淺談物業(yè)管理早期介入存在的問題及對策

周琳　袁春玲

摘 要：隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展和擴(kuò)張，城市道路、公益事業(yè)、城市配套設(shè)施也日趨完善，房地產(chǎn)事業(yè)也得到了蓬勃發(fā)展，一批高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的住宅小區(qū)相繼建成投入使用，但應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)服務(wù)也陸續(xù)跟進(jìn)。但現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完住宅小區(qū)后，有條件的，聘請有資質(zhì)的物業(yè)公司接管，無條件的，則利用現(xiàn)有人員成立個物業(yè)公司便開始接管。至于物業(yè)管理早期介入房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目少之又少，這樣物業(yè)管理早期介入就成了今后物業(yè)管理的短板，也給今后物業(yè)管理工作帶來諸多困難和問題。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；早期介入；解決對策

1 物業(yè)管理早期介入的重要性和必要性

物業(yè)管理企業(yè)早期介入通俗地講就是，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和方便日后地下管線、地上管網(wǎng)、綠化管理、公用設(shè)施等方面的維護(hù)保養(yǎng)，有無可替代的重要作用。通過早期介入這種建管結(jié)合的服務(wù)，為今后物業(yè)的使用和管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，其作用和意義將是深遠(yuǎn)的。

1.1 能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)中提出科學(xué)化的建議和意見

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)時，只注重建筑進(jìn)度、配套設(shè)施 的方便和成本的節(jié)約，在今后物業(yè)規(guī)范上考慮過少，從未沒有從今后的管理和使用的角度去合理規(guī)劃，對物業(yè)管理必需的設(shè)施，以及交通泊位、小區(qū)綠化、水、電、氣、通風(fēng)、采光、空調(diào)位置預(yù)留等配套設(shè)施，往往考慮不足，造成以后難以彌補(bǔ)的后果。如果將物業(yè)管理早期介入，就能對戶型結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、道路綠化、車輛停放、物業(yè)用房等，向開發(fā)商提出具體建議，充分考慮設(shè)備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現(xiàn)不必要的麻煩，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理，功能更加完善，服務(wù)更加到位。

1.2 能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主監(jiān)督房屋建筑質(zhì)量

在施工階段和竣工驗(yàn)收階段要求物業(yè)管理企業(yè)介入，從物業(yè)管理和業(yè)主的角度出發(fā)，一是對該階段施以全面、細(xì)致的輔助把關(guān)，增加工程監(jiān)理和驗(yàn)收力度，以保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，進(jìn)而減少返工，減少今后物業(yè)使用中遇到的“后遺癥”。二是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助監(jiān)理人員做好施工質(zhì)量監(jiān)督，以確保施工程序、施工質(zhì)量、安裝符合規(guī)范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、各種管線鋪設(shè)路徑、閥門詳細(xì)位置。參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，掌握設(shè)備的功能特點(diǎn)及維保要領(lǐng)，做好相關(guān)記錄。三是參與工程驗(yàn)收，便于全面收集原始資料?？⒐を?yàn)收是把好工程質(zhì)量關(guān)的最后關(guān)口，竣工驗(yàn)收工作做得是否細(xì)致到位，直接關(guān)系到接管物業(yè)的質(zhì)量，關(guān)系到以后的物業(yè)管理和業(yè)主的利益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派業(yè)務(wù)精熟、工作負(fù)責(zé)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，從以后維修、保養(yǎng)和業(yè)主使用的角度，積極參與竣工驗(yàn)收全過程，熟悉小區(qū)所有施工圖是否與建設(shè)匹配，施工圖是否有變更，協(xié)助開發(fā)商把好工程質(zhì)量關(guān)，以減少日后物業(yè)管理出現(xiàn)不必要的成本支出。

1.3 能夠便于今后的物業(yè)管理和使用

物業(yè)管理是住宅小區(qū)建設(shè)的延伸。物業(yè)管理早期介入，能夠使物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)更趨人性化、功能化，能夠使小區(qū)日常管理服務(wù)更加便捷、更加協(xié)調(diào)、更加周全，能夠使物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、配套設(shè)施、設(shè)備安裝、綠化管理等方面掌握的更全面、更詳細(xì)、更到位。

2 物業(yè)管理早期介入存在的問題

2.1 物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范

一是有些招標(biāo)單位實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對象，沒有真正意義的招投標(biāo)，而是把招投標(biāo)活動當(dāng)成一種過場、一種形式來對待；二是有些招標(biāo)單位不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價格，造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價；三是有些參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭，互相殺價，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)，介入后普遍達(dá)不到承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)普遍不滿；四是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)完之后，自己找上一個看門的、一個收水電暖費(fèi)用的、一個打掃衛(wèi)生的，就成立了物業(yè)隊(duì)伍，簡稱“三個一”。這支隊(duì)伍人員隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊，技術(shù)不夠精湛，只是懂而已，不夠?qū)I(yè)，服務(wù)意識、服務(wù)觀念和質(zhì)量意識淡薄，處理糾紛和處理突發(fā)事件能力較差等等問題的存在，是最為普遍和常見的。

2.2 物業(yè)承接查驗(yàn)制度不完善、移交不完整

一是有些依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往不按正常程序進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接查驗(yàn)，工作敷衍了事，造成移交不完整，工作起來亂了手腳，無從開展工作；二是有些開發(fā)建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

2.3 物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價不符”

一是有些物業(yè)管理企業(yè)通過一些不正當(dāng)?shù)膬r格競爭取得項(xiàng)目后，由于壓價過低，無法按招投標(biāo)文件規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供服務(wù)，出現(xiàn)人員配備不足、保安年齡偏大、保潔人數(shù)偏少、公用設(shè)施維修保養(yǎng)不及時、房屋漏雨遲遲得不到解決、侵占綠化用地變?yōu)橥＼囄?、房產(chǎn)證辦理等諸多問題，導(dǎo)致業(yè)主強(qiáng)烈不滿。二是由于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)過于籠統(tǒng)，業(yè)主往往無法按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投訴，主管部門對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格等方面的投訴面臨處理難、調(diào)解難等問題。

3 加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對策

3.1 進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為

一是加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使房地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識；二是建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競爭市場；三是建立健全招投標(biāo)備案制度；四是發(fā)展和完善招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制；五是建設(shè)主管部門要切實(shí)做好對前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

3.2 進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條明確指出，“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定”。尤其是前期物業(yè)服務(wù)合同，更應(yīng)嚴(yán)格按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項(xiàng)也不能減少。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)服務(wù)合同是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件，所以，規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。

3.3 進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范住宅物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

將物業(yè)公共服務(wù)分為“綜合服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)”等5項(xiàng)內(nèi)容，根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將每項(xiàng)服務(wù)分為不同的等級，并根據(jù)項(xiàng)目面積大小制定切實(shí)可行的收費(fèi)檔次，供前期物業(yè)管理招投標(biāo)時選用，引導(dǎo)企業(yè)在不同項(xiàng)目上投放合適的人力、物力和財(cái)力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)的“最優(yōu)化組合”，降低業(yè)主對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)的投訴率。