算編制的影響，為預(yù)算編制積累有益經(jīng)驗(yàn)。

三是根據(jù)實(shí)際情況的變化對(duì)預(yù)算進(jìn)行分析并加以相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全預(yù)算分析體系，對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析和反映，使得財(cái)務(wù)部門能據(jù)此判斷款項(xiàng)支付的合理性，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的控制。

2.加強(qiáng)企業(yè)籌資管理

房地產(chǎn)企業(yè)可選的幾種籌資方式中，應(yīng)該說銷售回款是最佳選擇，提升自身存貨周轉(zhuǎn)率釋放自有現(xiàn)金流是首選。除內(nèi)源融資外，也可選銀行授信、信托融資、海外籌資、股權(quán)融資等外源融資方式。

3.對(duì)現(xiàn)金流量做好日常管理

一要管理好現(xiàn)金流入和流出，計(jì)算現(xiàn)金流理論余值并使日?，F(xiàn)金流余額與此接近。

二要管理好現(xiàn)金流有關(guān)流程，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具體流程，整理分析各階段現(xiàn)金流入和流出，優(yōu)化流程并設(shè)立現(xiàn)金流控制與考核預(yù)警體系。

三要管理好現(xiàn)金流的從貨幣資金、地產(chǎn)資本、房產(chǎn)資本一直到貨幣資本的流速。盡量縮短建設(shè)與交付時(shí)間段，現(xiàn)金流考核應(yīng)以周或以日為單位開展，加快房產(chǎn)銷售盡快回籠資金，切實(shí)把握好市場(chǎng)需求的變動(dòng)趨勢(shì)并對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整以加快銷售盡快回籠資金。日常管理過程中注意運(yùn)用不相容崗位相分離、授權(quán)審批及會(huì)計(jì)記錄等控制手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。

（作者單位：廣西欽州市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）