關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的分析

林潔

【摘要】建設(shè)單位在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中自始至終都需要進(jìn)行全過程的工程造價(jià)控制。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，不同階段的建造成本都會受國家政策、市場供求等因素的影響，為了提高項(xiàng)目利潤，需要我們做好開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理。因此，本文主要對開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與成本管理等方面進(jìn)行科學(xué)分析，提出合理舉措，以此提升開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過程中的造價(jià)控制能力。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)；工程造價(jià)；成本管理；項(xiàng)目開發(fā)；建設(shè)

前言

由于建設(shè)項(xiàng)目在開發(fā)過程中存在多變性、一次性與不確定性，故此在項(xiàng)目建設(shè)過程中，進(jìn)行強(qiáng)而有力的全過程造價(jià)控制與成本管理，是項(xiàng)目能夠順利建設(shè)的積極保證。全過程造價(jià)控制是指建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)，在合理的目標(biāo)成本下完成項(xiàng)目建設(shè)；而對于成本管理來說，是從全過程角度出發(fā)，科學(xué)管理項(xiàng)目在開發(fā)過程中遇到的各類風(fēng)險(xiǎn)，對項(xiàng)目的工程成本進(jìn)行有效管理。成本控制對項(xiàng)目建設(shè)具有重要的作用，也是其發(fā)展的靈魂，只有做好成本控制，才能為企業(yè)創(chuàng)造利潤，支撐企業(yè)的正常運(yùn)營，促進(jìn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的現(xiàn)狀

（一）前期決策階段

1.市場調(diào)查，鎖定目標(biāo)客戶，項(xiàng)目精準(zhǔn)定位

在項(xiàng)目開發(fā)前期，應(yīng)該做好市場調(diào)查工作，了解市場對項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際需求，鎖定目標(biāo)客戶人群。因地制宜，合理規(guī)劃用地地塊的各類功能及配套設(shè)施，為目標(biāo)客戶定制符合市場的產(chǎn)品，為項(xiàng)目建成后有一個(gè)好的銷售業(yè)績提供強(qiáng)而有力的保證。

2.成本控制體系的建設(shè)——制定合理的目標(biāo)成本、拆分目標(biāo)成本

開發(fā)項(xiàng)目有了明確的項(xiàng)目定位，建設(shè)單位通過目標(biāo)人群的喜好規(guī)劃項(xiàng)目的產(chǎn)品類型，做好項(xiàng)目的可研報(bào)告，并制定合理的目標(biāo)成本，針對當(dāng)時(shí)地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，預(yù)期項(xiàng)目的回報(bào)周期及最終收益。再此，建設(shè)單位以合理的合約界面為依據(jù)，把目標(biāo)成本拆分至項(xiàng)目建設(shè)各類的工程建造費(fèi)用中；再根據(jù)此，從實(shí)際需求出發(fā)，對各個(gè)項(xiàng)目的資金來源情況進(jìn)行合理地推算，推算建設(shè)項(xiàng)目在開發(fā)過程中有可能發(fā)生的各類不可預(yù)見費(fèi)用；同時(shí)，建設(shè)單位會為上述的各類概算費(fèi)用擬定相應(yīng)的等級標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹挥性O(shè)定了相關(guān)的等級標(biāo)準(zhǔn)，才能使后人清楚了解成本目標(biāo)的設(shè)定依據(jù)，亦只有這樣，才能保證項(xiàng)目在建設(shè)過程中“不跑題”，為全過程造價(jià)管理提供了扎實(shí)的成控基礎(chǔ)。

3.案例分析

在這里我們舉個(gè)例子，建設(shè)單位計(jì)劃在廣州市番禺區(qū)開發(fā)建設(shè)某高級商場BC，該建筑物地上5層，總建筑面積為6600m2。建設(shè)單位根據(jù)過往同類型的商業(yè)工程，計(jì)算得出該棟建筑物的工程建造初步核算（未含地價(jià)、貸款等），結(jié)論如下：

