城市土地交易市場內(nèi)涵與框架分析

陳剛

【摘要】本文基于對城市土地交易市場的內(nèi)涵以及框架的深入研究，分析了城市土地交易市場的特點(diǎn)、內(nèi)涵以及框架等，并提出了“政府調(diào)控、保證制度、價(jià)格機(jī)制”的城市土地交易框架，僅供相關(guān)人士參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】城市土地；交易市場；內(nèi)涵；框架；分析

城市土地主要是指市區(qū)中建設(shè)城市的用地，在此土地上，具有較為齊全的生活設(shè)施，密集的居住人口以及稠密的建筑大樓等。國內(nèi)的城市土地的所有者為國家，而對于城市郊區(qū)的土地，除了國家規(guī)定所有的之外，則大部分屬于集體。本文結(jié)合多年的城市土地交易的工作經(jīng)驗(yàn)，特對城市土地交易市場的內(nèi)涵以及框架做如下闡述。

一、城市土地交易市場的內(nèi)涵

城市土地交易指的是在土地交易相關(guān)制度的約束下，以土地權(quán)利作為客體而在土地市場上進(jìn)行的交易活動，這種活動是土地市場的重要組成內(nèi)容。從產(chǎn)權(quán)所屬上來說，土地權(quán)利的主要核心就是權(quán)利約束下的土地所有權(quán)，即包括土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)以及土地所有權(quán)等，從嚴(yán)格上來說，或者是從稀缺資源的角度上來說，這種權(quán)力是經(jīng)濟(jì)物品所具有的一種非常特殊的、獨(dú)有的權(quán)利。而由于權(quán)利的種類不同，其所具有的內(nèi)涵也不同，因而土地所產(chǎn)生的利益也存在較大的差別。今后土地的收益會由于分離了土地權(quán)利而在各種權(quán)利所有者之間達(dá)到合理分配的目的。例如目前所具有的權(quán)利主要是對土地進(jìn)行征購，并且還能夠?qū)ν恋剡M(jìn)行出讓，這樣就能將土地的用途進(jìn)行變更，從而促使土地能夠?qū)崿F(xiàn)巨大的收益增值的權(quán)利。按照城市土地交易市場中交易的客體以及土地的定義，一般土地交易市場主要可以分成兩種：一是一級土地交易市場，二是土地交易市場。其中一級土地交易市場主要是指出讓土地使用權(quán)的市場，而二級土地交易市場主要是指土地使用者相互之間發(fā)生的交易土地使用權(quán)的市場。

一般情況下，土地交易的組成要素主要有三個，一是交易中的主體，即組織土地交易的個人、企業(yè)、政府或者單位等；而是交易中的客體，即交易行為中的標(biāo)的物或者對象，主要表現(xiàn)為外在的土地，而其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵則指的是土地的權(quán)利。三是交易行為，即在各個交易主體減所產(chǎn)生的具有實(shí)質(zhì)性土地權(quán)利轉(zhuǎn)換的行為活動，通常是以貨幣作為交易的載體進(jìn)行的交換，其主要表現(xiàn)為交易土地權(quán)利時(shí)價(jià)格的高低。這三個組成因素之間的構(gòu)成組合的不同，促使土地交易存在一定的復(fù)雜性以及多樣性。在土地交易的過程中，交易主體主要包括國家、政府、銀行、工商企業(yè)、集體以及個人等等。在土地交易活動進(jìn)行的過程中，這些主體所扮演的角色也會存在較大的區(qū)別，例如經(jīng)紀(jì)人、賣方、買方、融資者以及律師等等。而在土地交易中，從交易客體的角度來看，土地或?yàn)楠?dú)有的，或與其相關(guān)的建筑物聯(lián)系在一起的房產(chǎn)地，或者土地相關(guān)的信息等。此外，通過對土地交易過程中的權(quán)利進(jìn)行劃分，又可以具體的劃分為租賃權(quán)、使用權(quán)以及所有權(quán)等各種類型的土地權(quán)屬。

