淺析房地產估價數(shù)據(jù)平臺應用對房地產估價行業(yè)的影響

【摘要】為應對大數(shù)據(jù)時代對估價行業(yè)發(fā)展的要求，在分析房地產估價數(shù)據(jù)平臺建立及應用情況基礎上，探討數(shù)據(jù)平臺應用對房地產估價行業(yè)的影響。

【關鍵詞】大數(shù)據(jù)時代；數(shù)據(jù)平臺；應用；影響

大數(shù)據(jù)時代的價值在于通過數(shù)據(jù)共享、交叉復用后獲取最大的經濟收益，房地產估價行業(yè)是依靠數(shù)據(jù)進行價格趨勢的判斷和房地產價值的測算的，在大數(shù)據(jù)時代背景下，房地產估價行業(yè)將會重新推倒洗牌，行業(yè)競爭將會更加激烈，擁有數(shù)據(jù)積累和分析能力的估價公司將會以完善的數(shù)據(jù)庫進一步加強和銀行、法院、征收部門的合作，同時可以逐步開展咨詢類評估服務，沒有數(shù)據(jù)庫的估價公司將會逐漸被淘汰。[1]本文基于大數(shù)據(jù)對估價行業(yè)的要求，分析當前我國房地產數(shù)據(jù)平臺建立與應用情況，探討數(shù)據(jù)平臺應用對房地產估價行業(yè)的影響。

一、大數(shù)據(jù)時代對房地產估價行業(yè)的要求

1. 委托方對估價機構的要求

（1）金融機構

房地產估價機構主要合作單位是金融機構和法院等政府機構，金融機構業(yè)務占了房地產估價機構業(yè)務的很大部分，規(guī)模越小的估價機構對金融機構業(yè)務的依賴性越強。每家銀行都有大量的數(shù)據(jù)，大數(shù)據(jù)時代的到來，必然帶來了銀行業(yè)務的調整，例如通過押品數(shù)據(jù)分析，篩選并定位優(yōu)質客戶，提前規(guī)避押品風險；細化押品數(shù)據(jù)看出不同區(qū)域、價格范圍的物業(yè)，貸款審批松緊不同，從而提高審批效率。[2]估價機構，是消費者和銀行等金融機構的橋梁，大數(shù)據(jù)時代，消費者觀念在變、銀行等金融機構在變，估價機構也必須做出相應的改變。

（2）司法機關

2011年住建部在進行《房地產估價規(guī)范研究》課題時，司法機關就對房地產評估行業(yè)提出要求：希望能夠做到同案同估，類似于法院的同案同判。具體要求體現(xiàn)在：同一城市類似評估對象在同一價值日期、相同評估目的的情況下，評估參數(shù)相同；評估機構要具備基本的信息平臺，能夠保證和司法機關進行數(shù)據(jù)交換和數(shù)據(jù)對接，避免他們在接受評估報告之后還需要花大量人力物力進行掃描和評估數(shù)據(jù)處理。

2. 行業(yè)自身對估價機構的要求

我國房地產評估機構，信息化平臺使用率較低，房地產價格影響因素的權重設置、報酬率、成新率的測算等主要依賴估價師經驗，缺乏合理的數(shù)據(jù)支持。評估機構的作業(yè)方式和管理水平，嚴重滯后于互聯(lián)網時代信息技術的發(fā)展，缺乏房地產評估數(shù)據(jù)標準，評估行業(yè)無法和外部進行數(shù)據(jù)交換，評估行業(yè)的信譽面臨著嚴重質疑，評估機構的公信力也大大降低。[3]估價機構，特別是中小型估價機構，要想實現(xiàn)轉型升級，必須利用“大數(shù)據(jù)時代”的理念，拓展公司業(yè)務空間，為科學運用房地產估價理論和方法提供數(shù)據(jù)技術支持。

二、國內房地產估價數(shù)據(jù)平臺建立及應用情況

1. 云估價（2010年建成并投入使用）

云估價作為具備目前國內最大最細的存量房物業(yè)數(shù)據(jù)庫的綜合性房地產信息數(shù)據(jù)服務平臺，主要產品有云查勘數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)軟件、估價寶軟件和云估價數(shù)據(jù)查詢軟件。銀行、房地產企業(yè)以及其他相關單位可通過云估價獲取覆蓋全國的房地產行業(yè)、市場、項目、價格等數(shù)據(jù)信息，目前已有32個城市的評估機構加入云估價服務體系。

