關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)電梯安全使用管理的若干建議

【摘要】近年來，隨著我市城市化進(jìn)程不斷加快，高層建筑越來越多，電梯日益成為建筑物內(nèi)部主要的交通運(yùn)輸工具，與我們的生活密切相關(guān)，與此同時(shí)因電梯故障造成的電梯困人、開關(guān)失靈和陡升陡降等危險(xiǎn)情況時(shí)有發(fā)生，特別是住宅電梯因其特殊性（多業(yè)主共有，一般委托物業(yè)代管，裝修期間當(dāng)貨梯使用等），容易發(fā)生故障或事故，不僅影響了業(yè)主正常生活，其存在的安全隱患更是不容忽視。

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；電梯；安全使用

一、住宅小區(qū)電梯現(xiàn)狀分析：

（一）開發(fā)建設(shè)弊端

部分新建電梯配置標(biāo)準(zhǔn)不高，一些開發(fā)商為降低建設(shè)成本，配置的電梯質(zhì)量較差，往往驗(yàn)收合格交付后不久就會(huì)出現(xiàn)種種問題，先天的不足增加了后期電梯使用成本，降低了電梯的使用年限。

（二）電梯維護(hù)保養(yǎng)市場(chǎng)不夠規(guī)范

電梯的保養(yǎng)是電梯安全使用最重要的方面，根據(jù)電梯行業(yè)規(guī)范，每個(gè)維保人員負(fù)責(zé)20-25臺(tái)電梯的保養(yǎng)，每部電梯每個(gè)月必須保養(yǎng)兩次，每季度全面檢查一次的要求。如能滿足上述要求對(duì)電梯進(jìn)行全方位保養(yǎng)，電梯安全事故將大幅度下降。然后目前電梯維保市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多小電梯維保公司為了生存只能不斷降價(jià)，降價(jià)的同時(shí)也在降低維保質(zhì)量，使其無法達(dá)到規(guī)范要求的維保標(biāo)準(zhǔn)，無序的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，只會(huì)增加電梯運(yùn)行故障率和事故率，減少電梯使用壽命。

（三）現(xiàn)行住宅電梯管理模式不利于電梯維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量的提高

目前住宅小區(qū)的管理模式：業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司，物業(yè)公司與電梯維修保養(yǎng)單位簽訂合同，電梯維保單位一般委托物業(yè)代管的管理模式。由于業(yè)委員是一個(gè)群眾自治組織，大多對(duì)電梯管理不內(nèi)行，沒有選擇合適的維保單位并對(duì)其進(jìn)行考核能力。而物業(yè)管理公司準(zhǔn)入門檻低，人員流動(dòng)大，缺乏電梯維護(hù)專業(yè)人才，在維修保養(yǎng)單位選擇上，部分物業(yè)公司從自身利益出發(fā)容易在選擇維保單位時(shí)更注重價(jià)格而不是質(zhì)量，過低價(jià)格的維保必然是造成日常維修保養(yǎng)不到位或少到位 ，致使電梯小“病”養(yǎng)大，以搶修代替維保的情況屢見不鮮，而這樣做帶來的后果卻需要全體業(yè)主從自身的住宅維修資金中支出，這就造成了一種權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等，形成劣幣驅(qū)逐良幣的惡性循環(huán)。

（四）電梯故障需要即時(shí)搶修的特點(diǎn)與現(xiàn)行住宅維修資金使用程序在時(shí)間上的矛盾以及第三方電梯安全評(píng)估機(jī)構(gòu)的缺失

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》以及《安徽省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》等相關(guān)法律、規(guī)章。目前我市住宅維修資金使用程序，先由申請(qǐng)人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主）編制物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，提出使用申請(qǐng)，符合使用條件的，公示維修方案，組織業(yè)主表決，使用方案經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上業(yè)主書面同意后，由申請(qǐng)人選擇施工單位，簽訂施工合同，組織方案實(shí)施及竣工驗(yàn)收。

在這個(gè)實(shí)施過程中矛盾主要體現(xiàn)在一是時(shí)間過長(zhǎng)，首先維修方案需要“雙三分之二以上”相關(guān)業(yè)主的書面簽字認(rèn)可后，方可實(shí)施，無法滿足電梯出現(xiàn)緊急情況，即時(shí)維修的需要，二是在這個(gè)過程中業(yè)主和物業(yè)公司均缺乏相關(guān)專業(yè)技能，三是目前我市沒有專業(yè)的第三方電梯安全評(píng)估公司來評(píng)估電梯是否存在事故隱患以及哪些零部件需要更換，也就無法對(duì)電梯維修單位出具的電梯更新改造方案進(jìn)行鑒定評(píng)估，難以確定其方案的合理性，可能導(dǎo)致資金的不合理使用。

