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    投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀研究

    2016-10-15 03:45:44張昱
    財(cái)訊 2016年34期
    關(guān)鍵詞:投資性公允會計(jì)人員

    張昱

    投資性房地產(chǎn) 后續(xù)計(jì)量 公允價(jià)值

    引言

    2007年1月開始實(shí)施的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則,首次明確了投資性房地產(chǎn)的概念,將企業(yè)持有的為賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來,作為一項(xiàng)獨(dú)立的資產(chǎn)科目進(jìn)行會計(jì)核算。公允價(jià)值計(jì)量屬性在應(yīng)用伊始就存在著復(fù)雜爭議,近年來發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和財(cái)務(wù)舞弊更將它推向風(fēng)口浪尖。鑒于此,本文對我國上市公司公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用狀況進(jìn)行研究。

    投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的對比分析

    (1)成本模式

    成本模式要求企業(yè)在對資產(chǎn)進(jìn)行會計(jì)處理時(shí),包括買入,轉(zhuǎn)換和處置時(shí)都應(yīng)該按照該資產(chǎn)取得時(shí)實(shí)際支付的對價(jià)進(jìn)行計(jì)量。

    (2)公允價(jià)值模式

    《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第39號》對公允價(jià)值計(jì)量屬性的新定義為:“公允價(jià)值,是指在市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中,出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格?!痹诠蕛r(jià)值模式下,應(yīng)用的前提是公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,即有活躍的市場、能從市場獲得類似房產(chǎn)價(jià)格信息等,雖無需對資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷,但需要按期確認(rèn)資產(chǎn)的公允價(jià)值,同時(shí)調(diào)整賬面價(jià)值和公允價(jià)值變動損益。

    (3)公允價(jià)值模式的優(yōu)點(diǎn)

    首先,對企業(yè)投資者來說可以更真實(shí)的了解公司投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。因?yàn)槠髽I(yè)持有投資性房地產(chǎn)的原目的并不是為了直接脫手套現(xiàn),而是實(shí)現(xiàn)資本增值。較低的購置成本加之土地、資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因的限制,致使投資性房地產(chǎn)價(jià)格大幅攀升,如果繼續(xù)用成本價(jià)計(jì)量,則忽略了會計(jì)信息的可靠性。其次,可以達(dá)到與國際進(jìn)一步趨同的目的。在國際上普遍采取了公允價(jià)值這種計(jì)量模式的大環(huán)境下,引入公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則,有助于我國會計(jì)實(shí)務(wù)應(yīng)用的進(jìn)一步完善。最后,可以保持稅負(fù)不增的情況下增加利潤。投資性房地產(chǎn)在持有期間,所產(chǎn)生的公允價(jià)值增值不計(jì)人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。只是在處置時(shí),處置價(jià)格剔除成本后的差額計(jì)入出售當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。也就是說,企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不升反降,有利于企業(yè)資金的節(jié)約。公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的

    應(yīng)用現(xiàn)狀

    我國A股市場上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的數(shù)量由2007年的18家,占2.86%,逐年上升。截止至2014年初我國A股市場共有2518家上市公司,其中有1014家擁有投資性房地產(chǎn)科目。在這一千余家公司中,僅僅有51家采用公允模式,占5.03%。

    從行業(yè)分布情況來看,房地產(chǎn)企業(yè)有17家,金融銀行類6家,批發(fā)零售類4家,金屬制造類3家,紡織類5家,文化類5家,其他還涉及環(huán)保、旅游、物流、石化等部門??梢园l(fā)現(xiàn),采用公允模式的上市公司主要集中在房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè),且大部分分布在京滬深等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域,這些地區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá),地產(chǎn)資源豐富,存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。6家金融企業(yè)投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重都較低,采用公允模式不會對企業(yè)總資產(chǎn)和利潤總額產(chǎn)生太大影響。個(gè)別ST企業(yè)(如ST中富,山水文化等)投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例較高,可以推斷,在房價(jià)居高不下的情況下,企業(yè)可以利用這一會計(jì)政策變更來提升財(cái)務(wù)狀況,達(dá)到美化報(bào)表以防止退市的目的。