通過上述投資測算表，建設(shè)單位可清晰了解本項(xiàng)目的開發(fā)概算，制定目標(biāo)成本及回收周期。為做好開發(fā)項(xiàng)目全過程的造價(jià)控制，當(dāng)項(xiàng)目有了明確的目標(biāo)成本后，我們做成本管控的下一步工作就是把目標(biāo)成本按照“配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“工程建造費(fèi)用”、“不可預(yù)見費(fèi)”三部分進(jìn)行拆分。由上表可知，“工程建造費(fèi)用”占了概算的絕大部分，故此建設(shè)單位往往還會根據(jù)合約界面等對其進(jìn)一步細(xì)分。從這一投資測算表的分析可知，地產(chǎn)項(xiàng)目的初步費(fèi)用核算是嚴(yán)格遵循地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行的，因此開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制及成本管理就是對項(xiàng)目由投資決策到竣工結(jié)算各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用與概算的全面對比及跟進(jìn)，通過科學(xué)的成本管控手段，合理控制項(xiàng)目開發(fā)的成本，保證項(xiàng)目的利潤。

（二）項(xiàng)目實(shí)施階段

1.專業(yè)的成控人員

現(xiàn)在很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為了降本增效，往往在架構(gòu)設(shè)置時(shí)按照工程專業(yè)對人員分工，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程設(shè)立專業(yè)人員完成對應(yīng)專業(yè)的成本管控工作，同一項(xiàng)目同一專業(yè)的工作內(nèi)容，由同一個(gè)成控人員進(jìn)行全過程管理，提供專業(yè)化服務(wù)的同時(shí)，可以精簡人手，并提升管理精度，提高工作效率。這樣的人員設(shè)置，還可以把項(xiàng)目全過程成本管控的責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，減少了因部門交接不清，而引起的相互推諉。成控人員從項(xiàng)目投資決策階段即已接管相應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)成本管控資料及信息，那么該成控人員將非常清楚該開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及目的，這能更好地把成本管控從一而終。

2.對施工過程中資金流動的控制

在施工過程中，實(shí)時(shí)核查工程造價(jià)的變化，建立項(xiàng)目管理臺賬制度，定期組織建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位復(fù)核臺賬的有關(guān)數(shù)據(jù)，保證臺賬的及時(shí)性、準(zhǔn)確性。如果項(xiàng)目出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，應(yīng)該針對項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，合理估算變更工程所產(chǎn)生的費(fèi)用，從而判斷設(shè)計(jì)變更的合理性，是否符合現(xiàn)場的實(shí)際需要；最后還要跟蹤落實(shí)設(shè)計(jì)變更的實(shí)施情況，防止假方案的出現(xiàn)。成控人員記錄好每筆進(jìn)度款的支付情況，對每一筆應(yīng)付進(jìn)度款進(jìn)行審核，確保進(jìn)度款的支付符合合同要求，且與現(xiàn)場實(shí)際情況相匹配，避免項(xiàng)目出現(xiàn)超支超付的情況。

另外，成控人員對建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，施工單位買到的材料設(shè)備是否與招投標(biāo)文件或合同約定相一致，還要對材料設(shè)備的品牌、數(shù)量、型號以及規(guī)格等進(jìn)行一一核實(shí)，并且記錄在案，避免施工單位以次充好，乃至摻假。

3.新型材料的推廣與應(yīng)用

材料費(fèi)一直都占據(jù)總體工程造價(jià)的50%以上比例。所以，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，如何合理地選擇施工材料，將對施工方案、工程造價(jià)、施工工期、工程質(zhì)量等均造成較大影響。新型材料若能在開發(fā)項(xiàng)目中被適當(dāng)選用，既能提高施工質(zhì)量，同時(shí)也能節(jié)省施工時(shí)間，從而節(jié)約建造成本，優(yōu)化項(xiàng)目的成本管理，減少障礙。

（三）工程竣工后

竣工結(jié)算作為工程造價(jià)控制的最后環(huán)節(jié)，是整個(gè)成本管理的核心，能最直接反映成本控制的成與敗，因此，現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)對此都非常重視。當(dāng)然，全過程造價(jià)管理若做得好，可以大大降低竣工結(jié)算的工作難度，這兩者是相輔相成的。

