房價并不是越高越好

文/王瑞紅

房價并不是越高越好

文/王瑞紅

據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預(yù)測，2016年下半年到2017年上半年，我國的房地產(chǎn)市場可能會進入一個短暫調(diào)整期。 市場分化進一步加劇，將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化，貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)的刺激動力正在減弱。熱點城市房價過高，一般民眾根本無力進入市場，這些信息已向房地產(chǎn)市場發(fā)出了重要信號——房價的短期調(diào)整或又將開始。

防止“地王”頻現(xiàn)將成調(diào)控殺手锏

地價、房價的輪番上漲，造就了2016年上半年熱點城市價格指標飆升。但目前上海、深圳、南京、蘇州等熱點城市商品住房成交量已見頂回落，也不斷傳出地方性收緊政策出臺。最近，國土資源部等多部委已針對熱點城市部署研究防止“地王”頻現(xiàn)的政策，同時明確提出，下半年土地市場的重點工作也是防止“地王”頻現(xiàn)。 業(yè)內(nèi)專家認為，當前在政策層面上仍缺乏盤活存量用地的“操作細則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執(zhí)行層面上也會遇到困境，如土地轉(zhuǎn)性等。

2016年樓市的爆發(fā)性開局超出了所有人的預(yù)計，同時，在房企非理性的推動下，土地市場再度創(chuàng)造了歷史。究其原因，便是利好政策給預(yù)期帶來的影響，以及貨幣流動性持續(xù)寬松帶來的低廉融資成本給予的支持空間。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，上半年貨幣流動性持續(xù)寬松，但整體市場缺乏可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以致大規(guī)模的資金借道進入房地產(chǎn)市場，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。在此背景下，房企獲得了大量資金，負債率大幅提高。而在去資產(chǎn)泡沫的宏觀導(dǎo)向下，房企融資渠道或?qū)⒋蠓照?，房企資金鏈面臨緊縮，將顯現(xiàn)高杠桿下的資金風險。

可以說，2016年寬松的貨幣政策，給房地產(chǎn)市場帶來了一片生機，市場成交持續(xù)活躍，庫存明顯下行。在此背景下，重點房企補庫存意愿增強，催生了大量融資訴求，在供需兩旺中，多方資金進入房地產(chǎn)市場。WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較去年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲了292%。其中，僅7月發(fā)債數(shù)就達125只。在發(fā)債規(guī)模飆升的同時，銀行貸款規(guī)模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規(guī)模較去年同期大幅增長158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。

現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)整體呈現(xiàn)冰火兩重天，出現(xiàn)區(qū)域分化嚴重格局：一方面，一二線城市過于火爆，不僅今年上半年房價出現(xiàn)了非理性上漲，而且開發(fā)商的拿地成本也越來越高；另一方面，多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)的“去庫存”仍然為國家的既定方略，庫存去化可能需要3-4年，在“去庫存”的大背景下，開發(fā)商的投資風險正在加大。

房價越高，社會貧富差距越大

有分析人士認為，中國的房地產(chǎn)業(yè)之所以泡沫長期存在，離不開地方政府支持、貨幣政策的寬松以及房貸利率歷史最低等因素影響。所以，不少學(xué)者認為，未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢可以概括成3年漲、5年平、10年落。雖然，房地產(chǎn)業(yè)泡沫終歸要破裂，但在可以預(yù)見的未來3-4年內(nèi)，繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫并不成問題。不過，筆者認為，房價漲得越高，杠桿加得越重，社會貧富差距拉得越大，房地產(chǎn)泡沫就越存在系統(tǒng)性風險。房價越高，社會貧富差距越大，就越會加大樓市風險，這是由于房價被投機者炒上去后一旦跌下來，高房價會使自住性購房者無力承接，房地產(chǎn)市場有崩盤風險。而給普通民眾肆意加高杠桿購置房產(chǎn)，一旦房價出現(xiàn)調(diào)整，跌幅超出預(yù)期，普通民眾就會選擇“斷供棄房”。所以，房價波動要與當?shù)鼐用袷杖朐鲩L同步，并不是越高越好，如果房價一直走獨立行情，那么房地產(chǎn)金融風險就會急劇上升。

