房價背后的邏輯

文‖《上海國資》記者　孫玉敏

房價背后的邏輯

文‖《上海國資》記者孫玉敏

十多年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展表明，中國房地產(chǎn)最多出現(xiàn)盤整，未出現(xiàn)急劇波動

多位市場人士表示，2016年春節(jié)之后上海房價的這輪迅猛上漲，有政策暖風(fēng)因素、需求釋放因素，亦有市場情緒影響。多重因素相互疊加，共同促使目前的樓市局面出現(xiàn)。

政策暖風(fēng)

“多種因素累積，時機(jī)碰到一起才形成當(dāng)前上海房價迅猛上漲的局面?！逼桨埠梅客卣共拷?jīng)理鄔紅恩對《上海國資》強(qiáng)調(diào)。

在鄔紅恩看來，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，中國作為發(fā)展中國家，必須保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定速度?！暗潜＝?jīng)濟(jì)增長在一定水平之上還是維持人民幣匯率穩(wěn)定？中國要做選擇題。相關(guān)政策表明，中國選擇了保經(jīng)濟(jì)增長。那么要維持經(jīng)濟(jì)增長，有效和快速的手段有兩個：一是房地產(chǎn)拉動，二是大型實體企業(yè)經(jīng)營好轉(zhuǎn)?！?/p>

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，從基本面分析，一線城市，比如上海的高房價，是由多方面決定，本來上海的城市地位決定了房價單價平均線較高，測算均價在3萬元/平方米。但從技術(shù)面分析，貨幣寬松、資金充裕、股市走熊、樓市政策緩和、地價攀高、改善需求釋放等因素，導(dǎo)致2015年下半年以來的上海房價大漲。

在楊紅旭看來，房價上漲原因有三：

其一，政策暖風(fēng)，吹熱樓市。2014年3月“兩會”之后，房地產(chǎn)政策利好不斷，限購限外等行政手段減少或取消、房貸多次放松、相關(guān)稅收獲得減免、公積金貸款政策寬松、去庫存配套政策陸續(xù)出臺。多次利好累積之后，全國 70個大中城市房價于2015年5月止跌反彈，2016年1月數(shù)據(jù)表明房價漲幅擴(kuò)大。

其二，區(qū)域分化，虹吸效應(yīng)。在楊紅旭看來，地區(qū)之間存在的“虹吸效應(yīng)”，將本應(yīng)去三四線城市的需求，虹吸到了一線城市。使得庫存量大的三四線城市市場低迷，房價下跌或不漲；庫存壓力不大的一線和部分二線城市，房價卻不斷上漲。

其三，資金寬裕，投資乏路。2月29日，央行宣布再次降準(zhǔn)，這是貨幣政策加碼放松的表現(xiàn)。這是2016年的第一次降準(zhǔn)，是2015年以來的第五次降準(zhǔn)，雖含有對沖外匯儲備下滑的目的，但畢竟會加大貨幣寬松與流動性?！吧鐣腺Y金寬裕，利好資產(chǎn)市場，但股市走熊，已喪失了吸收資金的能力，那么必定會有資金加速流向正在升溫中的樓市，于是少數(shù)城市中的投資性購房需求將越來越多?！?/p>

政策的變化帶來市場投資者心理預(yù)期巨變。

財經(jīng)評論人鄧鋼這樣描述這波暴漲的軌跡：起先，借助樓市新政降低購房首付比例、降低契稅和營業(yè)稅等的影響，籌劃多時的部分自住需求者踩著政策利好開始集中進(jìn)場，這一跡象迅速被房產(chǎn)中介和開發(fā)商捕獲，相當(dāng)部分房產(chǎn)中介等開始利用房市高度不對稱的信息優(yōu)勢，通過建議業(yè)主加價和毀約，及借助他人和自身的身份資源、借助互聯(lián)網(wǎng)金融等其他融資渠道提供首付貸等，開始營造需求啟動的市場場景，引發(fā)部分改善型換房需求等的入場，房價呈現(xiàn)出自我強(qiáng)化的市場預(yù)期。

但鄔紅恩表示，某些中介可能會采取一些手段，刺激客戶加速做決定，但對房價漲跌起不了很大作用。

多位專家告訴《上海國資》，市場情緒可以影響買賣雙方的心態(tài)和決策，容易造成房價短期大幅波動。

2006年-2015年上海商品住宅年度成交均價及同比增幅變化

剛需釋放

除了政策暖風(fēng)影響，多位專家表示，此前被壓抑的剛性需求釋放也是此輪上海房價暴漲的原因之一。

在鄔紅恩看來，此前限購政策執(zhí)行時間過長，被壓抑的剛需已大量釋放?！?011年1月限購政策開始，被壓抑的需求經(jīng)過四五年的準(zhǔn)備，已具備買房資格，并已入市。去交易中心調(diào)查可知，99%是剛需，外來人口為主?！编w紅恩強(qiáng)調(diào)。

一方面，剛需大量釋放，另一方面，市場供給卻嚴(yán)重不足。

鄔紅恩表示，與多數(shù)商品價格形成機(jī)制相似，房價主要由供求關(guān)系決定。

截止2015年年底，上海市新建純商品住宅庫存總量為1071萬平方米，比2014年12月的歷史高點(diǎn)下降19%。2015年12月，上海市新建純商品住宅存銷比為8.3。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，目前該存銷比已變成3.7，也就是說，三個多月就能把現(xiàn)有庫存消化掉。

“目前上海可供開發(fā)建設(shè)的土地已非常緊張，住宅用地逐年減少，這種局面未來一段時間仍會持續(xù)；而上海對外來人口的吸引力在全國遙遙領(lǐng)先。供求失衡，房價只能加速上漲?！编w紅恩表示。

中國房地產(chǎn)協(xié)會首席研究員李戰(zhàn)軍告訴《上海國資》，2015年是上海房地產(chǎn)銷售大年，量價齊升。支撐點(diǎn)有二：一是強(qiáng)大的需求，二是土地供應(yīng)減少，市場供不應(yīng)求。在李戰(zhàn)軍看來，“不管大環(huán)境如何，上海的產(chǎn)業(yè)特性、城市特性決定了她始終是中國房地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊、風(fēng)向標(biāo)。所以2016年上海房價的上漲態(tài)勢仍會延續(xù)，房價會繼續(xù)高位運(yùn)行?！崩顟?zhàn)軍強(qiáng)調(diào)，十多年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展表明，中國房地產(chǎn)最多出現(xiàn)盤整，未出現(xiàn)急劇波動。