房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地拓展模式

文/唐黎標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地拓展模式

文/唐黎標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短，從住房制度改革啟動(dòng)到現(xiàn)在經(jīng)歷了不到二十年的時(shí)間，在此期間房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)吸引了越來(lái)越多投資者，開(kāi)發(fā)的模式也是五花八門(mén)，同時(shí)也暴露了眾多的問(wèn)題。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展以及未來(lái)人口增速放緩，整個(gè)供需關(guān)系發(fā)生變化，將促使房地產(chǎn)行業(yè)告別傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，尋求資產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)新方向。如何擺脫傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維，更好地規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者面臨的新課題，應(yīng)該借鑒先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，總結(jié)整理科學(xué)規(guī)范的土地拓展模式。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地拓展模式的現(xiàn)狀及問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用，但當(dāng)前企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)管理工作中仍存在較多的問(wèn)題。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者一定要找出當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地拓展模式存在的主要問(wèn)題，提出更多的改善措施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（一）調(diào)整傳統(tǒng)土地拓展思維，適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期階段，由于相關(guān)的體系制度尚不健全，國(guó)家缺乏完整的土地出讓政策且相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督力度較弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)非公開(kāi)渠道以較低的價(jià)格獲得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)行業(yè)在很多地方都扮演著經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊的角色，各地政府高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，希望能夠借助房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)繁榮。在早期，各地政府部門(mén)通過(guò)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)綠燈，配合發(fā)展定位加大當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改善地方的自然環(huán)境以及交通狀況，相應(yīng)的土地價(jià)格也隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善而得到大幅度提升。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)很大一部分是來(lái)自土地的增值。隨著國(guó)家不斷完善土地使用的相關(guān)政策，嚴(yán)格規(guī)范地執(zhí)行各類(lèi)土地的使用標(biāo)準(zhǔn)，提高土地集約利用水平，土地出讓制度也逐漸實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，政府部門(mén)通過(guò)公平、公正、公開(kāi)的招標(biāo)等運(yùn)作方式來(lái)規(guī)范土地開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)督，使土地資源得到有效使用。

（二）拓寬融資渠道，改變資金短缺局面

資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售完成是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，資金需求大，運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加快，可開(kāi)發(fā)的土地面積不斷減少，土地的市場(chǎng)價(jià)格也不斷上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地使用開(kāi)發(fā)權(quán)的成本也越來(lái)越高，這就需要企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期投入更多的資金用于購(gòu)買(mǎi)土地，所以企業(yè)面臨的資金壓力也就越來(lái)越大。資金不足制約了企業(yè)規(guī)?；陌l(fā)展，也削弱了其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)由于資金短缺，在土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中不走正規(guī)的渠道，因而引發(fā)資金鏈斷裂等。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求有更多的融資渠道來(lái)解決自身資金不足的問(wèn)題，如何拓寬企業(yè)的融資渠道，通過(guò)各方配合發(fā)展多元化金融服務(wù)模式，發(fā)展房地產(chǎn)信托、基金、住房金融債券、房地產(chǎn)證券化等新的金融產(chǎn)品，以擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源，降低融資成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展必須解決的問(wèn)題。

（三）規(guī)范開(kāi)發(fā)行為，配合政府部門(mén)加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)的監(jiān)督力度

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到城市發(fā)展，以往政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督力度不夠，在土地開(kāi)發(fā)管理工作中存在較多漏洞，相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)土地開(kāi)發(fā)監(jiān)督工作認(rèn)識(shí)不足，無(wú)法有效監(jiān)管，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)只顧眼前利益，而忽略長(zhǎng)遠(yuǎn)的負(fù)面影響。為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府部門(mén)一定要在改革上求突破，不斷優(yōu)化審批流程，提高審批效率，提升服務(wù)水平，優(yōu)化投資環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)督，促進(jìn)土地資源的集約節(jié)約利用。

二、有效改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地拓展現(xiàn)狀的對(duì)策

經(jīng)過(guò)十年的黃金高速發(fā)展期，競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)已邁入投資增長(zhǎng)乏力、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的時(shí)代。在供需矛盾凸顯的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行系統(tǒng)性變革，努力利用自身優(yōu)勢(shì)積極尋求新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。國(guó)家正逐步規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控管理，我們必須通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的土地拓展現(xiàn)有模式和新趨勢(shì)的研究與調(diào)整，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而適應(yīng)行業(yè)發(fā)展。

