房地產估價的基本架構與提升研究

馮卉瑩

目前房地產估價行業(yè)存在的諸如房地產公司虛高評估騙貸，非法套現等問題提出了一些解決方案，我國的房地產估計在基本架構方面存在一些問題，本文針對此問題進行研究，以達到房地產估價市場統(tǒng)一開放公平競爭的效果。

房地產開發(fā)商的經營行為也是離不開房地產估價的，伴隨著市場經濟的迅速發(fā)展，房地產估價的作用也會進一步的擴大，房地產估價所服務的領域也會越來越廣。因此需要對房地產估價現狀問題進行研究。

一、房地產估價體系基本架構及基本內容

（一）加速房地產估價機構脫鉤改制

評估行業(yè)的本質是以評估師的智力為依據來獲得中介行業(yè)的報酬。從估價行業(yè)的發(fā)展實際情況來分析，我國評估行業(yè)的所有制形式不完全是中介第三方的地位。正是由于這些評估機構使得這些機構在市場當中形成了競爭的局面，這種普遍競爭的局面并不是完全市場化的狀態(tài)，存在著很多壟斷的機構。故而必須制定相應的脫鉤改制（人員脫鉤、財務脫鉤、業(yè)務脫鉤、名稱脫鉤）的時間表并加快房地產評估產業(yè)的脫鉤進度，在政府的幫助下，讓房地產評估機構成為房地產業(yè)的監(jiān)管者，為中國房地產市場帶來更好的發(fā)展前景。

（二）加強行業(yè)管理，維護行業(yè)聲譽

受到了現有市場經濟條件的制約，盡管房地產評估機構還不完善，但政府仍出臺一些適應我國當前房地產市場發(fā)展的管理制度，制定了整個行業(yè)的服務標準以及操作規(guī)范，估價師應當遵守，必須依照法律來進行獨立評估獨立運營，與此同時，必須加強對我國整個房地產行業(yè)的監(jiān)管措施，政府要發(fā)布嚴格的房地產估價流程。只有通過規(guī)范化的管理，方可保障房地產估價機構為客戶提供的估價信息時時有效，避免讓個人或企業(yè)遭受不必要的經濟損失。另外，提高房地產估價師的道德素養(yǎng)是有必要的，根據前不久出臺的有關政策來看，整個房地產估價行業(yè)的發(fā)展前途是由房地產評估師的道德底線決定的，而在我國現階段已經頒布的政策里只是零散的簡單化的對評估師的道德標準做要求，并不全面。

（三）嚴格房地產估價市場準入

完善市場經濟體制方法是建立房地產市場準入機制，從而維護房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展，從現階段發(fā)展的角度分析，該準入機制要能夠迅速的提高每一位評估師的職業(yè)技能和道德素養(yǎng)，同時，更要進一步的規(guī)范準入制度的標準，增加相應的行業(yè)從業(yè)年限的要求。

風險評估機制的建立對于整個體系的正常運作具有十分重要的現實意義，在現實的工作當中估價人員由于受到自己以往經驗的影響，其估出來資產的價值往往存在比實際大的現象。再加上市場競爭十分的激烈，在估價的過程中也就需要盡量的去滿足委托方的實際要求，隨意地抬高或者降低資產的實際價值，這就十分容易造成行業(yè)內的職業(yè)風險。因此除了對職業(yè)相關者進行相關職業(yè)道德教育之外，加強對于估價師的動態(tài)管理也是有必要的，這樣才能大幅度上規(guī)避職業(yè)風險。

二、構建和諧房地產估價體系的基本思路

（一）建立統(tǒng)一開放競爭有秩序的房地產估價市場

為了保證房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度的建立，首先就需要形成一個相對獨立而開放的市場，按照相對獨立有序、公開、公平的競爭準則，糾正房地產行業(yè)競爭過程中不合法的行為，加以警告，責令整改。同時政府監(jiān)管部門要做好本質工作，公平、公正的對房地產評估公司管理，不能濫用職權擾亂市場經濟。

（二）加強自身建設，規(guī)避執(zhí)業(yè)風險

從當前的現實情況來看，任何一個行業(yè)都存在一定的職業(yè)風險，職業(yè)風險存在在很大程度上影響了整個行業(yè)的發(fā)展。所以要完善公司內部的管理制度，加強在職的房地產評估師的危機意識教育，時刻提高自身規(guī)避執(zhí)業(yè)風險的能力以不斷適應當前迅速發(fā)展的房地產市場。

（三）估價機構應發(fā)揮正確作用

估價機構在市場當中要獲得成長和發(fā)展，必須要發(fā)揮自身的優(yōu)勢，首先估價機構要樹立正確的經營理念，只有樹立正確的經營理念才能從根本上保證整個房地產估價機構的公正性，才能保證整個市場和諧有序的發(fā)展。雖然要求房地產估價有較強的服務意識，但這并不意味著要以客戶的指令為綱，必須秉承著公正公開實事求是的原則，對于委托方不合理的要求予以拒絕；最后要完善整個企業(yè)內部的組織機構，按照當前我國頒布的公司法來明確各個成員之間的權利和義務。

三、進一步提升房地產估價體系的措施

（一）實行政企分開

強調政企分開、脫鉤改制。因為估價行業(yè)混亂的市場制度，導致進入行業(yè)門檻過低，但是就目前的形式來看，政府只能參與大方向的把控，不能直接管理具體事務，政企分開是當前中國估價行業(yè)走向市場完成市場競爭的一個必由之路。

（二）建立房地產估價平臺

因為國內現代商業(yè)地產發(fā)展時間并不是很長，所以一些相關制度還不是很完善，估價行業(yè)并沒有標桿企業(yè)，所以形成了各自為戰(zhàn)的局面，必須建立房地產估價平臺，這個平臺的建立在很大程度上能夠解決多頭管理的問題，并且能夠進一步為房地產估價企業(yè)提供保障 使得其在市場競爭環(huán)境下得以快速的發(fā)展和成長。

（三）加強法制建設

在行政管理的過程當中應當重視職能的轉變，職能應當是先加強后淡化，在我國房地產估價市場誕生之初，行政職能應當更加強化，隨后行政職能應當慢慢的弱化，在這個過程當中應當利用各種行政手段規(guī)范整個市場環(huán)境，加大相應的評估和立法工作力度，完善建立市場的法律法規(guī)，使房地產估價師在具體業(yè)務處理上有法可依。

（作者單位：鞍山師范學院商學院）