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    論市場調(diào)查與分析應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題及改進(jìn)措施

    2016-10-20 13:08:47周瑩
    關(guān)鍵詞:調(diào)查與分析開發(fā)商房地產(chǎn)

    【摘要】隨著房地產(chǎn)市場的日益完善,市場競爭日趨深入,房地產(chǎn)企業(yè)要想成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營,就必須全面掌握有關(guān)房地產(chǎn)各個(gè)方面的動態(tài)資料和信息,必須盡可能的了解和滿足消費(fèi)者的需求,而市場調(diào)查與分析是取得這些資料和信息的重要途徑。實(shí)踐證明,只有通過仔細(xì)的市場調(diào)查,才能制定出切實(shí)可行的戰(zhàn)略決策,才能使房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地。如今,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不重視市場調(diào)查與分析,在許多決策上,主觀臆斷的現(xiàn)象十分嚴(yán)重,這給今后的發(fā)展經(jīng)營留下了巨大的隱患。在此背景下,筆者對房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析的應(yīng)用進(jìn)行了研究,希望借此引起開發(fā)商的重視,盡可能減少損失的發(fā)生。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);調(diào)查與分析;開發(fā)商

    一、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析的應(yīng)用現(xiàn)狀

    近些年,中國加速了城市化進(jìn)程,房地產(chǎn)市場也開始了迅猛發(fā)展。但這飛速發(fā)展的背后,也暴漏出許多嚴(yán)重的問題。中國人有一種跟風(fēng)的心理,在房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。商品房賣得好,就都開發(fā)商品房,商鋪銷售火爆,就大量規(guī)劃商鋪,完全不顧市場環(huán)境和人們的消費(fèi)需求,結(jié)果出現(xiàn)了多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目滯銷、甚至變?yōu)闋€尾樓的現(xiàn)象。但是如果我們能認(rèn)真做好:在項(xiàng)目的開發(fā)前期定位市場,開發(fā)中期研究市場,銷售后期分析市場,“慘劇”將可能不會發(fā)生。而這就需要我們把市場調(diào)查與分析應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去,為開發(fā)商提供市場的信息動態(tài),讓他們掌握市場的發(fā)展趨勢、消費(fèi)者的潛在需求、企業(yè)可能的發(fā)展契機(jī),進(jìn)而為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

    二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析在應(yīng)用中存在的問題

    1.輕視市場調(diào)查與分析

    筆者采訪了該樓盤的副總經(jīng)理和營銷主管,他們對房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析的好處都很肯定,但在談到在自身樓盤上的應(yīng)用時(shí),卻僅僅局限于營銷宣傳上,而對初期開發(fā)的應(yīng)用了解甚少。筆者又走訪了周圍的群眾,發(fā)現(xiàn)大多數(shù)人對拓基廣場樓盤的熱情度不高,原來他們基本都是回遷戶,每戶都有分配到房子,且就在廣場的北面。另外拓基廣場售價(jià)較高,超出了他們的預(yù)期價(jià)格。通過調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn),拓基廣場的開發(fā)商其實(shí)不太重視對房地產(chǎn)的市場調(diào)查,所謂的應(yīng)用,也就是簡單的應(yīng)用某種模式去迎合市場,而不是真正意義通過調(diào)查分析來給決策提供幫助。

    2.輕信市場調(diào)查與分析結(jié)果

    現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場競價(jià)越來越激烈,有些資金不太充裕,實(shí)力較弱的企業(yè),為了減少可能發(fā)生的損失,對調(diào)查很是注意,對其結(jié)果也可是說是“馬首是瞻”,但結(jié)果卻往往不盡如人意。

    這些開發(fā)商們的問題出在哪?對市場調(diào)查的“認(rèn)知”上,完全錯(cuò)誤。我們做這些工作是干什么的?就是為自己的決策服務(wù)的,把生殺大權(quán)交給調(diào)查公司?這實(shí)際上是比輕視市場調(diào)查的做法更危險(xiǎn)。

    3.盲目的市場調(diào)查與分析

    個(gè)別企業(yè)為了做到萬無一失,對于房地產(chǎn)相關(guān)的問題是來者不拒,非常積極的開展調(diào)查分析。我們知道對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有影響的因素是數(shù)不勝數(shù),例如區(qū)域環(huán)境、市場供給、消費(fèi)者需求、營銷策劃方法等等。每一個(gè)都照顧到基本上不可能。如果像這些企業(yè)面面俱到的話,不但會使調(diào)查失去重心,而且還會影響調(diào)查質(zhì)量。結(jié)果就是調(diào)查與分析的失敗。