2. 中房評（2011年建成并投入使用）

中房評數(shù)據(jù)技術有限公司2011年開始搜集房地產數(shù)據(jù)信息，并進行處理和挖掘，建立了中房評房地產估價數(shù)據(jù)平臺。平臺目前有E采寶（房地產數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)）、E勘寶（房地產移動查勘軟件）、行政管理專業(yè)咨詢系統(tǒng)、自動估價系統(tǒng)和批量估價系統(tǒng)，通過搜集各大城市住宅、商業(yè)及工業(yè)房地產信息，結合最新的樓盤房價和市場租金進行數(shù)據(jù)整合，為政府機構、金融機構和估價公司提供各類房地產數(shù)據(jù)服務。

3. 中估聯(lián)行（2011年建成并投入使用）

"中估聯(lián)行"在聯(lián)盟成員機構之間資源共享、優(yōu)勢互補、聯(lián)動協(xié)作、集約發(fā)展等合作基礎上，通過智能評估支持系統(tǒng)（VISS）和估價作業(yè)支持系統(tǒng)（VOSS），實現(xiàn)聯(lián)盟內部在房地產數(shù)據(jù)庫、信息化系統(tǒng)建設、作業(yè)流程、技術標準和服務規(guī)范等方面的優(yōu)化和統(tǒng)一。平臺服務主要有金融評估及顧問服務、土地規(guī)劃與評價服務、土地開發(fā)顧問服務、拆遷評估及顧問服務、房地產開發(fā)顧問服務、存量資產評估及顧問服務。

4. 云房數(shù)據(jù)（2013年建成并投入使用）

云房數(shù)據(jù)業(yè)務主要集中于房地產數(shù)據(jù)服務與房地產估值服務，主打產品為“房估估”，即實時在線估值服務，將房產估值互聯(lián)網化，為估價行業(yè)提供房地產數(shù)據(jù)庫、業(yè)務操作系統(tǒng)等估價全流程服務。云房數(shù)據(jù)在線估值服務主要范圍是稅務征管在線估值、銀行押品價值監(jiān)測和評估機構在線詢價；以數(shù)據(jù)庫為支撐，還開拓了房地產投資回報率、城市住宅景氣指數(shù)、房地產價格指數(shù)、市場分析和專題報告等數(shù)據(jù)挖掘產品。平臺系統(tǒng)產品主要是房估估和評E評，房估估主要為房產買賣投資及貸款人員提供在線估值、委托評估等服務，提供案例展示、價格走勢、市場解讀等數(shù)據(jù)信息，評E評是估價機構的估價作業(yè)平臺，使用該平臺可以實現(xiàn)勘查作業(yè)電子化、報告撰寫軟件化。

5. 智地數(shù)據(jù)（2014年建成并投入使用）

智地數(shù)據(jù)是一款房地產信息及價格查詢工具軟件，具備住宅、商業(yè)及辦公用途的房地產基礎信息及價格查詢、圖片信息展示、住宅價格預評、房地產資訊查閱等功能。其特色主要是提供普通住宅（不含別墅）的價格預評、工業(yè)廠房的價格預評、房地產專業(yè)咨詢周刊閱讀、政府土地出讓的信息公告。智地平臺主要有智地數(shù)據(jù)庫、外業(yè)查勘查系統(tǒng)、自動生成報告系統(tǒng)、OA管理系統(tǒng)、價格模型測算系統(tǒng)和押品貸后復評及開發(fā)風險管理系統(tǒng)。

三、數(shù)據(jù)平臺應用對房地產估價行業(yè)的影響

估價行業(yè)信息化具體而言就是通過各類型數(shù)據(jù)平臺的應用，實現(xiàn)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)化、查勘工作信息化、估價工作自動化和估價業(yè)務互聯(lián)網化，整個工作以數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)分析為關鍵，以往估價工作中的實地查勘、資料搜集、價格測算和報告撰寫工作都將由系統(tǒng)和軟件替代，這一根本內涵的改變使得估價機構和估價師需要做出巨大的調整。

1. 工作流程變更

（1）傳統(tǒng)業(yè)務流程

傳統(tǒng)估價業(yè)務可以分解成10個工作步驟：受托估價業(yè)務、確定估價基本事項、簽訂估價合同、制定估價作業(yè)方案、搜集整理估價資料、實地查勘估價對象、選取估價方法、確定估價結果、撰寫估價報告和估價資料存檔。例如抵押估價等普通估價業(yè)務實際操作中一般需要一周左右時間。

（2）平臺應用后業(yè)務流程

數(shù)據(jù)平臺應用后的估價業(yè)務流程可以分解成9個工作步驟：詢價、發(fā)起項目、手機查勘、測算、報告輸出、審批、財務、歸檔和管理。例如抵押估價等普通估價業(yè)務實際操作中一般需要1天時間。

