淺析房屋租賃合同的法定解除條件

鄭天琪

關(guān)鍵詞：房屋租賃（rental housing）；合同解除（termination of contract）；解除權(quán)（right of rescission）；解除條件（condition subsequent）

中圖分類號(hào)：D923.6；D920.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2016）17-0296-01

隨著近年來，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益升溫，由此催生的房屋租賃業(yè)務(wù)也大量增加，從而導(dǎo)致關(guān)于房屋租賃合同的糾紛也越來越多，與此密不可分的關(guān)于房屋租賃合同解除制度的法律也隨之得到關(guān)注和受到討論與爭(zhēng)議，而設(shè)立完備的房屋租賃合同的解除制度，首先要確立合理的解除條件。一、房屋租賃合同解除的法定解除條件

有關(guān)房屋租賃合同的法定解除條件，我國(guó)《合同法》第94條規(guī)定了關(guān)于合同的一般性解除條件，即該條文中規(guī)定的不可抗力、不履行債務(wù)、遲延履行、不能履行合同目的等情形均為房屋租賃合同的法定解除條件。

在《合同法》的“租賃合同”一章中規(guī)定了租賃合同的若干情形，以及最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中對(duì)于房屋租賃合同的解除也有特殊規(guī)定①。關(guān)于房屋租賃合同既有任意性解除權(quán)，也有非任意性解除權(quán)。解除條件既包括出租人單方擁有的、承租人單方擁有的，也包括雙方均有的解除權(quán)。二、房屋租賃合同解除條件的問題與完善建議

在我國(guó)房屋租賃合同解除條件再具體操作實(shí)務(wù)中，仍有不少值得進(jìn)一步探討、明確的問題。雖然我國(guó)《合同法》規(guī)定當(dāng)事人有履行合同的義務(wù)，但在房租租賃合同中，賦予當(dāng)事人在不定期租賃合同中任意解除合同的權(quán)利，無疑給了出租人濫用出租權(quán)的機(jī)會(huì)，承租人的住房利益得不到保障。另外，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房租賃關(guān)系中，出租人如果任意解除租賃合同，會(huì)導(dǎo)致承租人投入的成本無法收回、營(yíng)業(yè)收入損失。另一方面，由于《合同法》沒有相關(guān)的明確規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中承租人無法主張出租人給予賠償，出租人坐享租房增值收益，造成實(shí)質(zhì)上的不公平。這些問題都會(huì)導(dǎo)致房屋租賃合同中的當(dāng)事人雙方地位不平等，產(chǎn)生糾紛。因此對(duì)于現(xiàn)行的房屋租賃合同的解除條件以及相關(guān)法律制度，有必要加以補(bǔ)充和完善。以下是筆者的觀點(diǎn)與完善建議。（一）對(duì)于出租人的解除權(quán)加以實(shí)體限制

由于上述提到的承租人在房屋租賃合同中處于不利地位，所以在解除合同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人的解除權(quán)加以限制。在定期租賃中，出租人并沒有任意解除權(quán)，解除合同必須有法定或約定的事由。在實(shí)踐中出租人多以違約作為主張解除合同的事由。但是應(yīng)當(dāng)在實(shí)踐中明確并非承租人的所有違約行為都是出租人解除合同的理由，如果承租人的違約屬于非實(shí)質(zhì)性違約②，那么出租人可以向承租人主張繼續(xù)履行、損害賠償?shù)冗`約責(zé)任，不應(yīng)當(dāng)要求解除合同。只有承租人的違約構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，出租人才可以行使解除權(quán)。（二）明確“預(yù)告期限”

雖然我國(guó)在《合同法》232條中有所規(guī)定，但合理期限即提前通知的期限并沒有明確規(guī)定，這樣容易導(dǎo)致糾紛。所以筆者認(rèn)為，對(duì)“合理期限”應(yīng)當(dāng)加以界定，在司法實(shí)踐中多是將此交予法官進(jìn)行自由裁量，這樣容易導(dǎo)致法官判決不公正，未給與承租人足夠期限等問題。但是關(guān)于房屋租賃解除的案件情況千變?nèi)f化，直接規(guī)定出一個(gè)明確的期限也是不切實(shí)際的。所以筆者主張，規(guī)定最低期限為一個(gè)月，這樣較為靈活也明確了預(yù)告期限便于解決問題。（三）認(rèn)定合同解除的時(shí)間

根據(jù)我國(guó)《合同法》第96條規(guī)定，可以看出在我國(guó)采用通知解除立法模式，兼具判決解除立法模式。由此可知在我國(guó)確定合同解除的時(shí)間分為協(xié)商解除的協(xié)商之日解除，單方解除的通知到達(dá)之日解除，判決解除的在判決或調(diào)解書中明確解除時(shí)間三種情況③。但在具體的司法實(shí)踐中，仍舊存在一些問題，比如當(dāng)事人在訴訟程序之外未依法向?qū)Ψ教岢鼋獬贤?，但在起訴中明確提出解除房屋租賃合同這一情況的解除時(shí)間確定，筆者認(rèn)為應(yīng)該確定為起訴狀送達(dá)之日。除此之外，關(guān)于合同解除時(shí)間的認(rèn)定是否應(yīng)該在判決書中作出表述以及如何表述也存在爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為應(yīng)該在判決書中明確合同解除的時(shí)間更利于處理相關(guān)糾紛。（四）出租人任意解除權(quán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房租賃合同的賠償

我國(guó)的租賃合同中沒有對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房做出單獨(dú)的規(guī)定，更是欠缺關(guān)于其賠償問題的相關(guān)法律。筆者認(rèn)為出租方在這種情況下應(yīng)該對(duì)承租方進(jìn)行賠償，至于賠償范圍，應(yīng)當(dāng)以履行利益的損失為范圍，包括因?yàn)槌鲎馊私獬贤瑢?dǎo)致的利益損失，也包括延展租約可能會(huì)帶來的利益。明確賠償金額在實(shí)踐中是不可能實(shí)現(xiàn)的，可以規(guī)定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明確，以及規(guī)定賠償金的數(shù)額上限。既保護(hù)承租人的利益也降低出租人的解約成本，以此平衡雙方利益解決糾紛。三、結(jié)語

房屋租賃合同作為繼續(xù)性合同，其解除在法律性質(zhì)、解除的原因及后果方面，既具備普通合同解除的共同點(diǎn)，也有與普通合同解除不同的特點(diǎn)。在如今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，房屋租賃關(guān)系隨著形勢(shì)不斷發(fā)展變化，為了維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)房屋租賃合同解除條件進(jìn)行分析，在其中發(fā)現(xiàn)問題并加以完善是十分有意義的。[注釋]

①周孟炎.略論房屋租賃合同糾紛中裝修投入的處理[J].法學(xué)雜志，2004（5）：81.

②何為實(shí)質(zhì)性違約與非實(shí)質(zhì)性違約，在各國(guó)并沒有統(tǒng)一明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，主要由法院在具體個(gè)案中進(jìn)行個(gè)案認(rèn)定.

③趙軍勝.論我國(guó)合同解除制度存在的問題及其完善[D].鄭州大學(xué)，2007：27.