全國商品房庫存壓力區(qū)間劃分與去庫存走勢

一、全國庫存壓力區(qū)間劃分與動態(tài)變化

1.當前待售面積高位盤整

從1998-2016年1-4月商品房待售面積走勢看，2011年之前，總體上小幅震蕩上行，其中2004年和2007年出現(xiàn)了下降，這期間年均增幅為9.4%，待售面積的增長主要源于部分產(chǎn)品本身缺陷而造成難以去化，如項目選址不合理、產(chǎn)品客群定位失誤、建筑質(zhì)量較差等；2011-2015年，待售面積快速增長，增速的算術(shù)平均值為27.4%，2012和2013年甚至達到35%左右，這期間待售面積的快速增長主要源于銷售速度的放緩，項目去化時間拉長而進入待售階段；2016年1-4月份，待售面積增速明顯放緩。

從1998-2016年1-4月小口徑庫存的商品房待售面積與銷量（過去12個月期房加現(xiàn)房的銷售月均值）比率走勢看，2008年之前，商品房待售面積與銷售面積的比率不斷降低，去化周期不斷縮短，2007年最小為2.1個月；2008-2010年，低位盤整；2011-2015年，去化周期不斷延長，2015年達到了6.7個月；2016年1-4月份，去化周期出現(xiàn)下降，這是過去5年去化周期持續(xù)增加以來的首次下降，意義重大（見圖1）。

從1999-2016年1-4月中口徑商品房庫存規(guī)模來看，1999-2004年庫存規(guī)模增長非常迅速，年均增速超過35%；2005-2010年期間，除2008年增速接近40%，平均增速已降至13%；2011-2014年期間，庫存量又一次快速增長，年均增速超33%；2015年增速開始回落，2016年1-4月甚至出現(xiàn)了庫存量輕微下降，從2015年底的43.49億平方米降到2016年4月末的43.47億平方米。

從1999-2016年1-4月中口徑商品房庫存去化周期來看，1999-2004年庫存去化周期穩(wěn)中有增；2005-2010年期間，除2008年金融危機導(dǎo)致行業(yè)去化周期突然大增外，總體上去化周期保持偏低水平；2011-2015年期間，去化周期快速增長，除2013年外，不斷創(chuàng)歷史新高，2015年底去化周期超過40個月；2016年1-4月去化周期有所回落，降為37.8個月（見圖2）。

2.庫存壓力區(qū)間劃分

對比上述小口徑和中口徑去化周期，從數(shù)據(jù)的準確性，以及與樓市實際表現(xiàn)的吻合度來看，我們認為小口徑去化周期更具有參考價值（雖然對應(yīng)的銷售數(shù)據(jù)并非小口徑的現(xiàn)房）。

接下來，我們通過比對房價與小口徑去化周期的歷史走勢，對庫存壓力區(qū)間進行“三分法”的劃分：庫存偏高、庫存合理、庫存偏低。

從1998-2015年商品房價格漲幅和去化周期走勢看，根據(jù)歷史上兩條曲線的位置關(guān)系，我們認為：4-5個月的去化周期為庫存合理區(qū)間，超過5個月為庫存偏高區(qū)間，低于4個月為庫存偏低區(qū)間（見圖3）。

判斷依據(jù)：房價短期變化主要由供求關(guān)系決定，5%-10%的房價漲幅，與我國過去十幾年的GDP平均增速，保持一種較為合理對比關(guān)系，可能界定為合理區(qū)間。因此，與這一房價漲幅相對應(yīng)的庫存去化周期，可劃為庫存合理區(qū)間。比如，2003、2012、2013年即屬于此區(qū)間。

全國房價漲幅超過10%，則意味著樓市偏熱，供不應(yīng)求的情況突出，去化周期偏短，這一區(qū)間可界定為：庫存偏低。比如2005、2007和2009年屬于這種情況。2004-2011年，去化周期低于5個月時，一半年份的商品房價格漲幅超過10%。

全國房價漲幅低于5%，則意味著樓市偏冷，供大于求的情況突出，去化周期偏長，這一區(qū)間可界定為：庫存偏高。比如1998 -2002年，2014年屬于這種情況。

當然，上述只是大致的區(qū)間劃分，有些年份的去化周期與房價漲幅，吻合度偏低，甚至呈反向關(guān)系：比如2008年房價小跌，但去化周期偏短，比如今年1-4月房價漲幅偏大，但去化周期仍偏高。

2015年和2016年以來，情況略有異常，庫存處于偏高區(qū)間，但在少數(shù)一二線城市房價猛漲的帶動下，全國商品房均價漲幅較大，難以反映三四線城市的實際庫存壓力的真實情況。