首先，房價越漲，越來越多的人的購買力便會被削弱。一線城市現(xiàn)在最低標準的住房也要300萬元/套，北上廣深的年輕人，有多少能夠每年掙或者存20萬-30萬元？這意味著，買房的壓力對多數(shù)年輕人來說都是巨大的。如果年輕人的年收入趕不上最基本的房價，就只能向父母要錢，只有少數(shù)年輕人能夠買得起房；而當自住性購房群體越來越買不起房，投機投資性購房需求衰退之時，一線城市的房地產(chǎn)市場離崩盤就不遠了。

其次，房價越漲，社會貧富差距就會越來越大。原先買不起房的人更買不起房，而少數(shù)投機購房者卻能夠輕易購房?，F(xiàn)在的問題是，房產(chǎn)商在高價拿地，成為地王后只能建造大量豪宅?，F(xiàn)在的社會收入分配方式只能讓少數(shù)人擁有大量資產(chǎn)，這無疑會限制房地產(chǎn)價格上漲，因為房地產(chǎn)價格上漲一定會加深這個行業(yè)的矛盾。

最后，房價越漲，貸款者的杠桿率就會被拉得越高。現(xiàn)在很多年輕人剛參加工作沒幾年，就急著想購房置業(yè)，而一線城市購房的首付款在100萬以上，很多的年輕人或者其家庭根本拿不出這筆首付款，于是只能找類似于“首付貸”的貸款中介，或者向親戚朋友借錢來付首付。為了使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)虛假繁榮，讓更多無力購房者來做“接盤俠”，盲目加杠桿，其背后的金融風險不言而喻。這與當年美國政府給低收入群體零首付圓住房夢所引發(fā)的次貸危機基本類似。

實行差別化調(diào)控政策將是主要方向

近期召開的中共中央政治局會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，樓市差別化調(diào)控將進一步深化，地價、房價過熱城市或?qū)揽馗軛U甚至有序地“去杠桿”，并出臺增加土地供給、限購等措施。

房地產(chǎn)業(yè)面臨的整體寬松環(huán)境將走向局部緊縮。瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤說：鑒于最近決策層再次強調(diào)控制金融杠桿、推進結(jié)構(gòu)性改革，短期政策寬松勢頭或已見頂。未來幾個月人民幣貸款和社會融資規(guī)模增速將回歸正常步伐。年內(nèi)決策層將會保持寬松的整體基調(diào)，信貸條件基本穩(wěn)定。

從4月信貸回落情況來看，未來貨幣政策將以“脫虛入實”為導(dǎo)向，大類金融資產(chǎn)將在一定程度上“去杠桿”。而此輪樓市升溫正源于寬松的貨幣環(huán)境。在“去庫存”的主基調(diào)下，非限購城市的房貸利率、首付比例以及二套房政策都處于金融危機以來最寬松的階段。此外，以往通過中介公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、民間借貸公司等獲取“首付貸”、過橋貸等行為也在被逐步整頓清理，房地產(chǎn)領(lǐng)域的場外配資加杠桿情況將被嚴控。

中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家梁紅認為，過往多年的實踐已證明，需求端調(diào)控在長期是基本無效的。限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并沒能制止過去五年的房價上漲。只有切實增加供應(yīng)，加強分層住房市場體系建設(shè)，才能構(gòu)建出合理、健康的房地產(chǎn)市場。她建議，房地產(chǎn)行業(yè)也要推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價格，堅定推進戶籍制度改革，特別是改革那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定。

近期，市場房價正放慢上行“腳步”，房價環(huán)比上漲城市個數(shù)已連續(xù)2個月減少。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個，5月份分別比上月減少5個和2個，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個百分點。

由于前段時期市場房價經(jīng)歷了較快上漲，當前漲幅收窄符合其內(nèi)部調(diào)整的需要，體現(xiàn)了市場運行規(guī)律。另外，此前部分城市針對樓市“過熱”現(xiàn)象出臺的一些調(diào)控政策也起到了一定的作用，房價過快上漲現(xiàn)象沒有繼續(xù)。房價漲勢放緩將有助于推動房地產(chǎn)市場盡早實現(xiàn)平穩(wěn)運行，也有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。對于接下來房價可能的走勢，中國社會科學(xué)院日前發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預(yù)測，當前房地產(chǎn)市場總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房價漲幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增速將趨緩。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團市場調(diào)研部）