未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從

連平

一、房地產(chǎn)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

首先，房地產(chǎn)和中國(guó)目前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)回暖的關(guān)系是比較密切的，盡管目前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行還談不上開(kāi)門(mén)紅，但是確實(shí)在很多方面出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)暖的跡象，包括投資、出口。其中，最大的亮點(diǎn)還是投資，固定資產(chǎn)在今年第一季度出現(xiàn)了反彈，這是最近幾年很少出現(xiàn)的。

2014年和2015年第一季度的投資，可以說(shuō)是懸崖式的下跌，一個(gè)季度跌了好幾個(gè)百分點(diǎn)，但是2016年第一季度，投資卻出現(xiàn)了向上的態(tài)勢(shì)，雖然幅度不是很大，但是一改近3年來(lái)年初投資大幅度回落的態(tài)勢(shì)，應(yīng)該引起高度重視。固定資產(chǎn)四大版塊包括房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、制造業(yè)和其他，其他就包括了第三產(chǎn)業(yè)等。第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較平穩(wěn)，制造業(yè)第一季度的投資是回落的，所以只有基建和房地產(chǎn)是上升的。

但是，基建投資近幾年的第一季度基本上都是回升的，但是后面就跟不上了，有連續(xù)幾個(gè)季度的回落。今年也沒(méi)有例外，基建投資也是反彈。所以，基建投資還不足以影響整個(gè)固定資產(chǎn)投資的走勢(shì)，影響最大的，還是房地產(chǎn)。

去年底，房地產(chǎn)投資降到了1%，今年第一季度預(yù)期可能出現(xiàn)反彈，但是沒(méi)想到反彈的幅度比預(yù)期還要高，達(dá)到了6%多一點(diǎn)。因此，第一季度出現(xiàn)的回暖跡象，跟房地產(chǎn)投資出現(xiàn)明顯的反彈可以說(shuō)是密切相關(guān)。

從歷年的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況來(lái)看，毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題很多，由于許多制度性的因素，需求被扭曲，供給方面也有許多制度性的因素，使得供給結(jié)構(gòu)也遲遲得不到很好的調(diào)整。但是，房地產(chǎn)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響，是客觀(guān)的事實(shí)，誰(shuí)也抹殺不了。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體供求關(guān)系

從現(xiàn)在來(lái)看，房地產(chǎn)過(guò)去長(zhǎng)期以來(lái)整體上供不應(yīng)求的局面已被改變，庫(kù)存壓力非常大。去庫(kù)存這個(gè)口號(hào)，是第一次提出來(lái)。問(wèn)題是剛剛在第一季度提出來(lái)去庫(kù)存，幾個(gè)主要城市和少數(shù)二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)就開(kāi)始出現(xiàn)大幅度的上升，或者說(shuō)醞釀著還要進(jìn)一步大幅度得上升。目前市場(chǎng)信號(hào)比較混亂，一邊說(shuō)要去庫(kù)存，一邊說(shuō)要控制房地產(chǎn)泡沫。

筆者認(rèn)為，全國(guó)的形勢(shì)總體來(lái)說(shuō)，還是供給大于需求，去庫(kù)存依然還是主基調(diào)。但是，個(gè)別城市的房?jī)r(jià)上升是由于當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性市場(chǎng)供求關(guān)系的特點(diǎn)，可以通過(guò)相關(guān)政策，有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)節(jié)。供給方面有制度性的扭曲，需求方面也有很多制度性的扭曲，即使出現(xiàn)一定程度的平衡，也是在政策強(qiáng)力打壓下形成的。所以，市場(chǎng)真正的作用在其中發(fā)揮的比較困難。

三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)

從目前的成交來(lái)看，2016年可能是最近幾年中間成交量最大的一個(gè)時(shí)期，后面要繼續(xù)維持這么高的成交規(guī)?？峙率怯欣щy的。很多需求在第一季度被迅速地提前釋放出來(lái)，第二季度往往就跟不上了。因此，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市在政策調(diào)控下成交明顯回落的可能性比較大。但是，成交回落不等于價(jià)格也回落，因?yàn)檫@些一線(xiàn)城市，還有一些二線(xiàn)城市，庫(kù)存已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘，如果不加大投資力度，未來(lái)整個(gè)供求關(guān)系還是處于一個(gè)偏緊的狀況，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。所以在這種情況下，價(jià)格出現(xiàn)大幅度的回落幾乎是不可能的，可能會(huì)有一些波動(dòng)或小幅度回落。

從成交趨勢(shì)來(lái)看，雖然不會(huì)出現(xiàn)新的“天量”，但也不會(huì)出現(xiàn)大幅度的急劇回落，因?yàn)橐痪€(xiàn)和二線(xiàn)城市占的比重還是不高的，全國(guó)主要成交75%以上的面積還是在三線(xiàn)和四線(xiàn)城市。所以說(shuō)，即使一線(xiàn)城市以及部分二線(xiàn)城市成交短期出現(xiàn)明顯的回落，但是由于全國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策還是比較寬松，支持的方面依然是主基調(diào)，故而不會(huì)出現(xiàn)急劇的持續(xù)回落。價(jià)格來(lái)說(shuō)，政策是寬松的，金融是支持的，從整體目標(biāo)來(lái)看，一二線(xiàn)城市受到一定控制調(diào)節(jié)以后，房?jī)r(jià)上漲會(huì)被控制住，或者說(shuō)有一定程度的調(diào)整，但全國(guó)房?jī)r(jià)總體上會(huì)繼續(xù)回升。

房?jī)r(jià)高的地方，不見(jiàn)得就一定有很大的泡沫，房?jī)r(jià)低的地方，也不見(jiàn)得就沒(méi)有泡沫。很多三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)不高，但人口已經(jīng)在減少，本來(lái)房子造的就已經(jīng)偏多，就肯定存在泡沫。所以，未來(lái)一段時(shí)間，整體成交會(huì)有一些波動(dòng)，價(jià)格也會(huì)有一些波動(dòng)，但是總體態(tài)勢(shì)會(huì)保持基本平穩(wěn)。房?jī)r(jià)也同樣會(huì)呈現(xiàn)這樣一個(gè)特點(diǎn)，少數(shù)城市可能會(huì)受到調(diào)控，出現(xiàn)一些波動(dòng)，但是總體趨勢(shì)還是會(huì)繼續(xù)向上的。今年第一季度有人說(shuō)要崩盤(pán)了，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)大幅度的下跌，可能會(huì)腰斬等，結(jié)果少數(shù)城市房?jī)r(jià)又起來(lái)了，給這些看空人士澆了一盆冷水。從目前的市場(chǎng)特點(diǎn)來(lái)看，一個(gè)是庫(kù)存總量很大，一個(gè)是差異化明顯。所以未來(lái)的運(yùn)行周期，應(yīng)該不會(huì)像過(guò)去那樣大起大落，可能會(huì)相對(duì)趨向一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)。至于出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度的回落、腰斬，至少短期內(nèi)不會(huì)有可能。