（一）圍繞傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，多策并舉適應(yīng)需求變化

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)已從過(guò)去的高速增長(zhǎng)，步入當(dāng)前支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)中。當(dāng)前全國(guó)商品房庫(kù)存總量過(guò)剩，城市間結(jié)構(gòu)性失衡，傳統(tǒng)發(fā)展模式盈利縮減。房地產(chǎn)企業(yè)的拓展應(yīng)主動(dòng)調(diào)整城市布局和投資步伐，深耕或進(jìn)駐需求旺盛、去化能力強(qiáng)的一、二線城市。對(duì)人口規(guī)模超過(guò)50萬(wàn)且具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的三線城市，在土地成本合理的前提下應(yīng)大規(guī)模進(jìn)駐，增強(qiáng)市場(chǎng)占有率。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)需求差異性分檔調(diào)整產(chǎn)品的供應(yīng)，例如：住宅產(chǎn)品可針對(duì)收入水平高、消費(fèi)要求高的一、二線城市，加強(qiáng)高品質(zhì)建設(shè)或“首改、再改”力度以適應(yīng)市場(chǎng)需求；在需求活躍但去庫(kù)存壓力較大的三、四線城市，以學(xué)區(qū)、商業(yè)、交通等配備高附加值的剛需或改善性產(chǎn)品刺激潛在需求?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在拓展新的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目時(shí)，需要深入、細(xì)致地進(jìn)行市場(chǎng)研究，通過(guò)分析項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)模、定位、現(xiàn)狀等相關(guān)因素，尋找符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的新項(xiàng)目，并在項(xiàng)目選擇階段將風(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平，以保證項(xiàng)目能夠成功開(kāi)發(fā)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重產(chǎn)品創(chuàng)新，以定制化方式融入科技智慧、健康、國(guó)際化等元素，增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，提高溢價(jià)空間，從而在土地供應(yīng)明顯下降的一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中占領(lǐng)先機(jī)，成功獲取土地儲(chǔ)備。

（二）打造運(yùn)營(yíng)式拓展模式，叩開(kāi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大門(mén)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有重資產(chǎn)和重運(yùn)營(yíng)的特征。應(yīng)利用城市的產(chǎn)業(yè)資源，注入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，促使開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，在參與城市發(fā)展建設(shè)中通過(guò)依托產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展使房地產(chǎn)企業(yè)得到長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)。上世紀(jì)九十年代我國(guó)各地興起的開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)，加速了我國(guó)的工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程，擴(kuò)張了城市經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)和城鎮(zhèn)發(fā)展的空間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從初期的“以產(chǎn)興城”到如今的“產(chǎn)城融合”發(fā)展階段，改變了過(guò)去城鎮(zhèn)化進(jìn)程中產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)分離、城鎮(zhèn)化效率低和產(chǎn)業(yè)區(qū)不能持續(xù)發(fā)展的局面，通過(guò)理念引導(dǎo)、規(guī)劃前瞻、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及帶動(dòng)城市功能提升等多方面的綜合實(shí)踐，在更有效地提升土地及城市價(jià)值的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和政府共贏。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下要“創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè)，培育新供給”，為處在產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型孵化期的新興產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間，房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過(guò)研究和精準(zhǔn)定位城市及其產(chǎn)業(yè)資源，抓住產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市發(fā)展機(jī)遇，打造與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級(jí)需求相契合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境更加完滿。各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了工業(yè)、物流地產(chǎn)、科研辦公樓等建筑形態(tài)差異外，運(yùn)營(yíng)模式也迥然相異，各個(gè)城市之間在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地政策等方面存在相當(dāng)大的差異，只有在符合內(nèi)在的資本運(yùn)作和開(kāi)發(fā)能力水平的前提下，根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)模式，才能為今后企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造充足的空間，并通過(guò)規(guī)模和產(chǎn)品創(chuàng)新保持領(lǐng)先地位。

（作者單位：杭州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)）