房地產(chǎn)金融視角下的樓市“去庫(kù)存”

胡玥

【摘要】本文分別從降低首付比例等住房金融角度、商業(yè)銀行針對(duì)中小房企業(yè)務(wù)創(chuàng)新角度、擴(kuò)展房地產(chǎn)業(yè)融資渠道角度以及發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)融資二級(jí)市場(chǎng)角度四個(gè)方面對(duì)如何進(jìn)行樓市“去庫(kù)存”進(jìn)行了闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；樓市“去庫(kù)存”；證券化；業(yè)務(wù)創(chuàng)新

2015年12月14日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”再次進(jìn)入最高層焦點(diǎn)議題。對(duì)于2016年度的經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)，中央高層多次提及房地產(chǎn)，且都與去庫(kù)存相關(guān)，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的重要性與迫切性。同時(shí)，也間接說(shuō)明高庫(kù)存壓力之下的房地產(chǎn)業(yè)已拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央層面也正尋求破解之道。

本文在房地產(chǎn)金融的視角下，談?wù)剺鞘腥?kù)存的重要性以及如何以房地產(chǎn)金融的方式幫助中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)解決過(guò)剩產(chǎn)能問(wèn)題、恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)正常運(yùn)營(yíng)模式。

首先，從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、融資渠道、運(yùn)行空間出發(fā)，分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

①我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有高負(fù)債率的特點(diǎn)。

圖1可以看出，從2008年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)；2013年以后，資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定在75%左右。截至2015年第三季度，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77.79%，仍有繼續(xù)上漲趨勢(shì)。說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)中，有75%的部分是來(lái)自債務(wù)融資。其中，流動(dòng)負(fù)債占比近年來(lái)增長(zhǎng)迅速，反映我國(guó)房企經(jīng)營(yíng)性欠款較多。

從短期償債能力角度看，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均流動(dòng)比率達(dá)1.6倍，流動(dòng)比率大于1，這在可接受的范圍內(nèi)；但是扣除存貨因素的速動(dòng)比率只有0.45倍，難以覆蓋短期債務(wù)，在短期償債壓力較大的情況下，房地產(chǎn)業(yè)很有可能因?yàn)殡y以將資產(chǎn)變現(xiàn)獲得現(xiàn)金而陷入債務(wù)危機(jī)。

②我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率低下。

房地產(chǎn)業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)率約為0.3次，也就是說(shuō)房地產(chǎn)公司平均需要3.3年才可以將全部的存貨周轉(zhuǎn)一次。房地產(chǎn)業(yè)的存貨包括用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的材料物資、企業(yè)購(gòu)入的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設(shè)備、尚未完工的土地房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并驗(yàn)收合格，可以按合同交付使用或?qū)ν怃N售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。其中，尚未完成的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，可以使用、銷售的開(kāi)發(fā)完成產(chǎn)品占房地產(chǎn)業(yè)存貨的大部分。

低周轉(zhuǎn)率部分由房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性所致，房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)的行業(yè)，其存貨周轉(zhuǎn)率低于其他制造業(yè)是正?，F(xiàn)象。但是我國(guó)商品房待售面積持續(xù)增長(zhǎng)，截至2015年9月達(dá)到6.9億平方米。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率被大量待售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品牽制，過(guò)低的存貨周轉(zhuǎn)率反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的庫(kù)存消化能力較差。項(xiàng)目去化率越低，房地產(chǎn)業(yè)資金回籠越慢，企業(yè)面臨的償債壓力越大。

③我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行貸款。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的口徑，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源有4條途徑，分別是：國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，自籌資金，其他資金來(lái)源。近兩年，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的17%左右，單從這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，銀行貸款并不是房地產(chǎn)業(yè)融資的主要來(lái)源。其他資金來(lái)源包含定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等，其中個(gè)人按揭貸款相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供的融通資金；定金及預(yù)收款中一大部分也來(lái)源于商業(yè)銀行貸款。相關(guān)資料表明，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額占資金來(lái)源的比重約為40%-50%[ ]。進(jìn)一步將自籌資金細(xì)化，其中企事業(yè)單位自有資金占自籌資金的40%左右，占總資金來(lái)源的16%。也就是說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)只需要企業(yè)自己提供16%的資金，就可以撬動(dòng)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這反映了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高杠桿性。

④近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于不景氣的運(yùn)行空間。

國(guó)房景氣指數(shù)反映的是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，房地產(chǎn)業(yè)的景氣與否直接反映國(guó)房景氣指數(shù)上。國(guó)房景氣指數(shù)大于100，房地產(chǎn)業(yè)處于景氣空間；國(guó)房景氣指數(shù)小于100，房地產(chǎn)業(yè)處于衰退區(qū)間。2011年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終小于100；11年至14年1月，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在95-100區(qū)間內(nèi)波動(dòng)；14年1月到15年6月，國(guó)房指數(shù)一路下滑到92；在此之后國(guó)房指數(shù)出現(xiàn)的小幅回升，但仍未超過(guò)95。國(guó)房景氣指數(shù)也與銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)，我國(guó)學(xué)者易傳河、詹蕙卿的研究表明，房地產(chǎn)景氣指數(shù)與銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)存在相互影響的關(guān)系，房地產(chǎn)景氣指數(shù)可以作為反映房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)大小的重要指標(biāo)[ ]。房地產(chǎn)景氣指數(shù)的下跌一定程度上會(huì)加大銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。

