地產(chǎn)泡沫又來了

譚松珩

狂熱的人心就是最大的泡沫。

我不知道你有沒有聽過一個(gè)笑話，說日本當(dāng)年房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，有個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家不停地看空房?jī)r(jià)，不停地看空房?jī)r(jià)，可房?jī)r(jià)卻天天打他的臉，幾乎是日日新高，搞的整個(gè)東京的土地可以買下半個(gè)美國(guó)——然后，他撐不住了，懷疑自己的理論可能有問題，于是高價(jià)買了房，然后房?jī)r(jià)就崩了。

這個(gè)人就是現(xiàn)任日本央行行長(zhǎng)黑田東彥。

但是在中國(guó)，這個(gè)故事卻有不同的版本。某國(guó)際投行的前任首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，已看空房地產(chǎn)超過10年了，也是被年年打臉，只能借著名氣走穴講課賺錢……呃，我說你天真了吧！他看空房地產(chǎn)可不代表他老婆看空房地產(chǎn)呀，這位首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家在房地產(chǎn)上賺得錢恐怕得以億計(jì)了，比那個(gè)用700多萬騙小三買兩套房的教授高到不知道哪里去了。

扯遠(yuǎn)了，假期里的兩個(gè)新聞著實(shí)讓人膽戰(zhàn)心驚：一是杭州距離市中心接近20公里的地方有一個(gè)樓盤，它日光了，價(jià)格從6000元/平米直線沖到10000元/平米；二是上海一個(gè)距離陸家嘴70公里，且就在海邊上，海平面接著上漲就得淹樓的樓盤，它……也日光了。不好意思我說錯(cuò)了，從開盤到售罄，只用了不到10分鐘，開發(fā)商積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，居然采取網(wǎng)絡(luò)搶票的方式來?yè)尫俊⒗锉婚_除的那4個(gè)程序員，這職業(yè)前景大大的呀。

在談未來消費(fèi)的趨勢(shì)里我說到資產(chǎn)價(jià)格的膨脹會(huì)進(jìn)一步降低中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)欲望，導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)持續(xù)低迷——這可不是好事。沒有消費(fèi)，就沒有需求，沒有需求，就是供給過剩，如果對(duì)新鮮事物沒有需求，就很難產(chǎn)業(yè)升級(jí)。很簡(jiǎn)單嘛，你就算技術(shù)世界第一，沒消費(fèi)者你生產(chǎn)出來賣給誰(shuí)啊。

然后房?jī)r(jià)就漲給我看了，我只能說，各位消費(fèi)公司，自求多福吧。

宏觀數(shù)據(jù)上，告別了7月貸款全靠房貸拉動(dòng)后，8月終于迎來了票據(jù)融資的“遮羞”——票據(jù)融資都太短了，一般而言是銀行沖量導(dǎo)致的?？煞抠J還是自顧自地繼續(xù)上漲，再看9月房地產(chǎn)的銷量，我估計(jì)房貸還是只增不減的。

從哪個(gè)角度上看，房產(chǎn)泡沫又加速了？雖說有避險(xiǎn)的因素——8月份雖說宏觀數(shù)據(jù)有好轉(zhuǎn)，但整體經(jīng)濟(jì)依然疲軟且這廂房地產(chǎn)的回報(bào)率太高，但資金也太“頂風(fēng)作案”了：美聯(lián)儲(chǔ)有了加息預(yù)期，人民銀行抬高資金成本，這已經(jīng)是央行對(duì)你套利say no的態(tài)度了，就這樣還狂買房子，確實(shí)有點(diǎn)兒不把央行放在眼里。

不過，從歷史上看，誰(shuí)不是呢？日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂之前，日本央行已經(jīng)數(shù)次緊縮了——跟現(xiàn)在一樣，越緊縮越漲，直到達(dá)到某個(gè)臨界點(diǎn)，美國(guó)也是如此——為了控制次貸，2006年便已加息，然而2007年房?jī)r(jià)才出現(xiàn)頹勢(shì)。古人說以史為鑒可以知興衰，可為啥美國(guó)、日本、歐洲、拉美都栽到這上面？為啥中國(guó)到現(xiàn)在還在瘋買房地產(chǎn)？

原因有兩點(diǎn)：一是這次央行的表態(tài)相當(dāng)模糊，有些被金融市場(chǎng)綁架的意味；二是所有人都認(rèn)為“這次不一樣”：日本泡沫時(shí)代人們普遍認(rèn)為日式宏觀管理、對(duì)市場(chǎng)的操縱會(huì)平滑風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅震蕩；美國(guó)泡沫時(shí)代則是人們認(rèn)為金融創(chuàng)新已經(jīng)讓人們安全地實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)，房地產(chǎn)根本就沒有泡沫——而這一次呢？

我們從過去的經(jīng)驗(yàn)里去看，不論是美國(guó)還是日本還是歐洲，房地產(chǎn)泡沫破裂前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境永遠(yuǎn)是過熱：人們賺著大把大把的鈔票，掃蕩著各家商場(chǎng)，刷爆信用卡買來豪車名表，通貨膨脹超級(jí)高——而現(xiàn)在顯然是相反的，經(jīng)濟(jì)疲軟，消費(fèi)不振，通貨膨脹率在肉菜的刺激下有所增長(zhǎng)，但依然未能達(dá)到通貨膨脹的閾值。

從央行的態(tài)度上也能看得出來，雖說資產(chǎn)市場(chǎng)里充滿泡沫，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)依舊疲軟，央行的緊縮政策無論對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)都是傷害，它們會(huì)愿意讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步疲軟嗎？如果不會(huì)，那你憑什么覺得央行一定會(huì)緊縮呢？而且從目前的觀察來看，央行對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫雖然不滿，但并不敢貿(mào)然行動(dòng)擠泡沫，頗有些投鼠忌器的意味。

所以，這次不一樣了？

要知道日本那一次也有不一樣，美國(guó)那一次也有不一樣，但最終都以下跌告終，泡沫的興起和破裂是經(jīng)濟(jì)世界運(yùn)行的必然規(guī)律，難以抗拒——而且，泡沫并非傳統(tǒng)意義上的估值過高，而是價(jià)格的極不穩(wěn)定狀態(tài)。你可以說因?yàn)槿丝诰奂痪€城市的房?jī)r(jià)還沒有完全展現(xiàn)它的價(jià)值，但這并不影響這個(gè)市場(chǎng)存在著泡沫。

狂熱的人心就是最大的泡沫，在房?jī)r(jià)崩盤后，東京都市圈極度膨脹，房?jī)r(jià)經(jīng)歷U型反轉(zhuǎn)，再度上漲，回頭看當(dāng)時(shí)的價(jià)格，不也是并沒有體現(xiàn)東京房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值嗎？但這不妨礙當(dāng)年?yáng)|京房地產(chǎn)出現(xiàn)了極大的泡沫。

你問我泡沫什么時(shí)候破裂？泡沫之所以是泡沫，就在于它的不可預(yù)測(cè)性，房?jī)r(jià)現(xiàn)在是上漲的，短期內(nèi)它也可能繼續(xù)上漲，而如果選擇取決于你——是擁抱泡沫帶來的資產(chǎn)上漲還是冷靜旁觀，在于你。