遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對地區(qū)財政經(jīng)濟增長的影響分析

郭文力,王　延

(1.沈陽大學(xué) 政法學(xué)院，遼寧 沈陽 110044；2.沈陽工程學(xué)院 宣傳部，遼寧 沈陽110136)

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遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對地區(qū)財政經(jīng)濟增長的影響分析

郭文力1,王延2

(1.沈陽大學(xué) 政法學(xué)院，遼寧 沈陽 110044；2.沈陽工程學(xué)院 宣傳部，遼寧 沈陽110136)

房地產(chǎn)業(yè)作為遼寧國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，對經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用，通過對房地產(chǎn)業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟和財政稅收影響的實證分析，闡明了遼寧房地產(chǎn)業(yè)與遼寧的經(jīng)濟和財政收入之間的正向關(guān)聯(lián)性，提出了保持遼寧房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的對策建議。

房地產(chǎn)業(yè)；地區(qū)財政；經(jīng)濟增長

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟系統(tǒng)中的重要組成部分和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，以其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特征，對地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展有深遠的影響。因此，在遼寧老工業(yè)基地再振興的過程中，正確認識房地產(chǎn)業(yè)在遼寧經(jīng)濟發(fā)展中的地位， 充分發(fā)揮其帶動作用，對于保證遼寧經(jīng)濟穩(wěn)增長、促振興有著十分重要的意義。

一、 遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)90年代末期開始進入迅速發(fā)展時期，1990年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額僅為19.6億元，到1993年便突破百億元，2000年更是一舉突破200億元。2006～2013年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長率為28.48%。房地產(chǎn)業(yè)已成為遼寧省國民經(jīng)濟中極具潛力的產(chǎn)業(yè)，有效地推動了上下游相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，對遼寧經(jīng)濟發(fā)展的貢獻日益明顯。

而從2014年8月份開始，遼寧的房地產(chǎn)開發(fā)投資開始出現(xiàn)負增長，投資總額同比下降17.8%，其中住宅投資同比下降17.6%。同時商品房銷售金額和面積均出現(xiàn)了較大回落，分別下降了35%和38.1%。2015年，房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌，具體表現(xiàn)為：1～8月，土地成交價款和土地購置面積同比下滑，分別為211.81億元、801.56萬平方米，同比回落24.3%、36.0%；房地產(chǎn)投資持續(xù)回落，前8個月，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2975.13億元，與上年相比，同期下降24.6%；2015年1～8月，商品房銷售面積為2 598.27萬平方米，與上年同期相比下降30.6%；商品房銷售額與上年相比持續(xù)回落，前8個月商品房銷售額為1 496.24億元，同比下降25.9%；新開工面積和竣工面積與上年相比均大幅減少，同比分別下跌33.2%、47.6%。此外，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房市場的發(fā)展與住宅市場類似，但下降幅度高于住宅市場。從土地購置面積和土地成交額來看，2015年全省的土地購置面積為957.02萬平方米，比上年下降42.7%，土地成交價款為246.07億，比上年下降40.2%，跌至最低。遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展陷入了量價齊跌的狀態(tài)，由此拉動了遼寧整體經(jīng)濟的下滑，成為2015年遼寧經(jīng)濟總體低迷的主要原因。

二、 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成情況

1.近年來遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)的主要指標(biāo)

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在2009～2013的5年間，各項指標(biāo)均呈快速增長態(tài)勢。其中，房地產(chǎn)業(yè)完成投資額2010年比2009年增長31.25%，2011年比2010年增長29.48%，2012年比2011年增長21.57%，2013年比2012年增長18.24%，2014年比2013年下降17.81%。到2014年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資總額已升至5301.3億元，是2009年的2.01倍。(見表1)

2.近年來遼寧省住宅開發(fā)的完成情況

在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的總投資額中，住宅開發(fā)一直占有較大比重，具有重要地位。(見表2)

表1　遼寧省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)主要指標(biāo)

表2　遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)

從表2可看出，住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例一直達到70%以上，2014年為3 844.3億元，比2009年增加了1 910.4億元。從增速的角度來看，2011年住宅投資額的同比增速最快，達到了37.45%，之后稍有回落。2012、2013年的增速依次為16.16%、17.74%。2014年遼寧房地產(chǎn)迎來了發(fā)展拐點，投資總額比2013年下降了17.81%，住宅投資額比2013年下降了17.59%。2015年全省住宅銷售面積為3 477.26萬平方米，比上年下降29.5%，住宅銷售額2 254.97億，比上年下降27.1%。