每個估價平臺基本都具備數(shù)據(jù)采集、管理和處理系統(tǒng)，估價平臺應用可以實現(xiàn)線上自動估價，強大的數(shù)據(jù)庫使得估價工作變得簡單高效。從平臺使用前后對比可以看出，傳統(tǒng)估價工作中的確定估價基本事項、制定估價作業(yè)方案、搜集整理估價資料、選取估價方法、確定估價結果、撰寫估價報告等工作均可由估價系統(tǒng)替代，委托方與估價機構的交流也從面對面變成線上完成，流程內容改變、工作效率提高。

2. 工作重點變化

自動估價平臺簡化了估價流程，也替代了很多人工估價內容，估價師工作重心因此發(fā)生改變。

（1）傳統(tǒng)業(yè)務內容

以用市場比較法抵押估價為例，傳統(tǒng)估價模式中，估價師的重點工作是實地查勘估價對象、搜集可比實例信息、比較因素選取與修正、價格測算和報告撰寫。

（2）平臺應用后業(yè)務內容

自動估價平臺應用后同樣是運用市場比較法進行抵押估價，委托人可自行在平臺上輸入估價對象信息，估價師將現(xiàn)場勘查的信息輸入手機APP中，聯(lián)網平臺，平臺即可測算出價格并生成報告。

對比可知，同樣估價目的、同樣估價方法的估價業(yè)務，傳統(tǒng)估價模式中估價師的工作已經被平臺所替代，影響著估價結果質量的可比實例信息在獲取委托業(yè)務之前就已經存在數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)當中，所以估價師的工作重心不再是選取方法、搜集資料、價格測算和撰寫報告，而是數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)管理。

3. 新型業(yè)務產生

實時更新的數(shù)據(jù)庫建立后，數(shù)據(jù)挖掘和規(guī)律分析將帶來一系列的新型業(yè)務，估價機構不再單純進行房產估值，而是真正向評估咨詢類的綜合性服務機構轉變。

（1）政府業(yè)務

海量存量房價格數(shù)據(jù)的存儲和更新可以進行房地產價格水平監(jiān)測，通過與歷年同期價格對比建立房地產價格指數(shù)體系，對政府房地產市場管理提供數(shù)據(jù)支持。另外，數(shù)據(jù)庫的建立將簡化涉稅房產評估流程，例如房產稅、增值稅等稅種涉及到的應稅房產量大范圍廣，平臺自動估價在批量評估業(yè)務上有著絕對的優(yōu)勢。

（2）金融機構業(yè)務

通過調研得知，押品價值監(jiān)測和貸后批量復評是金融機構對估價機構最大的兩個需求，為了給金融機構風險控制提供直觀、準確、全面的數(shù)據(jù)信息支持，在進行押品數(shù)據(jù)標準化處理后，通過系統(tǒng)存儲和管理，實現(xiàn)押品價值動態(tài)監(jiān)測，并按要求進行統(tǒng)計分析，提供建議。貸后復評是估價機構批量評估的最主要業(yè)務，該業(yè)務并非新業(yè)務，但在應用了平臺中動態(tài)價格信息后，該業(yè)務工作量將得到極大的降低。

（3）咨詢類業(yè)務

當前很多估價機構名稱上已經顯示有咨詢業(yè)務，但不論是業(yè)務量還是業(yè)務處理能力都不值一提，當平臺應用數(shù)據(jù)替代人工估價后，估價機構在強大數(shù)據(jù)背景下，將迎來一系列的咨詢類業(yè)務，例如為政府提供土地規(guī)劃和評價服務、為政府及開發(fā)企業(yè)提供土地開發(fā)顧問服務、為房地產開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)前期可行性研究、為企業(yè)和個人投資者提供房地產投資價值咨詢、為擁有較多物業(yè)的大業(yè)主進行房地產經營管理咨詢。

參考文獻：

[1]付玉泉，大數(shù)據(jù)時代下房地產估價行業(yè)的挑戰(zhàn)，2013全國房地產估價師和經紀人協(xié)會年會；

[2]范小玲，李欣，大數(shù)據(jù)時代帶來的估價行業(yè)的變革，2013全國房地產估價師和經紀人協(xié)會年會；

[3]崔太平，傳統(tǒng)房地產評估行業(yè)未來發(fā)展趨勢探討[J]，行政事業(yè)資產與財務，2013（9）：70-71。

作者簡介：

鄭曉俐（1983-），女，江西上饒，杭州萬向職業(yè)技術學院經濟貿易系，講師，碩士，研究方向：房地產估價與經紀。

項目來源：

浙江省教育廳2015年訪問工程師項目研究成果。