    總的來看,公允模式涉及的行業(yè)性質(zhì)相對廣泛,但企業(yè)數(shù)量較少。限制公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的原因

    (1)理論基礎(chǔ)不足和實(shí)施效率較低

    目前理論界關(guān)于公允價(jià)值的理論并不完善,對于我國這種市場經(jīng)濟(jì)不夠完善的國家來說,能夠?qū)?shí)務(wù)起真正指導(dǎo)作用的更是少之又少,沒有足夠的理論基礎(chǔ),缺乏實(shí)用的指導(dǎo)性建議,進(jìn)一步導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用起來效率低下,這注定會阻礙公允價(jià)值計(jì)量推廣的進(jìn)度。

    (2)會計(jì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平較低,公允價(jià)值獲取成本較高

    公允價(jià)值的確定對會計(jì)從業(yè)人員的要求非常高,不僅計(jì)算過程相當(dāng)復(fù)雜,且其結(jié)果會受到會計(jì)人員主觀性的影響。鑒于我國會計(jì)人員接觸的業(yè)務(wù)有較大區(qū)別,這就導(dǎo)致除了東部發(fā)達(dá)地區(qū)以外,我國其他地區(qū)對公允價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)比較缺乏,這對公允價(jià)值的推廣是一個(gè)嚴(yán)重的障礙。如果企業(yè)的會計(jì)人員能力有限,企業(yè)還需要聘請第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)確定公允價(jià)值,這就要付出高額的成本。

    (3)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不一

    實(shí)務(wù)中企業(yè)經(jīng)常參考專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果進(jìn)行公允價(jià)值的確定。但資產(chǎn)評估師隸屬于財(cái)政部門,土地估價(jià)師隸屬于國土資源部門,房地產(chǎn)評估師隸屬于建設(shè)部門,各部門對房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估標(biāo)準(zhǔn)還未統(tǒng)一,企業(yè)在確認(rèn)公允價(jià)值時(shí)沒有一個(gè)足夠權(quán)威的評估結(jié)果可采用。

    完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的建議

    (1)政府相關(guān)部門

    一方面,我國準(zhǔn)則應(yīng)平衡成本模式和公允模式之間的關(guān)系,破除公允價(jià)值使用的嚴(yán)格限制條件,鼓勵(lì)企業(yè)積極科學(xué)應(yīng)用先進(jìn)的計(jì)量方法。另一方面,國家應(yīng)當(dāng)出臺統(tǒng)一的公允價(jià)值應(yīng)用指南,包括計(jì)量范圍、操作流程和責(zé)任認(rèn)定規(guī)則等,使公允價(jià)值計(jì)量有章可循。在準(zhǔn)則應(yīng)用和執(zhí)行過程中,監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的監(jiān)督和調(diào)研,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,完善準(zhǔn)則及其操作指南。

    (2)中介機(jī)構(gòu)

    首先,應(yīng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)估值技術(shù)理論與應(yīng)用的研究,建立科學(xué)有效的不動產(chǎn)估價(jià)模型和方法,提高評估報(bào)告的公信度。其次,要增強(qiáng)評估質(zhì)量,執(zhí)行嚴(yán)格的評估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度,沒有相關(guān)資質(zhì)和評估經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)評估事務(wù)所不得對房地產(chǎn)市價(jià)進(jìn)行評估。再次,要注重資產(chǎn)評估與審計(jì)工作的結(jié)合,將評估結(jié)果納入審計(jì)鑒證業(yè)務(wù),對評估報(bào)告發(fā)表審計(jì)意見,提高可靠性。

    (3)企業(yè)

    在具體披露內(nèi)容上,企業(yè)應(yīng)加大對有關(guān)公允價(jià)值輸入值及所選用的估值技術(shù)的具體方法和操縱過程的披露,以增強(qiáng)信息可靠性。上市公司應(yīng)按統(tǒng)一的格式在報(bào)表附注中列示公允價(jià)值的計(jì)量層次,投資性房地產(chǎn)的地理位置、新舊程度、抵押情況、租金收入等信息;另外,公允價(jià)值的推廣必須加大企業(yè)教育培訓(xùn)投入并重視道德培養(yǎng),同時(shí)適當(dāng)引入高層次的會計(jì)人員。

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