關(guān)于住宅投資占GDP的比重，經(jīng)濟學(xué)理論上沒有一個固定的標(biāo)準(zhǔn)，但有一個著名的經(jīng)驗假說：“住宅投資與GDP之比會隨著人均GDP增長而呈現(xiàn)倒U形。”世界銀行也認為，一般說來，當(dāng)人均收入很低時(低于1 000美元)，住房還不能成為重要的大眾消費品，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中作用很小，一般住宅投資與GDP之比為2%左右；當(dāng)人均收入超過一定水平，進入中等收入國家水平(人均1 000～5 000美元)，普通大眾對住房改善的需求快速增加，房地產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長，進入高速發(fā)展期，住宅投資與GDP之比會達到8%左右；當(dāng)進入更高經(jīng)濟發(fā)展水平的時候，住房已高度普及化，房地產(chǎn)業(yè)也不再具有很強的經(jīng)濟帶動作用，同時經(jīng)濟發(fā)展階段也超越投資拉動型，這時住宅投資與GDP之比又會跌到3%～5%的水平。從遼寧目前的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)投資發(fā)展態(tài)勢來看，房地產(chǎn)投資對GDP的拉動作用已經(jīng)越過高點，正在逐漸歸于正常水平。

3.遼寧房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率分析

隨著遼寧房地產(chǎn)市場的壯大，房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)以及經(jīng)濟增長的帶動作用明顯地表現(xiàn)出來。隨著遼寧住房分配貨幣化的推行以及城鎮(zhèn)居民的巨大需求，遼寧房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展階段，進而帶動了遼寧國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。從 2003年開始，房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻率一直保持較高的水平，在2009年達到了 36.14%(同期全國房地產(chǎn)投資對 GDP增長貢獻率為16.4%)，到2013年再創(chuàng)新高，達到了43.70%。2014年以來，隨著房地產(chǎn)拐點的到來，遼寧房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了量價齊跌的狀況。投資的持續(xù)低迷，導(dǎo)致了固定資產(chǎn)投資和GDP增速也一路下滑，至2015年遼寧經(jīng)濟進入低谷。這些一方面說明了房地產(chǎn)投資對拉動遼寧 GDP增長具有很大的貢獻，同時也說明遼寧GDP增長對房地產(chǎn)投資的依賴度較大，遼寧GDP的增長速度與房地產(chǎn)的增長速度之間存在著正相應(yīng)關(guān)系。(見表3)

表3遼寧房地產(chǎn)投資對地區(qū)國民經(jīng)濟增長貢獻率情況

年份房地產(chǎn)投資增量(億元)固定資產(chǎn)投資增量(億元)GDP增量(億元)房地產(chǎn)投資額對固定資產(chǎn)增長的貢獻度(%)房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻度(%)200398.08476.83544.2820.5618.022004234.34897.24870.1526.1126.932005153.501224.681136.3612.5313.502006267.941458.231242.1418.3721.572007355.381772.301166.8520.0530.452008563.212583.842438.1121.7923.102009579.762273.501604.025.5036.142010825.193750.403212.722.0025.6820111021.801683.303747.660.7027.262012968.254110.02775.423.5534.882013995.02955.12276.433.6743.702014-1149.5-364.6548.9-37.71-74.212015-1742.6-6786.41665.7-25.67-

資料來源：根據(jù)2004～2015年《遼寧統(tǒng)計年鑒》計算整理。

三、遼寧房地產(chǎn)業(yè)對遼寧財政稅收貢獻分析

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對遼寧國民經(jīng)濟的貢獻日益增強。2003～2012年，全省稅收收入平均增速21.95%，其中，房地產(chǎn)業(yè)年增34.6%，顯然高于其他行業(yè)，它占整體稅收收入的比重由2003年的4.7%增至2012年的8.8%，增比也由2003年的8.8%跨越到2011年的15.1%。就公共財政收入來看，2012年，遼寧財政預(yù)算收入總額3 105.4億元，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入共形成地方財力919.13億元，占預(yù)算收入總額的29.60%。 國有土地使用權(quán)出讓收入2 452.5億(全國3.3萬億)，占全部政府性基金收入的85%。

同全國比較看，2003～2012年，遼寧省全部稅收收入平均增速略低于全國，而房地產(chǎn)業(yè)年均增速則高于全國2.6個百分點。2012年，遼寧房地產(chǎn)營業(yè)稅收入204.70億元，占全省營業(yè)稅的33.75%，高于全國5.6個百分點；全省房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入99.9億元，占全省企業(yè)所得稅的17.7%，高于全國6.4 個百分點。遼寧房地產(chǎn)主體稅種對全部稅收的貢獻大于全國平均水平。