二、全國商品房待售量增速與銷量增速

從1996-2016年4月全國商品房待售量增速與銷量增速走勢看，2008年之前，商品房銷量增速基本上都大于待售面積增速，除少數(shù)有外銷房的城市，當時并無庫存壓力之說；2008-2010年出現(xiàn)震蕩調(diào)整；2011-2015年，商品房銷售增速持續(xù)小于待售面積增速，庫存量持續(xù)攀升，去庫存壓力不斷加重，2015年下半年開始，形勢有所好轉(zhuǎn)（見圖4）。

根據(jù)2016年1-4月份數(shù)據(jù)，全國商品房銷量增速超過待售量增速，說明去庫存初見成效，進入順利推進階段。根據(jù)之前測算的庫存量，排除一些項目或產(chǎn)品缺陷的庫存量，預(yù)計未來3-5年全國去庫存任務(wù)將基本完成，2016年也將會成為去庫存一個重要的轉(zhuǎn)折點。

三、全國商品房銷量與新開工面積關(guān)系

由于年度房屋新增供應(yīng)量很難量化，通過銷量與新開工的比值關(guān)系，可以間接觀察到市場供應(yīng)和需求之間的比例關(guān)系，比較直觀地反映銷售市場供需關(guān)系的變化情況，比值越大說明庫存去化壓力越小，反之亦然。不過，需要指出的是，新開工面積與期房供應(yīng)有關(guān)，而且多數(shù)當年新開工項目不能取得預(yù)售許可證，不能形成新房供應(yīng)，因此這一指標具有一定的領(lǐng)先性，可以用來指代一年后的期房供求關(guān)系。

1.全國商品房銷量與新開工面積

從1997-2016年4月商品房銷量與新開工面積比值關(guān)系來看，2015年商品房銷量與新開工比值為83.2%，已超過1998年房改以來2005年81.5%的歷史最高值，創(chuàng)下新高。2016年前4個月仍然高位盤整。2015年以來的比值關(guān)系，從一個側(cè)面反映去庫存效果開始顯現(xiàn)，預(yù)計后續(xù)庫存壓力將有所緩解（見圖5）。

2.三類物業(yè)銷量與新開工面積

從1997-2016年1-4月商品住宅銷量與新開工面積比例關(guān)系來看。2015年開始，商品住宅銷量與新開工比值超過100%，已超過1997年以來2009年92.4%的歷史最高值，創(chuàng)下新高；而比值超過100%，某種程度上可以說，2016年期房市場已經(jīng)供不應(yīng)求了，這種現(xiàn)象在一線和部分熱點二三線城市反應(yīng)的特別明顯，如上海、蘇州、合肥、東莞等。

從1997-2016年1-4月辦公和商業(yè)物業(yè)銷量與相應(yīng)新開工比例關(guān)系來看，當前兩曲線仍在振蕩式下行，反映出庫存壓力仍在持續(xù)增加。從兩曲線的位置來看，基本上處于1997年以來的歷史低位，排除近年兩類物業(yè)開發(fā)商或機構(gòu)持有比例不斷增加，我們認為當前庫存壓力依舊較大，未來一段時間去庫存任務(wù)依然比較艱巨（見圖6）。

四、小結(jié)

本文主要是希望從存銷比、供求比的歷史走勢，研判未來一段時間全國房地產(chǎn)市場的庫存壓力變化。但由于各相應(yīng)指標沒有對應(yīng)的相同口徑的量化數(shù)據(jù)，只好通過商品房待售面積與銷售之間比率、商品房待售量增速與銷量增速、商品房銷量與新開工關(guān)系等指標走勢，間接推導(dǎo)存銷比、供求比的歷史走勢，從而預(yù)判未來一段時間全國商品房庫存規(guī)模與庫存壓力走勢。

首先，從最重要的庫存規(guī)模與去化周期指標來看，當前庫存規(guī)模依然較大，但增勢趨緩，2016年很可能成為“去庫存元年”；此外，去化周期經(jīng)歷多年的增長后，當前有見頂跡象。

其次，從商品房銷量增速與待售面積增速歷史走勢來看，經(jīng)過5年的時間，當前銷量增速再次大于待售面積增速，預(yù)計今年年內(nèi)兩者增速關(guān)系將得到強化，有利于去庫存。

再次，從商品房銷量與新開工比例關(guān)系來看，2015年至今年4月已處于過去十幾年來最好的時期，考慮新開工指標相對于新房供應(yīng)有一定的領(lǐng)先性，所以預(yù)計后續(xù)供求關(guān)系有所改善，有利于庫存規(guī)模的減小。

總的來說，如果上述這些情況能再保持3-5年的時間，不僅全國的二線，而且三四線城市庫存壓力也將基本消解。但考慮到2018年前后，全國房地產(chǎn)市場很可能再次進入下行周期，屆時將影響去庫存進程，預(yù)計多數(shù)三四線城市去庫存，將在下一輪全國樓市上行期中基本完成。

王春敏/責任編輯