二、城市土地交易市場的框架分析

在城市土地交易市場的框架中，其主要是由“政府調(diào)控、保證制度、價(jià)格機(jī)制”等構(gòu)成。在土地交易市場中，確保土地交易具有一定的公正性、公平性以及公開性的重要前提就是制度。土地產(chǎn)權(quán)制度是否清楚明晰，其直接與分配土地權(quán)利所獲得經(jīng)濟(jì)收益具有根本性的聯(lián)系，同時(shí)這也是確保土地權(quán)利所屬者獲得相應(yīng)的收益的重要因素，因此具有一定的法律保護(hù)。同時(shí)土地權(quán)利的所有者也會嚴(yán)格的根據(jù)市場的規(guī)范化的交易規(guī)則對土地進(jìn)行開發(fā)和利用，這樣就能有效的避免隱形市場的出現(xiàn)和發(fā)展，從而達(dá)到維護(hù)市場秩序的目的。

在城市土地交易市場中，政府進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控能夠有效地保障相關(guān)的土地制度或等更好的貫徹和落實(shí)，但是如果政府調(diào)控的程度超過了土地交易市場的承受力度，就會對配置土地資源的效率造成不利的影響。在現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)市場中，政府必須參與到其中才能夠更好的促進(jìn)市場的運(yùn)行。在城市中，土地是確保社會、各項(xiàng)文化活動以及經(jīng)濟(jì)活動發(fā)展的關(guān)鍵載體，因此政府必須將自身的調(diào)控功能充分的發(fā)揮出來，嚴(yán)格遵循公正公平公開，確保市場運(yùn)行能夠達(dá)到一定的效率，同時(shí)不能與人民群眾進(jìn)行利益競爭，這樣才能有效的確保城市土地交易市場中，能夠獲得公正、公平、公開的競爭環(huán)境。

在政府因素以及制度因素中，其外在表現(xiàn)的主要核心就是價(jià)格，且在城市土地交易市場中，反映市場化程度的最核心的指標(biāo)也是價(jià)格。通常情況下，在市場均衡下制定出的價(jià)格與土地交易的價(jià)格相互接近時(shí)，土地交易市場化就會達(dá)到更高的程度，且配置資源也能獲得更高的效率。相反的，政府對土地交易市場的調(diào)控力度就會更多，且配置資源也不能獲得更高的效率，但是是公平卻需要進(jìn)行細(xì)致的分析。因此，怎樣按照土地交易市場中所形成的競爭規(guī)則，確保土地的交易價(jià)格能夠與市場價(jià)格相適應(yīng)是非常重要的環(huán)節(jié)。

“政府調(diào)控、保證制度、價(jià)格機(jī)制”這三個方面具有非常緊密的聯(lián)系，且相互之間也能形成良好的影響。價(jià)格制度不僅能夠有效的維持土地交易市場的秩序，同時(shí)還能對政府的行為進(jìn)行有效的規(guī)范。同時(shí)政府也能夠按照土地交易的價(jià)格的外在體現(xiàn)，以及實(shí)際市場運(yùn)行過程中的具體情況對制度環(huán)境進(jìn)行改革以及推進(jìn)。土地交易的價(jià)格不僅反映出了政府因素以及制度因素對土地交易市場的綜合影響，同時(shí)合理的土地價(jià)格也能夠幫助政府更好的對當(dāng)前的制度環(huán)境進(jìn)行有效的維護(hù)。

三、總結(jié)

綜上所述，通過對城市交易市場的內(nèi)涵以及框架的分析，對土地交易的內(nèi)涵以及市場框架組成的分析，對“政府調(diào)控、保證制度、價(jià)格機(jī)制”三者之間的關(guān)系進(jìn)行了分析，并對城市土地交易市場的框架以及基本的概念做了詳細(xì)的闡述，從而為土地交易市場的發(fā)展提供一些參考的意見和策略。

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