從國稅系統(tǒng)管轄的房地產(chǎn)業(yè)管戶收入情況看，省內(nèi)(大連除外)2011年度房地產(chǎn)行業(yè)匯算清繳實際應(yīng)納所得稅額39.38億，占全部實際應(yīng)納所得稅額的16.52%，居全省盈利企業(yè)年度納稅額前三甲。行業(yè)企業(yè)所得稅稅務(wù)登記戶數(shù)4 225戶，實際參加匯算清繳戶數(shù)3 496戶，其中盈利企業(yè)戶數(shù)1 646戶，虧損企業(yè)戶數(shù)1 530戶，零申報企業(yè)戶數(shù)320戶。在當(dāng)年匯算清繳實際應(yīng)納所得稅額超500萬的企業(yè)有597戶，實際應(yīng)納所得稅額占全省實際應(yīng)納所得稅額的81.5%，其中房地產(chǎn)業(yè)有151戶。在總體經(jīng)濟形勢趨緩的大背景下，2011年遼寧房地產(chǎn)業(yè)的國稅收入仍然保持增長，盈利戶數(shù)同比增多，各項涉稅指標(biāo)均比2010年有較大幅度增長。

但是，隨著國家調(diào)控房地產(chǎn)政策實施效果的顯現(xiàn)以及三期迭壓導(dǎo)致的國內(nèi)和省內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化，遼寧房地產(chǎn)發(fā)展對財政稅收的貢獻度開始發(fā)生改變。2012年后，全省房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入和增速均放緩，據(jù)統(tǒng)計，全省(不含大連)前一百名房地產(chǎn)業(yè)納稅大戶2011年納稅額為75.42億元，其中1～7月稅額45.95億元，2012年1～7月納稅額32.48億元，比上年同期減少了13.47億元，同期變動率為-29.3%。

2012年，房地產(chǎn)投資總額、開發(fā)面積的增幅兩項指標(biāo)比2011年同期分別下降了8%、7%，銷售面積和銷售額的增幅雖然比2011年同期分別上升了6%、5%，但與2009、2010年同期相比這四項指標(biāo)均呈下降趨勢。受國家調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)地方稅收增幅趨緩，房地產(chǎn)業(yè)地方稅收占地稅稅收總收入的比重下降。全省房地產(chǎn)業(yè)地方稅收在2010～2011年以35%速度增長之后，2012年增幅回落到1.8%，比2011年同期回落了30個百分點，增幅首次出現(xiàn)大幅度下滑。盡管2012年全省房地產(chǎn)業(yè)地方稅收比2009年增長了89%，增加了244億元，但占全省總稅收收入的比重從2011年的26.4%下降到23%，回落了3.4個百分點，房地產(chǎn)業(yè)各主要稅種收入增幅出現(xiàn)分化的趨勢。

在營業(yè)稅方面，2010年全省房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅增幅達到41.3%峰值后，2011年下降到14.5%，2012年又下降到-7.2%。從2010年起至2012年，房地產(chǎn)營業(yè)稅增幅連續(xù)三年下降的城市有：沈陽、大連、鞍山、本溪、丹東、錦州、營口、盤錦和葫蘆島9個城市；其他城市中，2010年至2012年平均增幅低于2009年的有：撫順、阜新、遼陽、鐵嶺和朝陽5個城市。2012年，除阜新、葫蘆島兩市以外，其他11個城市房地產(chǎn)稅收增幅都低于2011年，其中，增幅由正轉(zhuǎn)負的有沈陽、大連、鞍山、撫順、錦州、營口、遼陽、鐵嶺、朝陽和盤錦10個城市。同時，在房地產(chǎn)業(yè)所得稅、契稅方面，2012年比2010、2011年也有較大幅度下降。房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅、房產(chǎn)使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅保持了健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

伴隨著房地產(chǎn)稅收的銳減，遼寧的稅收增幅和地方財政收入也呈下降趨勢。2011年，遼寧稅收同比增速由2010年的29.92%下降至19.72%，2012年又下降至12.64%，同時，遼寧2012年的公共財政預(yù)算收入同比增速也由2011年的31.84%降至17.48%，地區(qū)財政收入合計也由7 824.2億元降至7 741.4億元。2013年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資6 450.8億元，比上年增長18.2%，此年的公共財政預(yù)算收入3341.8億元，比上年增長7.6%。據(jù)2014年遼寧省統(tǒng)計報告披露，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資5 301.3億元，同比下降17.8%，同時全年公共財政預(yù)算收入3 190.7億元，比上年下降4.6%。進入2015年以來，遼寧經(jīng)濟出現(xiàn)了前所未有的回落，其中，房地產(chǎn)業(yè)的不景氣對遼寧經(jīng)濟的影響最大。據(jù)2015年省財政廳公布的數(shù)據(jù)顯示，遼寧省1～6月的財政收入，依舊持續(xù)低迷，延續(xù)了一季度負增長的趨勢，同比下跌22.7%。特別是房地產(chǎn)稅收收入的持續(xù)下降，仍是遼寧省財政減收的主要原因。房地產(chǎn)業(yè)累計降幅比2014年全年擴大了18.3個百分點，出現(xiàn)了量價齊跌的態(tài)勢，占稅收減收額的七成以上。省財政廳指出，涉土稅收仍是主要減收項目，占稅收減收額的七成以上。上半年，全省4項涉土稅收合計減收額占稅收減收額的70.5%，同比下降51.7%，相應(yīng)拉低稅收收入增幅20.7個百分點，是全省稅收收入持續(xù)下滑的主因。