二、關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)電梯安全使用管理的幾點(diǎn)建議

（一）開展全市范圍內(nèi)的老舊住宅電梯安全評(píng)估檢測(cè)及相應(yīng)的大修、更新、改造工作

建議針對(duì)全市范圍內(nèi)投用使用超過10年的老舊住宅電梯和雖未超過10年但故障頻發(fā)的高層住宅電梯進(jìn)行檢測(cè)評(píng)估，摸清我市老舊住宅電梯安全隱患程度，針對(duì)這些電梯安全存在的問題，聯(lián)合相關(guān)部門拿出大修、更新和改造方案，推動(dòng)老舊住宅電梯的大修、更新和改造。

（二）規(guī)范電梯維護(hù)保養(yǎng)市場(chǎng)，強(qiáng)化責(zé)任主體的責(zé)任意識(shí)

建議依法對(duì)我市范圍內(nèi)電梯維護(hù)保養(yǎng)單位開展專項(xiàng)整治，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，按照企業(yè)人員、資源條件、質(zhì)保體系運(yùn)轉(zhuǎn)狀況、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急響應(yīng)時(shí)間、維保工作質(zhì)量等方面對(duì)維保單位進(jìn)行考核，依據(jù)考核結(jié)果對(duì)維護(hù)保養(yǎng)單位星級(jí)評(píng)定，將查出的不合格企業(yè)納入企業(yè)誠(chéng)信檔案，定期向社會(huì)通報(bào)，并將結(jié)果通知給全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇維保單位的時(shí)候能夠擇優(yōu)選優(yōu)。同時(shí)建議也將物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)電梯維保公司的監(jiān)督納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)優(yōu)考核中，使其能夠重視電梯維保。

（三）加強(qiáng)住宅維修資金使用的制度創(chuàng)新

針對(duì)電梯發(fā)生緊急情況、需要即時(shí)維修，動(dòng)支專項(xiàng)維修資金的特點(diǎn)，結(jié)合正在報(bào)審，即將出臺(tái)的《銅陵市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用管理辦法（試行）》，今后將在條件成熟的小區(qū)推行建立住宅維修資金緊急使用預(yù)案制度。預(yù)案的中心思路是全體業(yè)主先行對(duì)預(yù)案進(jìn)行表決（預(yù)案經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上業(yè)主書面同意后），授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在其授權(quán)范圍內(nèi)，當(dāng)本建筑區(qū)劃突發(fā)緊急情況，及時(shí)排危除險(xiǎn)，保障業(yè)主、使用人生命財(cái)產(chǎn)安全，迅速恢復(fù)建筑區(qū)劃共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用功能，通過授權(quán)將業(yè)主表決的程序前置，以化解現(xiàn)行的住宅維修資金使用程序與電梯發(fā)生故障需要即時(shí)搶修在時(shí)間上的矛盾。

針對(duì)維修資金使用過程中業(yè)主和物業(yè)公司均缺乏相關(guān)專業(yè)技能的特點(diǎn)，通過公開招標(biāo)的方式，在全市范圍內(nèi)建立住宅維修小額工程施工企業(yè)備選庫，目前共有房建類（8家）、專業(yè)類（電梯、消防、智能化類各3家）供業(yè)主選擇，增加了住宅維修資金使用的公開性，透明性和競(jìng)爭(zhēng)性。

建議建立專業(yè)的第三方電梯安全評(píng)估機(jī)制，評(píng)估電梯更新改造方案，保證維修資金的合理有效使用。

（四）加快電梯管理信息化建設(shè)

隨著我國(guó)物聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)家對(duì)智慧城市的大力推進(jìn)，建議采用遠(yuǎn)程無線網(wǎng)絡(luò)管理手段，建立一個(gè)全市范圍的電梯應(yīng)急救援指揮中心，設(shè)立統(tǒng)一的電梯救助電話，并在此基礎(chǔ)上逐步建立起電梯的遠(yuǎn)程監(jiān)控平臺(tái)，實(shí)時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行狀況以及維保單位是否按時(shí)維修保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)緊急情況，及時(shí)救援，確保市民出行安全。

（五）用全生命周期理念評(píng)估電梯采購(gòu)成本

電梯作為一種耐用設(shè)備，一般至少要運(yùn)行15年，電梯采購(gòu)不能只看產(chǎn)品本身的價(jià)格，更要關(guān)注企業(yè)的后續(xù)服務(wù)質(zhì)量和維保價(jià)格，用全生命周期成本來衡量電梯產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。

建議對(duì)電梯采購(gòu)采用全壽命周期成本招標(biāo)的方法，把質(zhì)保期后的5年甚至10年的維保內(nèi)容和維保價(jià)格納入采購(gòu)考核體系，把產(chǎn)品和服務(wù)打包采購(gòu)，這也符合國(guó)家大力推廣的可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能環(huán)保、綠色采購(gòu)的理念。

作者簡(jiǎn)介：

陶函（1982-），男，安徽省銅陵市人，漢族，本科學(xué)歷，維修管理科科長(zhǎng)，工程管理方向。