    4.調(diào)查人員能力不足

    對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查與分析,需要擁有高水平的信息收集和信息處理能力,因此,一個(gè)成熟的調(diào)查團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)是由高水平、高素質(zhì)的專業(yè)人才組成的。但由于中國的房地產(chǎn)調(diào)查行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短、體系與監(jiān)管尚不完善,導(dǎo)致許多調(diào)查機(jī)構(gòu)缺乏專業(yè)人才,現(xiàn)有的員工文化水平偏低,人員結(jié)構(gòu)參差不齊,人員技能更是大小不一,這就勢必影響調(diào)查的質(zhì)量。

    三、對策建議

    1.端正態(tài)度,重視房地產(chǎn)市場調(diào)查

    輕視房地產(chǎn)調(diào)查,是房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。要想撥亂反正,引起重視,首先因從源頭上出發(fā)。開發(fā)商應(yīng)做好帶頭作用,親自學(xué)習(xí)相關(guān)的知識,認(rèn)識到市場調(diào)查分析的重要性,進(jìn)而帶領(lǐng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)去應(yīng)用它?!爸褐?,百戰(zhàn)不殆”。房產(chǎn)市場,風(fēng)云變幻,很難揣摩,如果連唯一一個(gè)可能了解它的途徑──市場調(diào)查,都不去做,那真的是將自己陷入危險(xiǎn)之地。我們因該對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查加以重視。

    2.分清主次,科學(xué)調(diào)查

    徹底了解房地產(chǎn)市場,是所有企業(yè)的共同追求,但這是不可能的。沒有人能夠掌控一個(gè)處在動態(tài)變化的市場。所以,進(jìn)行全面的市場調(diào)查與分析,其實(shí)是一個(gè)無用功,耗時(shí)耗力,收效卻不大。 每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的重心,開發(fā)商們要明確自己的核心是什么,然后去調(diào)查、分析,才能發(fā)揮其真正價(jià)值。

    3.聘請有能力的調(diào)查公司

    首先,政府要盡快制定相應(yīng)的規(guī)章制度,加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管,包括對市場調(diào)查人員從業(yè)資格證的嚴(yán)格控制,規(guī)范調(diào)查業(yè)的經(jīng)營行為等等。更要制定一套有關(guān)調(diào)查的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程,以保證市場調(diào)查業(yè)的健康發(fā)展。

    其次,調(diào)查公司或開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高調(diào)查人員的綜合素質(zhì)。一方面可以與各大高校合作,引進(jìn)市場調(diào)查專業(yè)的人才;另一方面,加強(qiáng)對在職人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),定期進(jìn)行業(yè)務(wù)考核,合格后方可持證上崗。同時(shí)在全行業(yè)倡導(dǎo)堅(jiān)持誠實(shí)守信的原則,以保證房地產(chǎn)市場調(diào)查的真實(shí)性。

    開發(fā)商應(yīng)盡量將調(diào)查業(yè)務(wù)交給有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的調(diào)查公司,以確保調(diào)查的質(zhì)量。

    4.合理安排調(diào)查周期

    在不同的階段,房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容是不同的,所花費(fèi)的時(shí)間也有很大不同。例如在開發(fā)階段,需要對市場的宏觀環(huán)境、市場需求、項(xiàng)目定位等進(jìn)行全方位的調(diào)查,所以花費(fèi)的時(shí)間比較多。有些階段調(diào)查的時(shí)間就相對較少。為了避免盲目決策造成的損失,也為了房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康的發(fā)展。希望開發(fā)商們端正態(tài)度,去了解、學(xué)習(xí)市場調(diào)查與分析,并把它正確地運(yùn)用到實(shí)際的項(xiàng)目中去,為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王勇,王兆陽.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研“點(diǎn)線面體”模式淺析[J].建筑經(jīng)濟(jì),2010,337(11):101-104.

    [2]楊緯.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場可行性分析框架及其應(yīng)用[D].南寧:廣西大學(xué),2006.

    作者簡介:

    周瑩(1987.09-)女,漢,安徽安慶,安徽新華學(xué)院,助教,房地產(chǎn)市場研究.

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