工程在竣工以后，施工單位應(yīng)該按甲方要求，整理結(jié)算資料，結(jié)算資料應(yīng)包括：結(jié)算書、施工過程中的會議紀(jì)要、竣工圖以及相關(guān)合同等?？⒐そY(jié)算要求成本管理人員對項(xiàng)目現(xiàn)場的實(shí)際情況非常熟悉，才能更好地對結(jié)算資料進(jìn)行審核，確保其準(zhǔn)確性、合理性，避免重復(fù)計(jì)費(fèi)、夸大計(jì)算或工程內(nèi)容虛構(gòu)等而造成的額外支出。

二、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的策略

（一）制定招投標(biāo)制度，增加競爭

在施工前期，做好項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃合理安排招標(biāo)工作。招標(biāo)工作開始時(shí)，要對施工單位嚴(yán)格審查，確保施工單位的履約能力，并從源頭上消除轉(zhuǎn)標(biāo)現(xiàn)象。另外，應(yīng)該做好招標(biāo)文件的編制工作，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場的實(shí)際情況，考慮各類風(fēng)險(xiǎn)并在招標(biāo)文件中清楚約定各方責(zé)任，并載于合同中，這有利于履約過程中的問題處理。最后，在招標(biāo)文件中設(shè)置好評標(biāo)細(xì)則，避免投標(biāo)單位采用不平衡報(bào)價(jià)、惡意低于成本價(jià)中標(biāo)等行為。對于招標(biāo)單位而言，選擇合理低價(jià)的施工單位中標(biāo)，將是較理想的選擇。招投標(biāo)制度應(yīng)該以公平、公正、公開為最基本原則，只有這樣，才能找到真誠合作的施工單位，形成良性競爭，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目施工前合理控制造價(jià)的目的。

（二）合同中的變更價(jià)款以及支付方式的約定

在合同編制的過程中，除項(xiàng)目施工過程中有可能遇到的各類風(fēng)險(xiǎn)需要在合同中有所體現(xiàn)外，還應(yīng)把價(jià)款變更以及工程款的支付方式在合同中清楚列明。在合同中約定好合同價(jià)款變更的對應(yīng)條款，有利于各方清晰明了由設(shè)計(jì)變更所可能引起的各類工程造價(jià)的增減，避免施工單位獅子開大口的情況出現(xiàn)，也減少甲乙雙方互相扯皮。合理的工程款支付方式可以有效避免超支超付的情況出現(xiàn)，又可以避免施工單位由于工程款不到位而導(dǎo)致的消極態(tài)度。

（三）BIM技術(shù)在工程造價(jià)管理上的應(yīng)用

建筑信息模型（Building Information Modeling）是以建筑工程項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，進(jìn)行建筑模型的建立，通過數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實(shí)信息。它具有可視化，協(xié)調(diào)性，模擬性，優(yōu)化性和可出圖性五大特點(diǎn)?，F(xiàn)在BIM技術(shù)在建筑行業(yè)上的應(yīng)用已經(jīng)越來越廣泛，在中國，BIM技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)廣泛應(yīng)用于工程造價(jià)行業(yè)，如魯班、廣聯(lián)達(dá)等算量軟件。BIM的出現(xiàn)，大大地減輕了造價(jià)人的工作量，而且提高了造價(jià)人的工作效率以及算量精度。隨著它進(jìn)一步地被廣泛應(yīng)用于項(xiàng)目管理的協(xié)同工作，它將為建設(shè)單位、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等各方提供統(tǒng)一的管理平臺，屆時(shí)，將帶來建筑行業(yè)又一次管理水平的騰飛。

結(jié)論

綜上，在地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中應(yīng)該積極注重成本的控制與管理，在不同階段需要采取不同的舉措。作為一項(xiàng)系統(tǒng)、全面的管理工作，成本控制不僅關(guān)乎于開發(fā)項(xiàng)目的在建階段，它貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的從無到有。成控人員對開發(fā)過程中各個(gè)階段進(jìn)行合理控制與科學(xué)管理，能夠使建設(shè)單位的投資更加科學(xué)合理，工程的施工更加順利安全，以此能夠促進(jìn)我國的地產(chǎn)行業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)

[1]秦哲.淺議房地產(chǎn)開發(fā)工程管理困境及改進(jìn)措施[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2015，（13）：88-90.

[2]魏民.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理問題及對策研究[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2015，（13）：55-56.