由此可見，遼寧房地產(chǎn)業(yè)與遼寧的稅收和財政收入增長之間存在著密切的正向關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)稅收占遼寧稅收總體水平的三成以上，占財政收入水平的四成以上。這說明，就目前的遼寧投資結(jié)構(gòu)看，遼寧經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)有嚴重的依賴性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對遼寧經(jīng)濟增長有著至關(guān)重要的影響。首先，若房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展穩(wěn)定，市場形勢趨好，其必然會拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和財政稅收實現(xiàn)持續(xù)增長；其次，如果房地產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)下滑，市場疲軟，則必然導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長乏力和財政稅收收入減收。因此，采取切實有效的措施，穩(wěn)定遼寧房地產(chǎn)市場，充分發(fā)揮其對經(jīng)濟的拉動作用，仍然是未來一段時期遼寧經(jīng)濟發(fā)展的主要著力點。

表4　遼寧房地產(chǎn)業(yè)對地區(qū)財政稅收影響分析表　億元

注：房地產(chǎn)稅收總計指房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等，未包括所得稅。

四、加強和完善遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策與建議

1.完善房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策措施

充分利用財政金融稅收等經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)市場進行整體調(diào)控，堅持遵循經(jīng)濟規(guī)律，發(fā)揮經(jīng)濟杠桿作用，通過多種經(jīng)濟調(diào)控方式維護房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場健康、理性發(fā)展。

2.加強房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，健全房地產(chǎn)金融支撐體系

目前，因省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金相當(dāng)大的比例源于銀行貸款，房地產(chǎn)業(yè)興衰與銀行業(yè)的發(fā)展關(guān)系是一榮俱榮，一損俱損，因此，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的金融創(chuàng)新，建設(shè)和完善房地產(chǎn)金融支撐體系，是保障房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)健康發(fā)展的重要條件。

3.推進房地產(chǎn)企業(yè)改革，提高參與市場的競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適應(yīng)市場需求變化，加強自身建設(shè)，通過資源整合,改善與提升服務(wù)的水平，增強企業(yè)的市場應(yīng)變能力和競爭力，最終實現(xiàn)全行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4.加快城鎮(zhèn)化建設(shè)速度，將潛在的房地產(chǎn)市場需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求

隨著新一輪遼寧城市化進程的加速，城鎮(zhèn)人口將迎來增長的新高峰，商住用房需求會持續(xù)增長。因此，地方政府如能實施科學(xué)合理的房產(chǎn)政策，穩(wěn)定房價，積極創(chuàng)造就業(yè)機會，有效提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，就能將潛在的市場需求盡快轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。

5.建立供求結(jié)合的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)著眼于改善長期供求關(guān)系，要把改善居民的居住條件與管理合理需求預(yù)期的關(guān)系協(xié)調(diào)到位，要依據(jù)具體需求狀況，健全和完善分層次需求管理的長效機制。要從改革土地供應(yīng)模式、破解土地財政依賴困局、建全保障房供應(yīng)體制等環(huán)節(jié)入手，加大房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革力度，全面整合土地和住房供給體系，調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立房地產(chǎn)行業(yè)長效供應(yīng)機制。

[1]牛曉閣,王慶升.關(guān)于全省房地產(chǎn)業(yè)及其地方稅收發(fā)展趨勢的調(diào)查與研究[EB/OL].[2014-02-20]. http://www.lnsds.gov.cn/art/2014/2/20/art_5649_26801.htm.

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(責(zé)任編輯伯靈校對伊人鳳)

The Development Status of Real Estate Industry in Liaoning and Its Impact on Regional Fiscal and Economic Growth

GUO Wen-li1,WANG Yan2

(1.Politics and Law Institute,Shenyang University,Shenyang 110044,China;2.Publicity Department,Shenyang institute of Engineering，Shenyang 110136 China)

The real estate industry as one of the basic industries of national economy in Liaoning,plays an important role in the development of economy.Based on the empirical analysis of the impact of real estate industry on the region economic and fiscal taxation,this article illuminates the positive correlation between the real estate industry in Liaoning and Liaoning economic and fiscal revenue and puts forward some countermeasures to promote the healthy development of the real estate industry in Liaoning.

real estate industry;regional finance;economic growth

2016-04-21

遼寧省財政科研基金項目(14C040 )

郭文力(1964-)，女，山東萊州人，副教授，碩士。

10.13888/j.cnki.jsie(ss).2016.03.012

F427

A

1672-9617(2016)03-0353-06