基于房地產投資項目的風險分析與評估研究

陶姿霖

【摘要】近年來，城市化進程下，房地產行業(yè)迅速發(fā)展，以其自身高收益等優(yōu)勢，成為項目投資的重要領域，但是受到諸多因素的影響，房地產投資存在較大風險，如何更好地識別、評估風險成為防范風險的主要手段。本文將對房地產項目投資不同階段風險進行分析和研究，并在此基礎上提出相應的防范措施。

【關鍵詞】房地產投資；項目風險；風險與評估

房地產投資涉及范圍較廣，與政府調控、金融動向等方面存在非常密切的聯(lián)系，極易受到外部環(huán)境的影響而產生相應的波動。但是高風險伴隨著高收益，近年來，多數(shù)人們對于房地產投資的熱情持續(xù)增長，因此加強對房地產投資項目風險分析及評估的研究具有非常重要的現(xiàn)實意義，不僅能夠幫助投資者明確認識到行業(yè)內存在的投資風險，還能夠提出相應的防范措施，從而提高項目投資有效性，實現(xiàn)投資收益最大化目標。

1、房地產項目投資不同階段風險分析及評估

眾所周知，房地產投資作為一個長期、復雜的過程，存在很多不確定風險，貫穿于項目投資決策等過程，本文采取敏感性分析法、盈虧平衡分析法及概率分析法等方法對各個階段的風險進行評估，具體來說：

1.1決策時期

項目決策時期是整個投資過程中風險因素最大的環(huán)節(jié)，決策準確與否直接決定項目投資成敗。通常情況下，風險主要來源于政治政策、投資區(qū)位等多個方面。其中最為突出的就是政治、政策風險，國家、地方政府對政策的調整，將會給投資者帶來一定的經(jīng)濟損失[1]。房地產作為一項新興產業(yè)，與國家經(jīng)濟密切相連，多數(shù)情況下會受到國家的控制，如政府對土地供給、使用等政策，直接給投資者埋下了潛在風險。如果國家政治形勢較為穩(wěn)定，那么房地產價格也會上漲；反之則會下降，進而影響到投資者投資收益。

1.2項目前期工作

經(jīng)過投資決策之后，工作重點將集中在項目的立項審批、取得土地使用權等多個方面，由于工作范圍較廣，涉及主體較多，如政府、金融及保險等方面，針對土地取得風險來說，如果投資進入到土地獲取階段，需要面對拆遷耗資工作，風險更大，且與法律、安置補償?shù)壬鐣栴}產生聯(lián)系較大，究其根本，是我國拆遷安置法規(guī)條例過于籠統(tǒng)，可行性較差，如果拆遷工作不順利，投資者需要支付更多的資金來處理該項工作，直接增加了機會成本。此外，金融風險，房地產投資量大作為其主要特點，長時間以來，我國房地產行業(yè)資金普遍來源于銀行，一旦金融領域發(fā)生調整，勢必對房地產行業(yè)產生深刻的影響。同時合同方式、勘察設計等方面也會產生的影響。

1.3建設階段

項目建設階段主要是指開工到竣工全過程，不僅涉及到工期、還包括質量、成本等要素，如果管理不善、措施不當，將會產生成本、工期及質量等風險。如成本風險，成本作為決定收益的重要因素之一。在建設中，降低成本風險非常重要，成本風險包括設計變更、施工條件及價格等要素的調整[2]。另外，安全質量生產始終是建筑項目追求的終極目標，貫穿于整個施工全過程，消除施工中的冒險性、盲目性等是保證施工質量的前提和基礎，但是如果發(fā)生安全風險，將會直接產生人員、財產損失。

1.4經(jīng)營階段

任何經(jīng)營管理活動都存在一定風險，受到各類因素的影響，很難預見經(jīng)營風險，如自然災害，地震、洪水等都會對房地產構成傷害。房地產市場瞬息萬變，尤其是市場經(jīng)濟運行過程中，社會經(jīng)濟、居民收入等都會對房地產市場構成一定影響。

2、防范房地產投資風險的對策

2.1合理選擇投資地區(qū)

經(jīng)濟區(qū)域化作為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要特征之一，在房地產行業(yè)中表現(xiàn)的非常明顯。國家政治穩(wěn)定、地區(qū)金融等各類因素已經(jīng)成為房地產投資不可忽視的外部條件之一。因此在進行投資時，投資者應盡量將項目集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，為自身投資收益的提升奠定良好的基礎。

2.2科學選擇投資方式

目前，我國房地產項目投資形式主要體現(xiàn)在合作與獨立兩類上，前者主要是指在互惠互利條件下，合作雙方共同承擔風險，共享收益的方式，能夠有效分散風險；而后者可以有兩種選擇，一種是風險投資，將資金投向波動較大的項目，投資風險大，但是收益也與之相匹配[3]。因此投資上要想選擇該方式，需要加大對外部環(huán)境的關注力度，準確分析和判斷市場波動循環(huán)周期，從而制定科學、合理的資金周轉計劃。二是穩(wěn)步投資，與上一種方法相反，將資金投向風險較小的項目，如果在經(jīng)營時，能夠有效避開蕭條時期，投資效益非?？捎^。

2.3選擇優(yōu)秀的開發(fā)地段

土地作為房地產項目投資的重要基礎，是一種稀缺資源，且具有不可再生性特點。而地段則體現(xiàn)在周圍環(huán)境、交通狀況等。通常來說，繁華地段相關配套設施較為完善，人們更愿意選擇該地區(qū)房地產項目，能夠產生較高的收益?；诖耍康禺a應堅持具體問題具體分析原則，選擇能夠給自己帶來更高收益的地段非常必要。如上海北外灘地區(qū)開發(fā)計劃公布、上還是城市軌道交通規(guī)劃定，相關區(qū)域的房價也水漲船高。

除了上述要點外，還應關注投資類型，其中住宅作為一種常見類型、占比較高，且籌資更加容易，銀行、擔保公司等都會參與其中，加之住宅具有較好的流動性，尤其是賣主提供購房貸款后，能夠確保投資者收益[4]。商業(yè)投資項目收益與其經(jīng)營效果關聯(lián)性較大，如果企業(yè)、個人經(jīng)營狀況較好，那么就會給投資者帶來一定收益，存在一定風險。因此投資者需要綜合各方面影響因素，最后選擇投資類型。

結語：

根據(jù)上文所述，房地產項目投資作為一項綜合性、系統(tǒng)性工作，涉及主體、內容較多，存在一定風險，直接威脅到投資者利益。因此在投資過程中，投資者應樹立風險防范意識，明確認識到引發(fā)風險的各類因素，采用多元風險分析方法，實現(xiàn)對潛在風險的預測，并制定行之有效的防范措施，最大限度上規(guī)避各類風險，從而促進我國房地產行業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]王平，具勝煥，金知杓.基于實物期權的海外房地產投資項目評估分析[J].中國商貿，2013，（28）：180-182+185.

[2]孟慶軍，蔣勤勤.基于模糊層次分析法的私募股權投資項目的風險評估研究[J].項目管理技術，2013，（10）：33-36.

[3]劉春苗.房地產投資項目的風險預測與分析[J].科技和產業(yè)，2012，（06）：59-62.

[4]邵梅.房地產投資項目風險管理方法分析與研究[J].財經(jīng)界（學術版），2015，（01）：43+155.