綜上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)除了具有資本密集度高、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，還具有高杠桿性、成品房去化周期長(zhǎng)、與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系緊密的特點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)金融視角下的樓市“去庫(kù)存”

（1）房地產(chǎn)金融視角下樓市“去庫(kù)存”的重要性

上文提到，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)企業(yè)最普遍的融資模式是“自有資金+銀行貸款”，其中銀行信貸資金占比較高，間接融資是房地產(chǎn)融資主渠道。待售商品房面積過(guò)高，企業(yè)成品房積壓嚴(yán)重，企業(yè)難以從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中回籠資金，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，銀行信貸資金不僅無(wú)法獲得正常的利息收益，而且要承擔(dān)本金巨大損失，容易形成金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)，金融支持過(guò)度會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)泡沫，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫破滅會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)，影響宏觀經(jīng)濟(jì)安全。某種程度上講，樓市“去庫(kù)存”對(duì)于控制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有重大意義。

（2）房地產(chǎn)金融視角下樓市“去庫(kù)存”的措施

本文結(jié)合2015年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、城市工作會(huì)議頒布的針對(duì)樓市“去庫(kù)存”頒布的六大措施，分析如何通過(guò)房地產(chǎn)金融實(shí)現(xiàn)樓市的“去庫(kù)存”。

①在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、消費(fèi)環(huán)節(jié)的住房金融上，采用降首套房首付比例、首套房貸款利率優(yōu)惠等住房金融優(yōu)惠政策。目前我國(guó)三線、四線城市面臨的較大“去庫(kù)存化”壓力，中央城市工作會(huì)議上提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這就要求一方面采取加快農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)從而提高農(nóng)民自身購(gòu)買力；另一方面，要求住房金融為進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房提供優(yōu)惠的條件，減輕農(nóng)民工購(gòu)房負(fù)擔(dān)。住房金融方面的改革側(cè)重于需求方。

②中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房的價(jià)格。面對(duì)居高不下的成本，房地產(chǎn)業(yè)主動(dòng)選擇降價(jià)將對(duì)本就不高的利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。政府可以采用適當(dāng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，讓困難房企主動(dòng)降價(jià)，如銷售補(bǔ)貼、所得稅優(yōu)惠等措施。

在房地產(chǎn)金融方面，傳統(tǒng)商業(yè)銀行可以加強(qiáng)對(duì)中小房企的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，通過(guò)集合債、集合信托的方式向中小房企提供更多流動(dòng)性，監(jiān)督、促進(jìn)優(yōu)秀的中小房企進(jìn)行產(chǎn)品完善、創(chuàng)新，如提供個(gè)性化住房服務(wù)等，幫助中小房企渡過(guò)難關(guān)?！叭?kù)存”的過(guò)程，也促進(jìn)了房企的兼并重組。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、債務(wù)重組等資本運(yùn)營(yíng)方式吸收、控股經(jīng)營(yíng)狀況不好的房企，將行業(yè)資源整合，提高行業(yè)集中度。

③要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，建立商業(yè)銀行、房地產(chǎn)投資信托、保險(xiǎn)公司、基金公司等多重機(jī)構(gòu)共同支撐的融資渠道，使房地產(chǎn)資金來(lái)源更加多元化、社會(huì)化。更多投資者可以通過(guò)“用腳投票”方式參與房企的管理、經(jīng)營(yíng)決策。

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資模式單一，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行。雖然也有房企采用股權(quán)融資、債權(quán)融資、信托基金等其他方式融資，但受各種條件限制，這些融資方式門檻過(guò)高，大部分房企仍難獲得資金。商業(yè)銀行作為房企主要資金提供者，支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系。

④住房抵押貸款資產(chǎn)證券化（MBS）和公積金資產(chǎn)證券化進(jìn)一步推進(jìn)。通過(guò)MBS、公積金資產(chǎn)證券化，盤活存量房貸資源，增加房貸市場(chǎng)流動(dòng)性，對(duì)于當(dāng)前樓市去庫(kù)存來(lái)講也是一件有力的消息。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資來(lái)源集中于一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。縱觀世界各國(guó)房地產(chǎn)金融體系，可以看出，一個(gè)完備的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)包括市場(chǎng)信用和銀行信用在內(nèi)的一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)，加上通過(guò)證券化建立起來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)。前面提到“拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道”實(shí)際上是完善房地產(chǎn)資金來(lái)源一級(jí)市場(chǎng)，這也為房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)提供了基礎(chǔ)。

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